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Aunque en 2024 el comercio electrónico volvió a tomar fuerza gracias al aumento del consumo y las compras online, este año el mercado muestra señales de ajuste. La oferta de bodegas empezó a superar la demanda, principalmente porque se entregaron muchos proyectos que ingresaron durante el boom logístico durante la pandemia.
Así lo evidencia el reporte Market Beat Industrial de Cushman & Wakefield, el cual muestra que el primer trimestre del año cerró con una tasa de vacancia de 4,94% de disponibilidad en el mercado, un 27% por sobre la registrada durante los primeros tres meses del año pasado, cuando este indicador alcanzó una cifra de 3,9%.
Esta vacancia equivale a una superficie de aproximadamente 273.000 metros cuadrados (m2), en su mayoría (70%) conformada por espacios de almacenamiento tipo B.
“Entre 2020 y 2022, la demanda de superficie logística superó con fuerza a la oferta, con absorciones netas anuales que superaron los 380.000 m2. Sin embargo, desde 2023 el mercado ha entrado en una fase de desaceleración, con una demanda que cayó a 211.582 m2, a pesar del aumento en las entregas. Esta tendencia se acentuó en el primer trimestre de este año, cuando se incorporaron 110.500 m2 al mercado, pero solo se arrendaron 45.410 m2. Estamos evidenciado que la industria logística entra en este trimestre en una fase de ajuste, con una oferta que supera a la demanda”, sostuvo Rosario Meneses, subgerente de Investigación de Mercado de Cushman & Wakefield.
En esta línea, el análisis de la consultora global de servicios inmobiliarios, muestra que la absorción neta o demanda sumó un total de cerca de 45.410 m2 durante el primer trimestre, registrando un aumento de 25% respecto al año anterior.
Esto se explica por una absorción positiva o demanda acumulada que aumentó al doble alcanzando los 85.000 m2, y con una desocupación de 39.000 m2, algo mayor respecto al 2024, cuando se liberaron 30.000 m2.
“Esta dinámica de ocupación se concentra en el submercado poniente, en el parque industrial Enea, que últimamente ha sido escenario de los desarrollos más importantes. Cabe mencionar también, que hoy tiene gran potencial por su excelente conectividad y urbanización de primer nivel”, puntualiza el informe de Cushman & Wakefield.
En tanto, el precio promedio de arriendo mensual de las bodegas disponibles disminuyó a 0,155 UF/m2, manteniéndose a un valor un 5% superior respecto al año anterior, cuando se observaba un precio promedio de 0,152 UF/m2.
“Esto se debe al aumento del precio promedio en ambas clases. En el caso de las bodegas clase A, los nuevos centros que ingresaron al mercado se encuentran disponibles a un precio superior al promedio observado en el período anterior, llegando a 0,167 UF/m2. Respecto a los centros Clase B, se ha observado una mayor dinámica de ocupación de superficies, debido a la escasez de espacios disponibles en centros premium, lo que ha impulsado los precios al aumento, llegando a 0,150 UF/m2”, sostiene el análisis.
En la actualidad, el submercado con el precio más alto es la zona norte, con 0,163 UF/m2, el cual cuenta con la menor vacancia, alcanzando un 1,22%, según Cushman & Wakefield.
El 2025 comienza con el ingreso de 110.000 m2 al mercado, lo que ya representa el 30% del total proyectado para este año, estimado en 315.000 m2.
Actualmente, hay 313.416 m2 en construcción, una cifra 37% inferior al mismo período de 2024, cuando las superficies en desarrollo alcanzaban aproximadamente los 500.000 m2.
“Esta baja refleja un escenario más cauto, en línea con la demanda o absorción neta, que ha venido ajustándose en los últimos períodos, pasando de 100.000 m2 trimestrales en promedio durante 2021 y 2022, a 50.000 m2 en los años 2023 y 2024”, precisa el informe de la consultora global de servicios inmobiliarios.
En paralelo, existe una superficie en estado de propuesta que totaliza 1.400.000 m2. “Sin embargo, sólo el 35% de esta podría iniciar faenas en el corto plazo. El resto depende del desarrollo de nuevas vialidades, fundamentales para mejorar la accesibilidad a estos centros y garantizar su ocupación ante una demanda cada vez más exigente”, concluye el estudio de Cushman & Wakefield. |
