ESCASEZ DE SUELO URBANIZABLE EN EL GRAN SANTIAGO Una realidad que requiere soluciones

En los últimos diez años, la tasa de crecimiento de viviendas en la Región Metropolitana es mucho mayor que la de crecimiento poblacional. En este escenario, la escasa disponibilidad de suelo para construir es un tema que no deja indiferente a nadie y que alerta sobre la necesidad de materializar propuestas que den una solución efectiva a este problema, garantizando, al mismo tiempo, la habitabilidad de la ciudad y, por ende, la calidad de vida de sus habitantes.

Un análisis realizado por el Observatorio de Ciudades de la Facultad de Arquitectura, Diseño y Estudios Urbanos de la Universidad Católica de Chile a instancias de la Cámara Chilena de la Construcción, CChC, reveló a mediados de 2012 que eran menos de 2.000 las hectáreas de suelo disponibles para proyectos habitacionales. Situación actual Felipe Morales, Gerente de Operaciones del Observatorio de Ciudades, señala que a la fecha la situación no ha cambiado mucho, precisando que el mencionado tamaño de superficie está referido al desarrollo de grandes proyectos, no incluyendo necesariamente espacios intersticiales dentro de la ciudad, ya que si éstos se agregaran, el número se ampliaría a unas 4.500 hectáreas. El escenario recién descrito se hace aún más complejo en el ámbito de la vivienda social, para la cual ya no hay terrenos en el Gran Santiago. “En este caso, la situación es más complicada no por el tema del terreno en sí sino por el precio, es decir, por el valor en que el Ministerio de Vivienda y Urbanismo ha comprado históricamente en esta área. Cada vez son más los proyectos ubicados fuera de la ciudad satélite de Santiago”. Por otra parte, explica, “también es importante generar subcentralidades, para lo cual, sin embargo, se necesitaría tener ciertos subsidios asociados a actividades que no existen en Chile, lo que pasa por otro tema referido a que como el sistema tributario es prácticamente general para todos y no hay tributos específicos territoriales, no se producen beneficios para poder localizar actividades en otros lugares”. ¿Cómo enfrentar el problema? Sin enmarcarse en uno u otro camino, Felipe Morales comenta que para hacer frente a la escasez de suelo tanto los procesos de expansión como los de densificación, bien planificados, podrían ser exitosos. “Si la idea es expandir, debes invertir o al menos apoyar procesos que permitan generar una adecuada infraestructura, para resolver eventuales problemas de congestión, además de impulsar un buen sistema de transporte público”. El especialista agrega que también debe evaluarse dónde hay déficit de aprovechamiento de la infraestructura urbana. Explica que de acuerdo a un estudio que efectuaron junto a la CChC “existen una serie de territorios dentro de la ciudad de Santiago que no están siendo debidamente densificados y que tienen una infraestructura de lujo como el Metro”. En cuanto a cómo generar suelo urbano para vivienda social, el Gerente de Operaciones del Observatorio de Ciudades, indica que, en su opinión, habría que cambiar la escala de proyectos de vivienda social; tratar de sacrificar un poco los precios a los cuales está dispuesto a comprar el Estado terrenos para soluciones habitacionales de este tipo, además de desarrollar proyectos más pequeños que se puedan incluir en otros lugares de la ciudad que no necesariamente se ubiquen en la periferia. Felipe Morales añade que, tal vez, habría que ver otros temas que se han ido evaluando, que tienen que ver con subsidios de arrendamiento; tratar de potenciar la posibilidad de que distintas familias se vayan moviendo desde antiguas viviendas sociales a otras con mejores estándares, a medida que van aumentando sus ingresos, y mejorar esas soluciones habitacionales que van quedando desocupadas para integrar a nuevas familias en ellas. Crecimiento urbano con calidad de vida Recientemente, tuvo lugar en Santiago, el “IV Foro Santiago 2041: Humanizando la ciudad”, que reunió a diversas personalidades del mundo público y privado para discutir respecto de los desafíos que enfrenta el crecimiento y desarrollo de la ciudad. Al respecto, Pablo Allard, Decano de la Facultad de Arquitectura y Arte de la Universidad del Desarrollo en Santiago y Concepción, señala que el foco de este encuentro fue cómo humanizar la ciudad mediante diversas iniciativas, tales como mejorar las condiciones de transporte, la eficiencia energética e infraestructura en general, impulsando, además, una mayor participación ciudadana en los proyectos de interés general. A juicio del arquitecto, para lograr un adecuado crecimiento del Gran Santiago sería oportuno “buscar incentivos para rehabilitar zonas industriales edificando viviendas sociales; promover el cambio de uso de suelo de terrenos agrícolas subutilizados en zonas bien ubicadas, permitiendo que tengan uso residencial; seguir fomentando una densificación armónica y bien conectada; y que las ampliaciones que se den al límite urbano de Santiago sean sobre la base de desarrollos condicionados, que internalicen el costo social que generan por la vía de compensaciones ambientales y de transporte, entre otras; tal como lo está proponiendo la modificación al Plan Regulador Metropolitano, actualmente en tramitación”. En este sentido, Pablo Allard estima que este cambio debe aprobarse porque, a su juicio, es una manera de orientar el crecimiento de la Región Metropolitana. “Mucha gente hace juicios sin conocer cabalmente este plan, el cual propone una expansión al límite urbano de Santiago, pero planteando, además, el cumplimiento de una serie de condiciones que garanticen que estas nuevas áreas van a estar bien conectadas y equipadas; la idea es lograr un crecimiento armónico de la ciudad”. Sectores vulnerables Consultado sobre cómo generar soluciones de viviendas sociales adecuadas, Pablo Allard señala que es necesario seguir fomentando políticas donde la localización de la vivienda sea importante. “Me parece pertinente potenciar iniciativas donde a los allegados y familias que viven en campamentos se les busque una solución habitacional lo más cercana posible a los lugares en que siempre han vivido, sin tener que trasladarlos a la periferia”. Agrega que “si no podemos llevar a la gente donde están las oportunidades, debemos llevar estas últimas a donde se encuentren las personas, siendo necesario impulsar acciones como, por ejemplo, el Programa Segunda Oportunidad que se está haciendo en Bajos de Mena y otros sectores”. Este plan consistente en la demolición de blocks sociales en estado crítico en cuatro regiones del país, y el posterior acceso de las personas a nuevas viviendas que les permitan un mejor estándar de vida. El Decano de la Facultad de Arquitectura y Arte de la Universidad del Desarrollo en Santiago y Concepción añade que también es relevante continuar invirtiendo en transporte público de calidad, que permita acortar los tiempos de viaje de quienes actualmente deben recorrer largas distancias para llegar hasta sus lugares de trabajo. Nuevo Plano Regulador de la Región Metropolitana (PRMS 100) Encontradas posiciones existen en torno a los cambios al Plano Regulador de Santiago, polémica que se centra en la incorporación de 10.200 hectáreas adicionales al radio urbano. De ese total, un 8% del terreno debería destinarse a la construcción de viviendas sociales y un 25% al desarrollo de áreas verdes. Mientras algunos consideran que la medida podría ocasionar un crecimiento urbano desmedido, con los consiguientes problemas ambientales y de congestión, otros estiman que con una eficiente planificación ello no ocurriría. El nuevo ordenamiento territorial propone el límite de la extensión urbana en cinco comunas de las actualmente vigentes en el plano regulador actual, que serían Quilicura, Pudahuel, Maipú, San Bernardo y La Pintana. Adicionalmente, contempla la reconversión de territorios dentro del límite urbano en Renca, Cerro Navia y La Pintana. Cabe recordar que en este tema, el Gerente de Estudios de la Cámara Chilena de la Construcción, Javier Hurtado, señaló -cuando se dio a conocer en 2012 el estudio encargado al Observatorio de Ciudades- que para el gremio las políticas públicas debieran promover que las ciudades se desarrollen tanto por extensión como por densificación y renovación y que una estrategia adecuada sería avanzar hacia un modelo de planificación por condiciones, en que el suelo se pueda desarrollar siempre que el interesado cumpla ciertos requisitos e internalice los costos de sus decisiones de localización. Agregó, sin embargo, que mientras ello no ocurra, sería necesario que se apruebe la modificación al Plan Regulador Metropolitano de Santiago, ya que la fijación de límites urbanos es uno de los responsables de que se produzca escasez de terrenos urbanizables, y que en el caso de la capital, desde hace seis años que están congeladas las solicitudes de cambio de uso de suelo a la espera de que se apruebe dicho instrumento.