Tras un período de pandemia en el que el bodegaje experimentó un boom y una tasa de vacancia que llegó prácticamente a cero en 2022, este mercado inmobiliario ha visto un incremento en dicha tasa, alcanzando un 3,5% en 2023 y situándose ya en un 5% en el primer trimestre de 2024. Estas cifras hacen preguntarse ¿Se acabó el boom del bodegaje?

Para David Furman, Gerente General de Danco, “dejando de lado la pandemia, que fue un período excepcional, pre pandemia los niveles de vacancia rondaban en promedio entre un 5% y un 7%. Hoy nos acercamos nuevamente a eso. La interrogante es si la vacancia seguirá subiendo más allá. Estos son negocios de largo plazo, que requieren permisos, y que no se ven afectados por cosas circunstanciales o cuyas decisiones de inversión no se toman en el momento“. Agrega que “sigue siendo un buen negocio y el reflejo es todos los inversionistas institucionales que buscan entrar en la clase de activo de renta“.

Desde el punto de vista de la demanda estamos en un punto de inflexión, y este mercado debería tender a ajustarse y seguir creciendo como antes, al ritmo de un mercado maduro y predecible. Así lo afirma Tomás Cox, Gerente General de EIT Logística, quien comenta que la pandemia fue un momento en el que las cadenas de abastecimiento se estresaron mucho, los niveles de inventario fueron muy altos y eso generó una burbuja, bien cumplida y soportada por la oferta y, obviamente, con efecto en un alza de precios. “En el contexto económico actual del país, se volverán a dar cifras más conservadoras, los niveles de inventario ya se ajustaron y si las tasas de vacancias no se ven tan altas todavía no necesariamente es porque los espacios no están desocupados, ya que gran parte de los operadores están con metros cuadrados disponibles y con contrato, lo que en la práctica es futura vacancia“, asevera.

David Furman, DANCO.

Tomás Cox, EIT LOGÍSTICA.

Alejandro Ponce, INDUSTRIAL PROPERTY.

Reynaldo Gómez, MEGACENTRO.

Felipe Larroulet, JLL.

Eduardo Pérez, DLS CHILE.

Paul Trench, EIT LOGÍSTICA.

Alfonso Dittborn A., URBAC.

René Martorell, ESPACIO URBANO.

Un aspecto que ha sumado bastante dinamismo al mercado, a juicio de Alejandro Ponce, Gerente General de Industrial Property, es el interés que muestran inversionistas institucionales, compañías de seguro, etc., actores que antes estaban en un segundo o tercer nivel y que preguntaban más por desarrolladores, que por espacios de inversión para entrar a determinados proyectos. “Hoy día los veo con alto interés de hacer proyectos en forma directa, buscando desarrolladores y tener su espacio en el mercado”, explica. Dicha atención estaría dada porque este ha sido un mercado muy resiliente, “se cayó el sector de oficinas, habitacional, comercial, pero el industrial no. Por el contrario, sigue creciendo y expandiéndose. Hay que empezar a mirar a Latinoam érica, a Perú, México, Colombia, otros espacios”, enfatiza.

Coincide Reynaldo Gómez, Gerente Comercial de Megacentro, en que este es un negocio resiliente en términos de porcentaje de vacancias. “El desafío es convencer al inversionista, porque es más complejo por el tema de contribuciones, la “permisología“. Si bien durante la pandemia fue excepcional, y hoy día es un poco más lento, sigue siendo un buen negocio y seguirá creciendo”.

“Durante el estallido social los desarrolladores estaban con el “pie en el freno ”, entonces este sorpresivo aumento de demanda nos pilló con una suerte de contracíclico y generó esta vacancia, ahora está aumentando como era esperado, pero el mercado está activo, las vacancias se estabilizarán en torno al 5, 6, 7%, que es normal, y los precios también, torno al 0,15”, explica Felipe Larroulet, Director de Transacciones Industriales de JLL.

El sector de bodegaje en Chile se ha ido “sofisticando”, detallan los asistentes a esta mesa de conversación. Nuevos actores han ingresado, el sector se ha ido atomizando y han salido nuevos productos, incluyendo bodegas en venta atractivas para Pymes, que no quieren, por ejemplo, comprar un terreno para construir una bodega de 1.000 metros. “Entonces, el mercado se ha ido adaptando, brindando una mayor oferta y flexibilidad y los clientes han ganado”, enfatiza el ejecutivo de Transacciones Industriales de JLL.

Asimismo, se observa que los clientes están buscando un mejor estándar de bodega. Más allá del aspecto técnico, requieren algunos aspectos cualitativos, por ejemplo, seguridad, además de lo regular que es una buena ubicación, un buen precio y flexibilidad en los contratos, expresa el profesional de Industrial Property. El desafío, agrega, “es cómo lograr flexibilizar estos contratos, dar más espacio a los clientes ante eventualidades en un contexto en que los desarrolladores apuntan a establecer contratos de tres a cinco años o más para estabilizar tarifas y los inversionistas exigen un buen rent roll porque eso valoriza el activo”.

Existe consenso en que la flexibilidad es un atributo clave que requieren los clientes. “Uno de los más importantes, y el cliente está dispuesto a pagar un poco más, con tal de tener esta capacidad, sobre todo después de la pandemia”, explica el ejecutivo de EIT Logística.

A juicio de Eduardo Pérez, Gerente de Desarrollo de DLS Chile, hoy además est án pidiendo mucho cumplimiento normativo y eso es lo que se viene. “Muchos ejecutivos no entienden el tema, pero deben ir al estándar de la casa matriz, y en ese sentido la exigencia es alta, entonces hay que explicarles la normativa para que la puedan integrar, asimilar y cumplir. Hacia allá viene la reconversi ón de espacios”, asevera.

La idea es “equilibrar hacia arriba”, coinciden, para que efectivamente el estándar que se adquirió en uno sea replicado en otro y así efectivamente la flexibilidad se pueda compartir. Por ejemplo, la integración de sprinklers es una parte crucial del sistema de protección contra incendios en una bodega, pero en la medida en que no exista la normativa no habrá una obligación.

En el tema de la seguridad, que es un reto creciente, muchos coinciden que se trata de situaciones que no se pueden anticipar, pero el cliente tiene que entender, por ejemplo, que no puede guardar carga valiosa en una bodega normal, expresa el ejecutivo de Megacentro.

“A pesar de que esos eventos no se pueden controlar, sí el cliente espera mucha más seguridad que hace cinco años atrás. O sea, hoy día en los centros de distribución el principal gasto o ítem de gasto común son, por lejos, los guardias, los sistemas de seguridad y monitoreo remoto. También hay clientes que están almacenando los productos sin que el trabajador sepa qué tiene la caja que está moviendo o sistemas que impiden que el guardia pueda abrir el port ón en la noche, mientras están en una sala segura afuera del CD, con cámaras para monitoreo”, detalla el profesional de Danco.

A juicio de Paul Trench, Gerente Comercial de EIT Logística, “existe la disposición del cliente a la necesidad de inversi ón. Quien maneja carga valorada está dispuesto a pagar ese tipo de iniciativas y armar un ecosistema con anillos de seguridad que, finalmente, permita disminuir el riesgo lo más posible”.

En este sentido, cuando se concentran operaciones de alto valor en una misma ubicación geográfica, hay un trabajo colectivo que se puede hacer que genera justamente ir aumentando estos anillos de seguridad, agrega.

Para concluir este punto, Tomás Cox hace hincapié en que el reto para los desarrolladores e inmobiliarios, independientemente de zonas como ENEA y otras que han resuelto este tema, es que no solo se preocupen de lo que está dentro de su centro, sino que también de la comunidad, de manera de que se pueda ofrecer a los clientes efectivamente la sensación mayor de seguridad porque, en definitiva, quien quiera entrar va a tratar de hacerlo, pero si ya es un tema de comunidad en donde, por ejemplo, hay barreras New Jersey y solo se puede salir por un lado, eso realmente inhibe entrar a esa zona.

Asimismo, Alejandro Ponce advierte, en materia de seguridad, que en todas las direcciones de obra están disponibles los planos de los centros de bodega, es información es pública. Cualquiera puede solicitar un rol con un permiso de edificación y acceder a los planos. “Por eso, recomendamos a los desarrolladores y operadores que se aseguren de que sus planos solo se entreguen a personas autorizadas”, afirma.

¿Qué prefieren los clientes? ¿Comprar o arrendar? Consultados sobre este aspecto, según explica Felipe Larroulet, “la recomendación siempre ha sido el arriendo, aunque depende también del perfil del empresario. Por ejemplo, los retailers en Chile tienden a tener sus propios centros de distribución, pero la lógica y tendencia siempre ha sido el arriendo, principalmente por dos razones: no invertir en un negocio que no es el propio; y una mayor flexibilidad, que los clientes valoran al tener la capacidad de crecer o reducir según cómo va avanzando su negocio”.

Para el ejecutivo de Industrial Property depende de la necesidad del cliente: en general en aquellos de mayor tamaño la tendencia es a la estabilización y a rentar, porque guardan el CAPEX para su operación. Los microempresarios, Pymes y hasta empresas medianas, muchas arriendan por año y les llama la atención la posibilidad de poder comprar un activo y capitalizar su arriendo.

Sin embargo, añade, el precio del metro cuadrado de bodega exhibe con márgenes desproporcionados y también hay conflicto de interés, con figuras que venden, que también están en el mercado de la renta de bodega, lo que resta transparencia al mercado.

Asimismo, en el mercado se ha observado a varios desarrolladores que en el inicio gestaron sus proyectos para venta después cambiaron a renta. “Es una alternativa a este período de caída en las ventas, si necesitas generar flujo, y no puedes vender, puedes generarlo a través de la renta y después volver a darle ritmo de nuevo a la venta, pero para eso hay que tener ‘espalda’ financiera porque un negocio gestado inicialmente como venta, tú lo evalúas con una estructura financiera distinta”, comenta Alfonso Dittborn A., Gerente General de URBAC.

En materia de administración de los espacios, en el mercado inmobiliario, un ejemplo es Multifamily, cuyo éxito actual, a juicio de los asistentes, tiene que ver con el orden y administración, ya que el hecho de centralizar la propiedad en una sola mano, y no que esté atomizada en múltiples clientes, hace mucho más coherente toda la administración. Un ejemplo, que a juicio de Alejandro Ponce podría replicarse en el mundo de las bodegas, tal como los condominios.

Para el ejecutivo de URBAC, además, el estándar de seguridad ha aumentado los costos, siendo los más afectados aquellos centros con superficies inferiores a los 15.000-20.000 m2, ya que proporcionalmente les afecta más aumentar la dotación de guardias, tecnologías de seguridad, etc. Hoy les está generando un problema para competir con los grandes operadores. Recalca que el tema de organización y actuar como comunidad es clave, y también obviamente debe haber coordinación o cooperación público-privada para generar incentivos en que todos velen por la seguridad y mantención de los espacios públicos.

De esta forma, la administración también sería otro factor que impulsa al arriendo como una solución más eficiente para todo.

¿Cómo elegir a un corredor?

La confianza es lo que más espera un cliente de un corredor, enfatiza el ejecutivo de Transacciones Industriales de JLL. En su opinión, en el mercado local, “se ven empresas que se saltan el corredor en este proceso, y también existen corredores que no agregan valor, pero finalmente las compañías que han permanecido en el tiempo es porque han hecho bien el trabajo. En Estados Unidos, por ejemplo, esto no se da. ¿Por qué? Porque son firmas que están certificadas y ahí realmente hay una deuda de parte del gremio de actualizarse en este nivel”, afirma.

Concuerda René Martorell, Subgerente Comercial Industrial de Espacio Urbano, y destaca que, “en efecto, se busca la confianza a través de un broker, de un corredor, en una relación a largo plazo y esa alianza termina siendo muy positiva. Puede que en otros mercados se pase por alto al corredor, pero en el negocio industrial ellos son pilares fundamentales y debemos trabajar de la mano todo el tiempo”.

“Los corredores que tienen una especialidad en el mundo industrial en general han dotado a sus ejecutivos de una capacidad técnica importante y eso es relevante y genera precisamente confianza, ya que detrás hay una historia de cumplimiento de compromiso y de habilidad comercial”, comenta el ejecutivo de Industrial Property.

Sin embargo, no todos coinciden que contar con un corredor es imprescindible para abordar estos proyectos. “En nuestra experiencia no hemos sentido que la negociación que trae el corredor es mejor que la que se podría haber conseguir directamente, entonces cabe plantearse cuál es el valor agregado que entrega el corredor a empresas medianas o grandes”, explica Tomás Cox.

Concuerda el profesional de Danco, destacando que para clientes logísticos grandes o medianos, que tienen un equipo interno robusto, esta intermediación no es necesaria. En ese sentido agrega que “el valor de los corredores va más por el lado de estudios, mercado, información, es decir, de más análisis y de agregación de datos que por la función de corretaje propiamente tal”.

“El rol del corredor es clave especialmente en activos u operaciones complejas y cuándo existe asimetría de información entre las partes. El cliente debe valorar tres aristas principalmente: el conocimiento técnico de lo que se está vendiendo; la habilidad de negociación y la calidad de los contactos, es decir, contacto directo con las primeras líneas; esos son factores con los uno puede decir voy a trabajar con uno u otro corredor”, enfatiza Alfonso Dittborn.

El valor también dependerá del sector específico, en el caso del arriendo de bodegas es mucho menor que si va por el lado de la compra y venta de terreno o de plantas industriales, etc. donde hay temas de normas que cumplir, etc., sostiene el ejecutivo de Transacciones Industriales de JLL.

Y, en este sentido, coinciden en que el desafío permanente es agregar valor, junto con el conocimiento cercano del cliente que está ofreciendo un centro y avanzar en esta línea, por ejemplo estudiando aspectos de evaluación logística como cuántas posiciones se necesitan, es decir, elementos relacionados con la eficacia en la operación que el cliente requiere cada vez más. En la medida en que esto se lee bien es posible ofrecer el producto adecuado.

En la actualidad, el mercado ofrece múltiples opciones a las empresas que requieren de un espacio para almacenar y desarrollar su logística. Desde arriendo en modelos como Built to Suite hasta centros multiclientes, son parte de esta oferta. Respecto a los nuevos proyectos en el área, el profesional de DLS Chile destaca que se trata de iniciativas de largo plazo, por lo que hay que considerar aquellos con permiso y certificación obtenidos. “Muchas veces los inversionistas se asustan y no quieren entrar al mercado, porque creen que viene demasiado proyecto, por eso hay que evaluar y considerar bien las cifras”, enfatiza.

En regiones también hay buenas proyecciones donde muchas empresas tienen la necesidad y hay escasez de oferta. Otro reto son las calificaciones industriales, porque la normativa es restrictiva y la calificación de “molesta” o “inofensiva” de un centro de bodegaje es clave porque influye en los permisos que una instalación debe cumplir y la posibilidad de usar o no una ubicación.

Cada vez más este tipo de proyectos están siendo calificados como molestos y hay menos terrenos que permitan sus desarrollos, lo que también influye en el alza de los costos. Sin duda, este es un mercado que enfrenta varios desafíos pero que también proyecta buenas y nuevas oportunidades para seguir avanzando.