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31/01/2025

Estudio revela recuperación en la industria de logística y bodegaje

El nuevo estudio “Desafíos y Oportunidades en el Sector de Logística y Bodegaje”, de Alaluf e EY Chile, indica que el submercado de logística y bodegaje nacional atraviesa un período saludable, con niveles que se asemejan a los observados antes del año 2019.

Según el reporte, aun cuando el submercado de bodegaje no logró cumplir con las proyecciones de desarrollo planteadas en años anteriores, principalmente por factores macroeconómicos y de seguridad, aseguran que ha alcanzado niveles de estabilidad favorables.

Al respecto, Sebastián Casals, Gerente Comercial de Alaluf, explica que “el submercado de logística y bodegaje ha demostrado resiliencia en un contexto desafiante. Aunque las proyecciones iniciales no se cumplieron por completo, la estabilización actual resalta la capacidad del sector para adaptarse. Este escenario abre la oportunidad de replantear objetivos y aprovechar los cambios del mercado para fortalecer su posición estratégica”.

Manteniendo su liderazgo en la participación del mercado, la zona poniente se alza como el sector con mayor superficie arrendable de bodegas en Santiago (32%), seguida de la zona norponiente (30%) y la zona norte (20%), una tendencia que hace de las comunas de Renca, Colina y Lampa polos estratégicos para el desarrollo del submercado en la capital.

Adicionalmente, la vacancia de los centros de bodegaje continúa en alza desde el periodo anterior, rompiendo la tendencia a la baja presentada entre 2022 y 2023. Para el último trimestre de 2024, el alza de vacancia general había aumentado desde un 2,61% a un 4,58%. A su vez, el mercado ha reaccionado a este fenómeno presentando una disminución en el valor promedio de arriendo, pasando de un 0,170 uf/m2 a 0,150 uf/m2 como promedio.

A juicio de Matías Pontillo, Socio Adjunto de Consultoría Inmobiliaria de EY Chile, “si bien el norte y el poniente de Santiago siguen siendo los principales sectores de bodegaje de la ciudad, también estamos viendo un alza en la oferta de espacios que no se condice con la demanda de estos mismos. En tan solo unos años, la vacancia de centros de bodegaje casi ha duplicado sus números y esto lleva a diversas reacciones económicas, como la disminución en el valor de los arriendos que ocurre actualmente”.


Retos y proyecciones de la industria

Respecto de cuáles creen que serán los desafíos más relevantes de cara a los próximos dos años, en relación con el desarrollo de la industria de logística y bodegaje, un 55% de los encuestados piensa que el financiamiento será clave, subiendo dos puntos respecto del año anterior, mientras que un 38% enfatiza en la incertidumbre política y económica como factores a considerar.

Además, 66% de los encuestados espera que los centros logísticos sean los productos del mercado con mayor crecimiento a futuro, una amplia mayoría por sobre las mini bodegas (24%) y los parques industriales (10%). Además, un 45% tiene una expectativa de generar entre un 6,1% y un 7% de “cap rate” en estos activos.


Aterrizando las proyecciones futuras

En la edición 2023 del estudio, para 2024 se proyectaba un ingreso aproximado de 762.000 m2 de nueva superficie de bodegas, en base a las solicitudes de anteproyecto, permisos de edificación y modificaciones de permiso aprobadas entre los años 2022 y 2023. Sin embargo, solamente se constituyeron 333.000 m2 en el período, un poco menos de un 50% de lo proyectado.

De todas formas, la nueva versión del reporte indica una estabilidad en la distribución de proyectos nuevos en comparación al último semestre de 2023, proyectando 416.828 m2 de superficie futura para el año 2025 y 318.376 para el 2026.

Según indica el estudio, “tanto anteproyectos como permisos se concentran por amplio margen en el segmento de 10.000 m² - 49.999 m², lo que nos indica que se tratan principalmente de centros nuevos que se construirán, probablemente, en etapas”.

En un balance general, Pontillo comenta que “el desarrollo del bodegaje durante 2024 sirvió para aterrizar proyecciones que, por diferentes factores, fueron más altas de lo que realmente se llevó a cabo. Ahora estamos viendo un futuro mucho más estable y que, de cumplirse, confirmaría que la industria de logística y bodegaje en Chile está viviendo un momento favorable”.

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