Panorama Global Oficinas

A pesar de que la economía global presentó signos de crecimiento, el mercado de oficinas alrededor del mundo mostró otro período de seis meses de relativa debilidad. La mayoría de las regiones del mundo se mantienen con una baja demanda por espacio de oficina con una actividad de arriendo por debajo de lo esperado.

En particular, Estados Unidos y la mayoría de Europa se anotaron otro período de seis meses de una débil demanda de arriendo, mientras que Latinoamérica y la mayoría de Asia-Pacífico comenzaron a mostrar los primeros signos de reactivación.

Latinoamérica mostró mayores tasas de vacancias en la mayoría de sus mercados, promediando una tasa de vacancia de 6,1% para la Región, en donde el mercado de Río de Janeiro mostró la tasa más baja no sólo de la Región, sino también del mundo, registrando 0,6%.

La mayor parte del cambio en la vacancia se debió a la entrega de edificios clase A y A+ y a una disminución de la demanda.

Si bien el mercado de oficinas clase A+/ A durante los últimos 25 años tuvo como principal polo de desarrollo los submercados de Santiago, Providencia y posteriormente Las Condes; es en este último mercado, específicamente el submercado de Nueva Las Condes, donde se proyecta el mayor desarrollo hacia los próximos años.

Este efecto se produce principalmente como consecuencia de la disponibilidad de terrenos para el desarrollo de este tipo de proyectos, sumado a una accesibilidad potenciada en el último tiempo por la extensión de la Línea 1 del metro. A partir de esto es que este submercado ha experimentado un desarrollo exponencial, donde se espera la entrada de una docena de proyectos hacia el 2012.

Como resultado de este constante desarrollo, el submercado de Nueva Las Condes se transformará el 2010 en el segundo submercado más importante de Santiago respecto al inventario de oficinas.

Oferta

Durante el primer trimestre ingresaron al mercado los tres proyectos que estaban pendientes del año anterior. Estos proyectos son: Torre Titanium y Magdalena 181 en el submercado de El Bosque/ El Golf y Parque Andino en el submercado de Nueva Las Condes. Estos, aportan a la producción una superficie total de 110.981 m².

Esta alta producción se debe en gran parte al ingreso del proyecto Torre Titanium, el cual aporta el 67,94% del total de la producción del período.

Cabe destacar que sólo con la producción de este primer trimestre, se superó con creces la producción total del año 2009, la cual alcanzó los 75.336 m².

Por su parte, la tasa de vacancia experimentó un aumento considerable respecto del último trimestre de 2009, alcanzando un 6,25%. Sin embargo, se proyecta que la vacancia se incremente aún más, entre un 7 y un 8%, rangos naturales de un mercado consolidado.

Es El Bosque/ El Golf el submercado con mayor vacancia (con un 8,43%), por efecto de la entrada del nuevo inventario, lo que representa un aumento de un 150,15% respecto del trimestre anterior.

Demanda

La demanda de oficinas de Clase A y A+ en Santiago experimentó una fuerte alza, alcanzando una absorción de 76.822 m², debido principalmente a la entrada de proyectos con un alto porcentaje de pre colocación.

Es importante destacar que desde hace varios años el mercado de oficinas no había experimentado una absorción tan alta. El Bosque/ El Golf alcanzó la mayor absorción con 42.254 m² y sólo Santiago Centro experimentó una absorción negativa.

Durante marzo, y a raíz del terremoto, se observó una alta demanda principalmente en Las Condes. Las empresas afectadas (principalmente el mercado clase B) firmaron contratos a corto (6 meses – 1 año) y mediano plazo (3 – 5 años).

Los precios durante este trimestre experimentaron algunas variaciones, como consecuencia del alza en las tasas de vacancia y a la entrada de un edificio clase A+.

Muestra de esto, el submercado de El Bosque/ El Golf experimentó un alza significativa en los precios promedio alcanzando un valor de 0,69 UF/m².

Por su parte, el precio promedio del mercado de oficinas es 0,63 UF/m², lo que se traduce en un alza de 12,69% con respecto al trimestre anterior. Sin embargo, si analizamos sólo el mercado clase A, nos encontramos con una mínima disminución de un 0,7%.