Si bien la tasa de vacancia subió levemente de 5,7% a 6,2%, con un total de 386.177 m2 disponibles, se trata de un mercado que continúa en expansión, con niveles de disponibilidad saludables y muy buenas proyecciones, señala Juan Pablo Amenábar, Gerente del Área Industrial de Colliers.

Según el informe, la superficie disponible se concentra principalmente en la Zona Poniente. Durante el primer semestre se registró una producción de 42.246 m2 de nuevas bodegas, distribuidas en las zonas Sur (61%) y Poniente (39%), todas correspondientes a bodegas tipo A.

En cuanto a la participación de mercado, la Zona Poniente sigue liderando con un 38,6% del total, seguida por la Zona Norte (22,4%) y la Norponiente (21,1%).

Por sector, la Zona Poniente presenta la mayor disponibilidad promedio, con 9,3%. Sin embargo, esta se concentra en bodegas clase B, mientras que la vacancia en bodegas clase A alcanza 5,9%. Por su parte, la Zona Norte registra el índice de vacancia más bajo, con 3,3%, equivalente a 45.682 m2.

De acuerdo al reporte de mercado de centros de bodegaje realizado por la consultora Colliers con cifras al primer semestre del año revelan positivas perspectivas para el segmento.

De acuerdo con Matías Bucci, Subgerente del Área de Estudios de Colliers, el canon promedio mostró un alza, pasando de 0,151 UF/m2 a 0,144 UF/m2, impulsada por un cambio en la distribución de la oferta en la Zona Poniente, donde se registraron los mayores aumentos.

Según Juan Pablo Amenábar, hoy las empresas, en general, buscan bodegas con mayor tecnología, mejor conectividad y más servicios, como seguridad y energía. “Esto ha impulsado una alta demanda por espacios y ha generado movimientos relevantes en la industria”, afirma el ejecutivo.

Agrega que “este fenómeno responde principalmente a las mayores exigencias del consumidor final en plazos de despacho, rapidez y calidad, además de una revisión más detallada de los costos asociados a estas operaciones. En muchos casos, estar en centros más modernos y bodegas más eficientes permite que la operación sea menos costosa”.

Amenábar también destaca el buen posicionamiento de Chile a nivel latinoamericano en este mercado. “Sin duda, Chile y su industria logística están bastante adelantados respecto de otros países de la región. Esto se potenció durante la pandemia y hoy vemos tecnologías y empresas que operan con altos estándares de eficiencia. Una de las principales razones detrás de este comportamiento ha sido la consolidación del comercio electrónico. Aunque el boom vivido durante la pandemia se moderó, el crecimiento sostenido del e-commerce continúa impulsando la demanda por infraestructura logística moderna y eficiente. Esto, junto con la recuperación paulatina de la economía, ha motivado a empresas de distintos rubros a expandir o modernizar sus operaciones. Además, la ubicación estratégica de Santiago, junto con su creciente infraestructura vial, ha reforzado su atractivo como centro logístico regional, especialmente en zonas cercanas a los principales ejes como la Ruta 5, General Velásquez y Américo Vespucio”.

Respecto de las proyecciones, desde Colliers enfatizan que el mercado logístico para los próximos cinco años presenta un panorama de fuerte crecimiento. Actualmente se observa una reactivación de los desarrolladores en la búsqueda de terrenos para nuevos proyectos que incorporarán más superficie al mercado, fortaleciendo la operación logística y respondiendo a la demanda por espacios de calidad y con tecnología. Según cifras de nuestra área de estudios, 2025 cerrará con 150 mil m2 adicionales de nuevas bodegas”.

Durante el primer semestre de 2025, el mercado de minibodegas volvió a mostrar expansión. Según el último reporte de la consultora inmobiliaria Colliers, en los primeros seis meses del año se incorporaron cinco nuevos proyectos al stock de este segmento de almacenamiento.

“Las minibodegas corresponden a espacios de autoalmacenaje de tamaño reducido y flexible, destinados a guardar mercadería de emprendimientos pequeños o pertenencias personales, con superficies que van desde 1 m2 hasta aproximadamente 70 m2”, explica José Tomás Moreira, Consultor del Área de Estudios de Colliers.

Los cinco nuevos ingresos sumaron 35.441 m2 al inventario total, cifra superior a la registrada en el segundo semestre de 2024, cuando se agregaron 14.440 m2. Con ello, el mercado cerró junio con un total de 348.787 m2. “Los nuevos proyectos se concentran principalmente en la zona centro y, en menor medida en la zona norte, en las comunas de Santiago, San Miguel, Macul y Huechuraba”, detalla Moreira.

La producción del semestre se concentró en el sector centro, con 28.240 m2, alcanzando una participación cercana al 47% y un total de 162.122 m2. En tanto, la zona norte incorporó 7.201 m2 entre enero y junio, llegando a 125.323 m2, equivalentes al 36% del mercado, cifra que muestra una leve baja respecto del semestre anterior.

La zona oriente evidenció una disminución en su participación, debido a la ausencia de nueva producción durante el período. Cerró junio con un 12% del mercado, aunque aún supera a la zona sur, que alcanza un 5,6%.

Colliers identificó otros 20.000 m2 que ingresarán al mercado durante la segunda mitad del año, concentrados principalmente en la zona oriente de la capital. Sin embargo, la producción total de 2025 será menor a la del año anterior. “En cuanto a la tasa de vacancia, esta mantiene una tendencia al alza en los dos últimos períodos, llegando a 26,2% al cierre del primer semestre de 2025. Esto se debe al ingreso de nuevas superficies en los centros de almacenaje recientemente desarrollados”, precisa Moreira.

En el segundo semestre de 2024, la tasa de vacancia alcanzaba 25,7%. Actualmente, las zonas que incorporaron nuevo stock son las que concentran mayor cantidad de metros cuadrados disponibles: el centro y el norte, con 51.531 y 23.985 m2, respectivamente.

Al comparar las tasas, el centro lidera con 31,8% de vacancia, seguido por el oriente con 29%. Las zonas norte y sur registran 19,1% cada una.

El aumento de la vacancia también impactó en los precios, que mostraron una baja durante el primer semestre. “Se registra un canon promedio de 0,356 UF/ m2, influenciado por los valores del sector oriente, donde los altos precios unitarios de las bodegas de menor tamaño marcan la tendencia”, indica el informe.

En el segundo semestre de 2024, el promedio era de 0,398 UF/m2. Las mayores variaciones se dieron en la zona centro, que pasó de 0,386 a 0,336 UF/m2, y en la zona norte, que bajó de 0,367 a 0,322 UF/m2 respecto del período anterior. Pese a ello, siguen siendo las comunas con los valores más bajos.

El sector con el precio promedio más alto fue la zona oriente, con 0,49 UF/m2. En tanto, en el sur los valores alcanzan 0,37 UF/m2. “Esperamos que los precios tiendan a estabilizarse en los próximos períodos, a medida que se absorban las superficies disponibles de los centros recientemente ingresados”, proyecta el consultor del Área de Estudios de Colliers.