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Carlos Antúnez, Presidente
de CB Richard Ellis en Chile
“Tenemos en el país
un mercado de oficinas
muy bien desarrollado”

CB Richard Ellis es una empresa transnacional de servicios inmobiliarios corporativos, que asesoró al fondo alemán Deka en la transacción de la torre Titanium y a Unión Investment en la compra de las torres Birmann y Paris, entre otras. Instalada hace más de diez años en Chile, ha visto cómo en poco tiempo se ha sofisticado la oferta de edificios de oficina en nuestro país. Sectores tradicionales de edificios clase A, como Isidora Goyenechea y Apoquindo, han dado paso a nuevos polos de desarrollo, así como Nueva Las Condes, dinamizando un sector que supera los dos millones 600 mil metros cuadrados de oficinas. Así lo explica Carlos Antúnez, Presidente de CB Richard Ellis en Chile.

¿Cómo calificaría el mercado de oficinas en Chile?
En Santiago existe una oferta de oficinas (entre disponibles y ocupadas) de más de dos millones 600 mil metros cuadrados, la gran mayoría instalados en las comunas de Santiago, Las Condes, Providencia, Vitacura y Huechuraba, con casi un millón 400 mil de oficinas clase A y más de un millón 200 mil clase B.

mes2.jpg (5632 bytes)Por otro lado, la oferta clase A de Buenos Aires es de poco más de 600 mil m² y la de Ciudad de México de poco más de tres millones. Estas cifras indican que -en relación a nuestra población- tenemos un mercado muy bien desarrollado, comparado con el resto de Latinoamérica, con edificios altamente sofisticados y de gran tecnología. Ahora, esta posición es el resultado de los últimos 20 años, donde el país ha gozado de una estabilidad política y jurídica, así como también de un crecimiento económico sostenido.

¿Cómo se establece la distinción entre oficinas clase A y clase B?
Se trata de una calificación internacional que se estableció hace cerca de 20 años, que responde a la sofisticación del mercado de las oficinas en el mundo desarrollado. De esta forma, las oficinas categoría A se definen como plantas de mínimo 500-600 m² de extensión, ubicadas en lugares "prime". Con el tiempo, se han sumado nuevas categorías, como los edificios A Plus, AA o A+, basadas más en estrategias de marketing que buscan posicionar a oficinas altamente sofisticadas.

Ahora, junto con cierto estándar de ubicación y tamaño, para otorgar la categoría A a un edificio de oficinas se considera una serie de otros factores, como la seguridad en los accesos y la seguridad de los habitantes del edificio en relación con, por ejemplo, los ascensores, la protección contra incendios, emergencias en general, etc. Por otro lado, está el tema de la administración, donde la eficiencia es un elemento determinante también y donde los administradores suelen ser ingenieros preocupados de asegurar la inversión en el tiempo y del manejo eficiente de toda la tecnología que poseen estas construcciones.

mes3.jpg (7802 bytes)¿Qué lugar ocupa la eficiencia energética en estas clasificaciones?
Sin duda, se trata de un elemento que ha entrado con mucha fuerza en el último tiempo a Chile y que ya es una exigencia en los países desarrollados. En este sentido, lo más vanguardista en relación a los edificios tipo A es la incorporación del concepto de sustentabilidad en el uso de la energía. Aparecen los llamados edificios verdes con certificación LEED, que le otorgan a las construcciones un gran estándar de modernidad. El edificio Titanium es un muy buen ejemplo de esto, con una gran inversión destinada a obtener la certificación LEED, lo que le otorga un estándar y una gran ventaja comparativa.

Ahora, en términos de demanda, observamos que las corporaciones extranjeras están dispuestas a pagar el costo adicional inicial que implica instalarse en un edificio verde o energéticamente eficiente, porque entienden los ahorros que en el largo plazo va a significar esta decisión. Las empresas chilenas poco a poco están empezando a ver las ventajas de este tipo de inversión.

¿Dónde se ubican los edificios más sofisticados de Chile? ¿Dónde los clase B?
Sin duda el barrio de Isidora Goyenechea y la avenida Apoquindo han constituido por mucho tiempo el gran centro de negocios en Chile. Cabe destacar a edificios de gran sofisticación como el Territoria y como la gran mayoría que se instala en este sector.

Ahora, todos estos sectores considerados top prácticamente ya no tienen espacios disponibles para nuevos proyectos, por lo que han empezado a aparecer otros polos de desarrollo como Nueva Las Condes, donde se están haciendo proyectos también clase A, con terrenos cuyo valor es un factor interesante para los desarrolladores y por ello el costo final es más conveniente para los usuarios. Por otro lado, los cambios en el plano regulador de la avenida Costanera van a permitir generar en ese sector un nuevo polo de negocios.

mes4.jpg (9220 bytes)En Providencia también existen algunos edificios clase A, como el Palladio, pero es en esta comuna donde se han instalado mayoritariamente los edificios clase B, con muy buenas características, pero que no reúnen todos los requisitos tecnológicos para ser considerados clase A. Está también la Ciudad Empresarial, en Huechuraba, con edificios clase B, que cuentan con muchas características de clase A y se caracterizan por ofrecer oficinas a precios atractivos y en formatos de tamaño más flexible, que no existen en los sectores más exclusivos.

¿Cómo se observa el mercado de las oficinas en regiones?
El desarrollo de los edificios de oficinas tipo A en regiones ha sido muy lento, porque las grandes corporaciones se instalan mayoritariamente en Santiago, aunque tengan su polo productivo en Puerto Montt.

En CB Richard Ellis hemos comercializado proyectos en ciudades como Concepción, Viña del Mar, Puerto Montt, por ejemplo, pero nos encontramos con que las pocas empresas que se instalan con oficinas generales en provincia optan por arrendar o comprar una casona antigua y remodelarla, con lo que logran mostrar su imagen en forma más visible, aunque sin las ventajas de ahorro y eficiencia de un edificio especialmente diseñado para oficinas.

¿Cómo se observa la relación entre la compra y el arriendo de oficinas en Chile?
Hasta mediados de los 90, las grandes corporaciones preferían adquirir un edificio propio, porque sentían que esto les daba seguridad y porque no estaban en Chile los grandes inversionistas que existen hoy día. Sin embargo, el escenario ha cambiado mucho y cada vez son más las empresas que reconocen las ventajas de arrendar un edificio y destinar la inversión que implicaría comprarlo a fortalecer su "core business". De esta forma, tienen la seguridad que el lugar donde se instalan va a mantener siempre un alto estándar de calidad, porque está manejado por una administración eficiente que responde a un inversionista que no está dispuesto a que su construcción pierda valor con el paso del tiempo. Así, tenemos que los edificios más sofisticados de Chile están en condición de arriendo. Por otro lado, tenemos también edificios destacados de propiedad de las empresas, como el de Copec, o IBM, que han hecho un gran trabajo de administración y mantención.

Julio 2009
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