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04/09/2023

El desafío del bodegaje en la “última milla”

Cristián Soublette, Director de Negocios Comerciales de PROurbe Gestión Inmobiliaria.

Por Cristián Soublette, Director de Negocios Comerciales de PROurbe Gestión Inmobiliaria.

El e-commerce ha cambiado de forma profunda al mercado inmobiliario. En los edificios habitacionales nuevos, por ejemplo, es común encontrar recintos especialmente diseñados para recibir encomiendas y, por el lado del segmento de bodegaje, los nuevos proyectos también se han adaptado a las necesidades que generó el comercio electrónico, con espacios versátiles y ubicaciones más céntricas.

Según reportes de la Cámara de Comercio de Santiago (CCS), el e-commerce ya venía experimentando un sólido desempeño y durante la última década pasó de transar US$ 730 millones (en 2010) a US$ 6.079 millones, en 2019. La pandemia demostró que esto era solo el comienzo: En 2020 se registraron ventas del orden de US$ 9.423 millones y se proyecta un cierre de US$ 10.976 millones para 2023.

El mercado del bodegaje respondió a este fenómeno e incrementó su oferta en 22%, entre 2019 y 2022, sumando casi un millón de metros cuadrados para alcanzar en total 5 millones de metros cuadrados a fines de 2022. Sin embargo, este crecimiento es aún insuficiente para satisfacer la demanda impulsada por el auge del comercio electrónico, lo que ha desencadenado tasas de vacancia históricamente bajas.

A pesar de que la vacancia creció de 0,4% a 1,2% entre fines de 2022 y este primer semestre de 2023, aún se mantiene por debajo del umbral considerado “saludable” para dicho mercado, que generalmente se sitúa en torno al 5%. Lo anterior ha contribuido en gran medida a un notorio aumento en los precios de arriendo, de hasta 30% en el último año.

En PROurbe somos claros en nuestro diagnóstico: la industria del bodegaje no anticipó la explosión del comercio electrónico y, por lo mismo, no ajustó su ritmo de crecimiento para absorber bien esta demanda. Por lo pronto, al menos en el segmento de gran envergadura se registra un crecimiento relevante de los centros de distribución y logística de plataformas de Marketplace, que han logrado satisfacer la necesidad miles de retailers pymes que no cuentan con sus propias bodegas. No obstante, al intentar expandirse e integrar la logística con puntos de distribución propios, se registra una oferta insuficiente, con precios creciendo a altas tasas.

Actualmente el mayor desafío se concentra en la "última milla", ya que la oferta de espacios de bodegaje cercanos a zonas urbanas es limitada y las oportunidades para nuevos proyectos están restringidas por regulaciones de uso de suelo establecidas en los planes reguladores comunales.

El único segmento que pudo reaccionar rápidamente es el de minibodegas, aumentando en casi un 25% su stock, ahora con más de 250 mil metros cuadrados en oferta, cifra que se proyecta crecer en más del 50% para 2025. Sin embargo, quedó fuera un grupo de emprendedores que requieren de espacios más grandes que los que ofrecen en este tipo de centros. ¿Qué hacer con esta demanda insatisfecha? Es ahí donde identificamos una oportunidad de negocio interesante que los operadores de bodega podrían aprovechar.

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