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CENTROS DE BODEGAJE
Tendencias que definen una industria dinámica

El mercado de bodegas se observa dinámico. Tras los resultados obtenidos en la pandemia, donde se vivió un alza excepcional, la tendencia es hacia la estabilización de las tarifas y vacancia. Sobre cómo se proyecta en 2024, los retos y oportunidades, y cómo contribuir al desarrollo continuo de esta industria, destacados proveedores se reunieron para conversar en la nueva Mesa de Trabajo de Revista NG.

Aunque con sorpresa para algunos, 2023 fue un año en que la demanda en el mercado de bodegaje no descendió como se proyectaba. “Todos anticipábamos que el año pasado fuera muy complicado y eso terminara golpeando a todos en las vacancias y tarifas, pero no ha ocurrido en la medida que esperábamos, lo que es positivo”, explica Diego Castañeda, Gerente General Rentas Chile de Megacentro.

De acuerdo a un estudio de Cushman y KPMG, el promedio de vacancia es de solo un 3%, mientras la histórica bordea un 6%. “Son números que siguen siendo muy bajos. Y si bien hay una gran normalización de las tarifas tras la pandemia, estas tampoco han caído tanto. Así que miramos con optimismo 2024”, agrega el ejecutivo.

Para David Furman, Director Ejecutivo de Danco Centro Logístico, “si bien todavía la vacancia es súper sana, aún no se puede anticipar hasta dónde subirá o hasta dónde bajará el precio, porque claramente la situación en pandemia fue atípica y se está normalizando, pero no hay claridad de dónde se va a estabilizar y si se volveremos a los precios pre pandemia. Esto, ya que como son contratos a mediano plazo, las reacciones a la economía son desfasadas”.

Según explica Pablo Urzúa, Gerente Área Industrial y Oficinas de Montalva Quindos, “si bien se llegó a peaks de 0,18 a 0,20 UF/m2, hoy día, en general, los últimos contratos de renta que se han ido cerrado se están estabilizando en torno a los 0,14 y 0,15 UF/m2, pero efectivamente jamás creo que lleguemos a los 0,12 promedio que teníamos a 2019 hacia atrás”.

Asimismo, de acuerdo al ejecutivo, hoy se enfrenta un menor metraje (4.000 a 8.000 m2) y contratos más cortos.

Diego Castañeda, MEGACENTRO.
David Furman, DANCO CENTRO LOGÍSTICO.
Pablo Urzúa, MONTALVA QUINDOS.
Fernando García, MEGACENTRO.
Carolina Lobos, INPRO SPA.
Sergio Morales, TRADE CENTER.
José Antonio Carabias, CAMPOS CHILE.

“Esto también es una oportunidad para este año entrante de tomar buenos contratos porque, efectivamente, hay más disponibilidad de contratos más largos, de cinco a 10 años, que permiten tarifas a buen precio”, detalla.


Dinámico y tendiente a estabilización

Coinciden los proveedores en esta tendencia a la estabilización de los precios en el rango de 0,15 UF/m2, donde además hay que considerar que los valores de los terrenos se han elevado y no van a caer, así como los costos de construcción. “Sin duda, el efecto pandemia, escasez y subida de precio, hizo corregir la tarifa inicial o pre pandemia mostrando un alza por el tema de construcciones, que son las que pegan fuerte en el análisis de la evaluación financiera. Hoy debiéramos volver casi al mismo negocio que hace tres o cuatro años, pero sin tener que añadir el costo de construcción porque ya se integró”, asevera Fernando García, Gerente de Desarrollo de Megacentro.

“Los precios no serán los mismos de la pandemia; no hay fundamentos detrás que lo ameriten, pero sí serán tarifas con costos de contribuciones, de terreno para nuevos proyectos, con costos de financiamiento, por lo que es difícil que caigan a niveles pre pandemia”, complementa el Gerente General Rentas Chile de Megacentro.

Este es un mercado que sigue dinámico, donde si bien, como manifiestan, se ha visto que las superficies se han reducido un poco y todo dependerá de la velocidad con la que entren nuevos proyectos.

“Nos acostumbramos al escenario de pandemia, a algo que no es real”, explica Carolina Lobos, Colabora Independiente de INPRO Spa. Y es que el mercado de almacenamiento y bodegaje fue uno de los pocos beneficiados por la pandemia y, al revés del mercado de oficinas, ha ido creciendo por las empresas de e-commerce y la gente que se quedó en su casa o se fue a los centros industriales, por lo que ahora, tras el peak, es natural que la tendencia sea a estabilizarse.

Agrega que “también hemos visto demandas de bodegas flex para Pymes. Ahora más que nunca quieren tener bodegas propias o arrendadas, pero con showroom. O sea, tener todo concentrado y distribuir desde allá. Entonces estamos hablando de 500 mil metros”. Cabe mencionar que el modelo de bodegas flex es un formato compacto de almacenaje, combinable con oficinas y/o locales comerciales en el mismo lugar.

“Hay muchas Pymes que están volviendo a resurgir, porque también con la pandemia desaparecieron bastantes, entonces están pensando ya no tan en grande, sino que en poder solventar cualquier cosa que pase y continuar con su operación; no desaparecer”, añade la ejecutiva.


¿Qué buscan los clientes?

Principalmente, la demanda actual, explican, es de bodegas grandes por lo que lideran los operadores logísticos. “Mientras que en el retail la situación es al revés, en un minuto sobredimensionaron el espacio y hoy en día tienen que devolverlo o subarrendarlo”, aclara el ejecutivo de Montalva Quindos.

¿Y qué buscan las empresas en una bodega para arrendar o comprar? Además de los metros y el precio, que son dos variables determinantes, el ejecutivo agrega que sobresale principalmente el tema de conectividad (ubicación, salida rápida, acceso a autopista, etc.), así como la seguridad, donde se buscan zonas protegidas ojalá consolidadas, no aisladas.

“Asimismo, también hoy día se valora bastante más que hace años anteriores el tema del volumen de almacenaje. El poder rackear, es decir, la altura. Si bien antes arrendaban superficies, hoy día preguntan por cantidad de pallet que pueden almacenar”, añade el profesional.

Por su parte, el Gerente de Desarrollo de Megacentro indica que también depende de cómo es la operación de los clientes. Si quieren repartir, por ejemplo, en la Región Metropolitana o en el país o el norte, etc., o cómo está distribuida su ubicación geográfica en su punto de reparto. Agrega que todos los clientes piden optimizar el uso del espacio. La eficiencia en el costo del arriendo v/s el costo de la operación es algo que se busca. “En el negocio puramente logístico se resuelve, en parte, teniendo una instalación acorde a las exigencias: alturas, racks, pisos planos, etc. Porque al final eso, a pesar de que esté en crisis y de cambiarse a una bodega más grande, significa ser más eficiente y puede ser una reducción de costos incluso”, complementa.

Asimismo, a su juicio, el tema de la seguridad es casi intransable y una de las variables decidoras: cómo controlas la entrada, cómo está el cierre perimetral contra la vía pública o contra los vecinos “Y el mercado con dolor asume esto porque es costoso, en infraestructura y en operación”, afirma.

Para Sergio Morales, Gerente Comercial de Trade Center, “el tema de la seguridad es el desde. Si una empresa se va a un condominio y toma la decisión de irse lejos del centro de Santiago es porque, en definitiva, cree que se ahorrará los guardias y mitigará los riesgos con todos los dispositivos de seguridad que existen en el mercado. Siente que ahí va a estar más seguro y no tiene que encargarse de armar todo su puente de seguridad, pues es el mucho más alto el costo de instalar seguridad propia en un stand alone”.

“Hoy también preguntan harto por las bodegas clase A, por el tema de la protección de incendio ya que en 2023 hubo varios”, agrega Carolina Lobos. Esta clase de bodegas cuenta con un sistema de control de humedad y temperatura.

Asimismo, explica que antes se observaba mucho más el ingreso de empresas que se instalaban en Chile. Mientras que ahora están buscando quién les haga la distribución. Y ahí sí son bodegas grandes y potentes.


De los polos a la periferia

Actualmente, dentro de la Región Metropolitana, los polos de desarrollo de centros de bodegaje se ubican principalmente en la zona de la Ruta 5 hacia el norte, Lampa y Colina, que siempre siguen siendo referencia. También Quilicura Renca y Pudahuel (Enea); Lampa Poniente, y en el sur comienza de Maipú, sobre todo por las vías que vienen desarrollándose.

“Yo creo que la ecuación para este desarrollo es el costo y tamaño del terreno, conectividad, y uso de suelos”, asevera José Antonio Carabias, Gerente Inmobiliario en Campos Chile. En este sentido, hay sectores alejados más económicos, pero al que hay que sumar de inmediato la inversión para el arreglo del suelo y se debe que manejar eso en el precio.

Asimismo, los proveedores coinciden que no hay una oferta de BTS (Build to Suit), ni centros de bodega en el sur. Y es que, comentan, cuesta creer que alguien quiera operar en Santiago 30 km al sur o 30 o 40 km al norte de una entrega posible a un supermercado, un retailer o un operador logístico que debe cubrir muchos puntos.

En este sentido, el ejecutivo de Danco Centro Logístico afirma que “la industria está asumiendo que podrá traspasar el costo de las construcciones a su precio y eso explica el 0,14 o 0,15. Sin embargo, no creo que el cliente logre traspasar esa alza a sus precios. Y puede ser que evolucionemos un poco a lo que ya hace Mercado Libre, que es más sofisticado.

Hoy el cliente pretende solucionar toda su logística, almacenamiento y preparación de picking de pedido en un solo site. Tal vez quienes tengan escala suficiente tendrán que separar esas dos funciones y el almacenaje dejarlo en la periferia a precio bajo y centralizar las labores de valor agregado y picking en su site local”.

“Algunos prefieren estar lejos con el fulfillment y tener un sistema de cross docking caro para sacar los productos rápido. Pero eso es un mercado full e-commerce. Al mercado puramente logístico que tiene que almacenar productos, prepararlos, y sacarlos de vuelta no sé si le funciona estar tan desconectado”, agrega Fernando García.

Asimismo, el ejecutivo de Trade Center recuerda que “hace 20 años se presentaban alternativas de terreno en el kilómetro 20 de Lampa o en Ruta 68 en Noviciado y la respuesta de los clientes era que no habían pensado que una industria o una bodega se pudiera instalar allá. Nosotros inauguramos un loteo industrial en Lo Boza cuando no había nada. Al inicio era una odisea intentar llegar. Lo mismo pasó cuando la primera empresa se instaló en Lo Aguirre, Ciudad de Los Valles, al principio costaba mucho llevar a la gente, pero hoy día ya no”.

El aeropuerto y el puerto siguen ahí mismo y las comunas dormitorio también; la distancia es la misma, lo que cambia es la percepción y también el acceso.

“Con el proyecto Orbital Sur, en el caso del acceso sur de Santiago puedes vislumbrar en 30 años la figura de cómo quedará Santiago y el puerto de San Antonio, y efectivamente la conectividad del sector sur y sector más poniente será mucho más accesible. Esa zona tendrá más crecimiento, más que el norte”, comenta el ejecutivo de Campos Chile. La Ruta Orbital Sur es un proyecto de autopista urbana para la RM, que unirá las comunas de Peñaflor y San Bernardo, conectando la Ruta 78 con la Ruta 79 - Acceso sur a Santiago.

Para Sergio Morales, son los desarrolladores los que de alguna manera “plantan la semilla” y pueden potenciar estos lugares. “Sin embargo, el reto es que seamos capaces de determinar juntos lo que podemos hacer para mejorar, permitir que acceda la gente y no termine renunciando cuando la empresa se muda a un nuevo centro de bodegaje”, indica.

Un ejemplo en este sentido es el que comenta José Antonio Carabias que se desarrolla en la Municipalidad de Renca, buscando crear el Distrito Industrial El Montijo, para lo cual hay una mesa de trabajo donde se tratan temas de seguridad y conectividad, apuntando a que las empresas se pongan de acuerdo en coordinación con el municipio para lograr esas mejoras.


Normativa, diferenciación y proyecciones

Consultados respecto a las normativas para el desarrollo y construcción de centros de almacenaje o bodegas, los asistentes a la mesa coinciden en que la norma existente es bastante básica, salvo para las bodegas peligrosas.

“En el estándar contra incendio el mercado pide mucho más de la norma chilena. Sobre todo, las bodegas de más alto estándar están yéndose a la normativa NFPA (Asociación Nacional de Protección contra Incendios de EEUU) y, en el caso de uso de sprinkles, que son más costosos, la inversión la vemos como tema estratégico para empresas en que, si una bodega se quema y se quema su inventario, tienden a desaparecer o tener grandes problemas comerciales”, afirma José Antonio Carabias. Respecto a los elementos que diferencian a un proveedor y de otro, en el mercado ya está bien interiorizado el estándar en términos de seguridad y altura, e incide también la ubicación conectividad y tarifa. En este sentido, la competencia puede diferenciarse en cierta medida en los servicios dentro del centro y la atención postventa, pero no es sencillo porque hay muchos servicios que son comunes.

“Una variable, que si bien no es un diferenciador entre un actor y otro, pero es muy importante al momento de decidir, tiene que ver con que esté en el momento correcto la superficie correcta, es decir, la disponibilidad cuando lo requiera el cliente”, indica David Furman.

Otros elementos son la agilidad y flexibilidad también de cumplir con la demanda de los clientes, con el timing de los procesos incluso antes si así se requiere y ajustarse a sus necesidades en los distintos momentos, así como el acompañamiento permanente de postventa y mantener relaciones transparentes. Para Diego Castañeda el factor verde, también se convertirá como un plus que será un diferenciador importante.

En este contexto, 2024 se proyecta positivo, un año en que, a juicio de Carolina Lobos, seguirá desarrollándose lo que estaba estancado y se van a destrabar las tomas de decisiones. “Y es que coyunturas políticas, como el plebiscito, no deberían ser factores de decisión de estas inversiones. Soy optimista porque hay que mirar más a largo plazo, seguir y adaptarse, no hay que parar”, según enfatiza el profesional de Danco Centro Logístico.

Por eso, en general hay consenso de que el 2024, como todos los años, va a traer nuevos retos y la receta está en ser capaz de adaptarse rápido y no quedarse parado en medio, siendo una responsabilidad compartida aportar cada uno desde su vereda en lo que puede hacer para que esta industria se siga desarrollando y creciendo.

Enero 2024
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