Cristián Armas

¿Cómo evalúa la actual situación de la construcción?
Los rubros de la construcción e inmobiliario son sectores de inversión a largo plazo, por lo tanto, las señales que se reciben actualmente de parte de la autoridad respecto al tema de las reformas inciden fuertemente en la política de inversiones. El mercado de la construcción, que llegó a generar como máximo cerca de 670 mil empleos, hoy cuenta, en cambio, con entre 60 y 90 mil trabajadores menos. Esto es claramente un reflejo de la falta de inversión. La construcción pública se encuentra bastante detenida y un caso similar ocurre con la industria. A su vez, muchas empresas inmobiliarias, previendo lo que va a pasar con la instauración de IVA a la venta de las viviendas sobre UF 2.000, saben que vendrá un alza importante y han detenido muchos proyectos. De esta manera, hoy la oferta es muy inferior a la demanda.

¿La reforma tributaria afecta al mercado inmobiliario?
El rubro inmobiliario es, sin duda, el principal afectado por la reforma tributaria. Hay varias razones que explican esta situación. Primero, la propuesta implica un impuesto a la ganancia de capital en el caso de la venta de una vivienda, que puede fluctuar entre 10% y 35% del valor a pagar. Segundo, se quita el beneficio de la recuperación del IVA indicado en el artículo 21 para las viviendas de más de UF 2.000. Y, quizás la peor medida de todas, es que se le agrega IVA a la venta. Eso va a implicar en el rubro un alza de entre 10% y 12%.

¿Qué ocurre con la demanda en el rubro inmobiliario?
Hoy por hoy esta se encuentra muy robusta; se está comprando prácticamente lo mismo que el año anterior. Eso ha hecho que frente a una menor oferta, los precios hayan subido cerca de doble dígito nuevamente. A esto se suma el hecho de que las tasas de interés han caído sobre un punto. De hecho, actualmente nos encontramos frente a la tasa histórica más baja desde que se creó este sistema en Chile. Esta situación ha llevado a la gente a darse cuenta de que pagar por un dividendo es hoy mucho más barato que hacerlo por un arriendo. Una vivienda renta hoy entre un 5% y un 7%, una oficina chica, entre un 6% y 8%, más una plusvalía que bordea el 4% anual en los últimos 20 años. Debido a esta coyuntura, se ha producido un aumento importante de la venta de proyectos en blanco y verde.

¿Qué desafíos debe enfrentar hoy esta industria?
Este año todavía estamos sintiendo el incremento de los costos por el aumento de la mano de obra que se produjo en 2012 y 2013. En este período se recibió mano de obra muy poco calificada y eficiente porque se generó una migración de empleados calificados hacia la gran minería del norte del país. Esto generó atrasos generalizados en el mercado de entre seis meses y un año. Esa situación se ha ido revirtiendo, ya que los trabajadores eficientes volvieron, motivo por el cual las inmobiliarias están en condiciones de volver a los antiguos plazos de construcción. Sin embargo, hoy en día existe un problema técnico: las municipalidades se han vuelto extremadamente complejas al momento de otorgar las recepciones finales de los proyectos. En Chile, este plazo está rondando entre 4 y 9 meses, lo que constituye un hecho sin precedentes en toda América Latina.

¿Por qué ocurre esto y cómo corregirlo?
Lamentablemente, el sistema de recepción final de obras no tiene plazos específicos en nuestro país, a diferencia de lo que ocurre con los permisos de edificación. Resulta fundamental llevar a cabo un sistema de garantías para asegurar las faenas y que se exijan plazos legales a las municipalidades. Como ex presidente del Comité Inmobiliario de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), este es un punto que me interesa particularmente y pretendo abordarlo en el corto plazo. El sistema de recepción final debe cambiar porque es de alta ineficiencia y genera sobrecostos que, finalmente, terminan siendo pagados por el comprador.

¿Cómo se vislumbra el panorama a corto plazo?
Si la economía no logra repuntar, la demanda eventualmente podría caer. En un escenario más optimista, si la economía vuelve a tasas de crecimiento cercano al 3% el rubro inmobiliario debería seguir con una venta robusta por al menos otros dos años. Por otro lado, el tema de la reforma tributaria ha generado que mucha gente se esté anticipando al incremento del valor de las propiedades, ya que a partir de 1 de enero de 2016 deberán pagar el IVA correspondiente, y están invirtiendo hoy en propiedades. Los compradores saben que esta alza se traspasará completa a precio.