En nuestro país, según la Cámara de Comercio de Santiago, las ventas online aumentaron en un 25% en 2018 en relación con el año anterior alcanzando USD 5.200 millones, siendo un 5% de ellas de la industria del retail. Estas cifras representan un increí- ble potencial de crecimiento.

Como respuesta a este fenómeno, el mercado de las bodegas especulativas se ha ido ajustando, tanto por parte de los desarrolladores como por parte de los usuarios.

Las bodegas especulativas, son aquellos centros de bodegaje o de distribución que se construyen con el fin de arrendarse abiertamente al mercado, y son la base de nuestros estudios e informes (no son Build to Suit ni Stand Alone). Son centros de bodegas o de distribución que cumplen ciertas condiciones arquitectónicas, como por ejemplo referente a superficie (m2 ) y altura (m). Cuentan con una administración independiente y por ende gastos comunes, debido a que los arrendatarios comparten los servicios ofrecidos por el centro, como la seguridad, por ejemplo. Esto les permite a los arrendatarios acceder a buenas ubicaciones y dentro de una zona industrial. Al cierre de 2018, el stock total de bodegas especulativas ascendía a 3.325.800 m2, siendo el sector Poniente el que concentra la mayor cantidad de superficie de este tipo de bodegas, con un 54% del total.

La demanda de espacios de bodegas de este tipo ha aumentado, tal como lo refleja la baja vacancia observada al cierre de 2018 de un 4,1%, lo que ha influido también en los valores por metro cuadrado de arriendo promedio de este tipo de bodegas, el que en los últimos seis meses de 2018 subió en un 0,2% ubicándose en 0,122 UF/m2.

En base a las proyecciones de la demanda por metros cuadrados de bodegas, hoy en día los desarrolladores tienen en ejecución importantes planes de inversión, los que se traducirían en una producción de más de 160.000 m2 para 2019. Esta situación se debe en parte al boom del e-commerce y los nuevos requerimientos técnicos de los arrendatarios, tal como la banda ancha de Internet de alta capacidad, debido a que pueden centrar su operación de venta y servidores en la misma bodega, y recibir las órdenes de compra generadas por las ventas online en el mismo lugar.

Los usuarios de este tipo de bodegas pertenecen a diversos rubros, también han tenido que adecuarse a lo que ofrece el mercado, debido a que el crecimiento de las ventas online es mayor al aumento de los espacios de almacenamiento proporcionalmente, influenciándolos y motivándolos a lograr una mayor eficiencia en la utilización de los espacios para almacenaje y distribución.

Para esto, es fundamental contar con tecnología que apoye el proceso logístico para mantener la calidad del servicio, como un software, orientado a lograr la máxima eficiencia del espacio arrendado en metros cúbicos, aprovechando al máximo la capacidad instalada.

Además, existen fechas específicas donde se generan flujos mayores a lo normal, como Navidad y, desde hace un par de años, el Cyber Monday, donde el e-commerce es protagonista. Este tipo de fechas ha ido aumentando a lo largo del año, ayudando a disminuir una marcada estacionalidad, donde se generaba una mayor ocupación de superficies de bodegas especulativas en el último trimestre de cada año.

Hemos observado que los principales sectores elegidos por las empresas para ubicar centros de distribución ligados al e-commerce han sido el sector Sur y el Poniente de Santiago, específicamente en San Bernardo y Pudahuel, respectivamente, comunas que contemplan importantes proyectos relacionados a este auge, donde se han inaugurado centros de distribución propios, como por ejemplo el de Falabella y Walmart. ¿El objetivo? Buscar una mayor eficiencia en sus procesos logísticos y de distribución, con especial énfasis en el e-commerce.

Este cambio en la conducta de compra, donde la entrega final del producto es directa al consumidor, presentará importantes desafíos en la denominada “última milla”, necesitando puntos logísticos intermedios, previo a la entrega y también en las tiendas físicas, debido a que igualmente son una opción para el consumidor, como punto de retiro o de devolución.

Existen distintas decisiones que deben tomar las empresas que pretendan fortalecer y/o competir en este canal de ventas. Decisiones como si hacerlo ellas mismas o externalizarlo; qué profundidad o nivel de integración tendrán con su modelo de negocio, donde el centro de todo es entregar un servicio al consumidor que dé confianza, tanto en el proceso como en el resultado, y así poder fidelizar clientes; cumplir los plazos de entrega y la flexibilidad, son puntos clave, debido a que demoras o problemas en la entrega pueden afectar la imagen de la empresa.

En resumen, los puntos físicos de apoyo que tengan las compañías (centros de distribución, centros de distribución intermedios o tiendas) son fundamentales, al igual que la incorporación de tecnología que apoye al proceso, desde notificaciones o reportes en tiempo real del pedido hasta la opción de realizar modificaciones en este mismo, siendo este un gran desafío para las empresas de todos los tamaños.