Gracias al crecimiento que ha tenido la economía chilena y a la nueva forma de hacer negocios a nivel mundial, la industria de centros de bodegaje logró expandirse y consolidarse en nuestro país. En términos de cifras, Rodrigo Pérez, Gerente Comercial de Rezepka Desarrollo Inmobiliario, explica que “los números en esta industria no son como en el retail, donde se tienen mecanismos de medición instantáneos, con información casi perfecta. Los datos en esta área son más cualitativos que cuantitativos, pero, a pesar de ello, creo que todos coincidimos en que, a lo menos, el mercado se ha duplicado en los últimos cincos años en cuanto a superficie”.

En este sentido, Javier Andrighetti, Gerente General de Invac, asegura que “el rápido crecimiento que ha experimentado este rubro se debe, por una parte, a que Chile tenía una base muy baja en esta área y, por otra, a que el país también cambió su estructura industrial, donde las empresas dejaron de fabricar y optaron por importar sus productos desde el exterior, requiriendo para ello de espacios de almacenamiento”.

Comparte este planteamiento, Rafael Levy, Logística Industrial Suksa, quien añade que el modelo de negocios ha cambiado en general en todas las industrias. “El retail, por ejemplo, uno de los principales clientes de los centros de bodegaje, actualmente importa toda su mercadería desde China con un año de anticipación, por lo que requiere de espacio para almacenarla cuando esta comienza a llegar al país”.

Rodrigo Pérez, Rezepka Desarrollo Inmobiliario.

Javier Andrighetti, Invac.

Rafael Levy, Logística Industrial Suksa.

Felipe Varela, DLS-Constructora Inarco.

Jaime García-Pelayo, Constructora Campos de Chile.

José Ignacio Montenegro, Suksa.

Alejandro Ponce, Industrial Property.

Jaime Silva, Central Bodegas.

Respecto de la evolución que ha habido en el modo de hacer negocios, Felipe Varela, SubGerente Comercial y Desarrollo DLS en Constructora Inarco S.A., opina que “además, ha evolucionado la mentalidad de poseer el activo por la externalización de servicios, y la oferta de centros de bodegaje se ha especializado, no solo para los tipos de productos, sino que para los diferentes nichos, partiendo desde las mini bodegas hasta los centros ‘build to suit’”. En este sentido, agrega, “los operadores han entendido que hay diferentes nichos y que cada uno tiene sus requerimientos puntuales”.

Con una visión más global, Jaime García- Pelayo, Gerente General Constructora Campos de Chile, filial del holding de origen español ESE-DOS, afirma que esta situación no solo se está dando en Chile, sino que es una tendencia a nivel mundial, donde las bodegas que estaban en las ciudades comenzaron a salir de estas ya sea por razones de precio, espacio, viabilidad, estacionamiento, entre otros factores.

“Debido a la mayor estabilidad económica y al ‘estallido’ del consumo, en los últimos 25 años en Chile los terrenos han aumentado su valor, por lo que un espacio adecuado para el almacenamiento de mercancías es valorado y demandado”, explica García-Pelayo.

Por otra parte, esta evolución también ha implicado una mayor sofisticación de las bodegas, las que, como sostiene José Ignacio Montenegro, Gerente Comercial de Suksa, han dejado de ser simples galpones para convertirse en Centros Industriales o Logísticos. “Actualmente, los proyectos en esta área buscan conjugar criterios de sustentabilidad, arquitectura y tecnología, además de una robusta oferta de servicios compuesta por oficinas, comedores, retenes de Carabineros, policlínicos, multicanchas deportivas, entre otros”.

Como mencionamos anteriormente, hoy en día existe una variada oferta de centros de bodegaje para diferentes nichos y segmentos, que a juicio de Alejandro Ponce, Director Comercial de Industrial Property, a pesar de las dificultades económicas de 2015, sigue en alza y con proyectos en carpeta. “Como parte de un grupo inmobiliario, tengo la percepción de que la economía nacional no está tan mala como se dice; hay mucha intensidad de pedidos de terreno, y no solo en la Región Metropolitana, sino que en distintos puntos del país, con zonas emergentes con grandes potencialidades en Curicó, Talca y Teno, por mencionar algunas”.

A juicio de Andrighetti, esta situación se debe en gran parte a que el negocio de los centros de bodegaje es a largo plazo, por lo que, a pesar de que las tasas de vacancia aumentaron durante 2015, las proyecciones de este mercado siguen siendo auspiciosas. “Depende de cada empresa evaluar su estrategia de crecimiento en tiempos más complicados, pero creo que esas decisiones no afectan al negocio en sí”, agrega.

En tanto, para Jaime Silva, Gerente de Proyectos de Central Bodegas, “aunque el año recién pasado no crecimos como hubiésemos querido, este mercado tiende a regularse solo. Además, está cada vez más firme la tendencia de externalizar esta área por parte de todo tipo de empresas productoras y comercializadoras, ya que los beneficios son muchos y los clientes pueden enfocarse en su core business”.

Según Ponce, otro fenómeno que está repitiéndose con mayor frecuencia en el mercado local, especialmente entre empresas extranjeras, es vender los centros de distribución en Chile, para así destinar los activos a su negocio. “Es así como finalmente, se están externalizando los centros de distribución, a través de inversionistas que reciclan el lugar y las instalaciones”, explica.

Al respecto, García-Pelayo indica que en cada bodega o centro operan tres actores: el operador logístico, el dueño del activo y el de la mercancía. “Esto es lo que ocurre en básicamente todo el mundo, en todos los países en donde el consumo ha explotado”, revela.

Las nuevas estrategias logísticas de las empresas generalmente involucran cambios en sus centros de bodegaje, que pueden incidir en la capacidad física de estas instalaciones, sus nuevos requerimientos de infraestructura y equipamiento, entre otros.

Un ejemplo es la altura que está solicitando el mercado en la actualidad. De acuerdo al Gerente General de Invac, una altura adecuada para el mercado de hoy en día es de 7 a 8 metros. “Para bodegas más altas, se requieren equipos más sofisticados y de mayor valor; además, hay que considerar el tamaño de la bodega antes de subir en metros para que valga la pena llevar a cabo este cambio”, expresa.

En cambio, el SubGerente Comercial y Desarrollo DLS en Constructora Inarco S.A., comenta que todas las bodegas de su empresa ofrecen 10 metros de altura al hombro, y asegura que en el mercado existen apiladores eléctricos capaces de llegar a alturas de 9 metros y medio sin problemas, lo que no sería una barrera para este tipo de infraestructuras. De todas maneras, destaca que “se está generando un cambio, ya que hay mercado para todos los formatos, y creemos que de 10 a 20 años, que son los años que duran estos proyectos, debiese cambiar el criterio de arriendo, pasando de superficie (m²) a volumen (m³) o a maximizar posición de pallets”.

Haciendo memoria de las primeras bodegas en Santiago Centro, Pérez comparte esta visión y recuerda que las primeras alturas de estas instalaciones tenían 3 metros, para después llegar a 6 o 7 metros. Agrega que “si bien son pocos los clientes que piden como requisito la altura, la mayoría se fija en los metros cuadrados. Sin embargo, la mirada a largo plazo es que, en algún minuto, estos centros estarán súper consolidados, rodeados de zonas que no se podrán expandir, por lo que serán puntos muy apreciados, y ahí se estará vendiendo el m³ de posición”.

Para cerrar este punto, Levy indica que el mercado de equipos para el movimiento de carga al interior de bodegas ha evolucionado muy rápidamente. “Existe una amplia propuesta de productos, tanto para venta como para arriendo, capaces de llegar a alturas de 14 metros”, declara.

Entre los nuevos requerimientos de los clientes, los participantes destacaron los patios de maniobras para camiones, elemento que sería -de acuerdo a Alejandro Ponce- fundamental para los clientes al elegir una bodega. “Aquellos centros de distribución que tienen pequeños patios de maniobras, es decir, menos de un 50% de su superficie total de terreno, no llaman la atención a los clientes”, afirma Ponce.

Concordando con lo anterior, el Gerente de Proyectos de Central Bodegas, acota que ese porcentaje sería lo ideal para estos espacios. “Si hubiera un predio de 60.000 m, sería bueno construir 30.000 para patio de camiones, ya que para que uno de estos vehículos opere cómodo se requiere de 28 m como mínimo”, explica.

En tanto, Felipe Valera argumenta que, en una primera instancia, es el terreno el factor que determina el proyecto. “En el caso de nuestra empresa, tenemos patios de 65 mts que corresponden al 40% de la superficie del terreno”, aclara.

Otra interrogante fue la demanda de bodegas a piso o con andén. Actualmente, pronostican que en Chile, entre el 70% y 80% de este mercado tiene bodegas a piso, y las nuevas necesidades de los clientes están exigiendo que, por lo menos, exista un andén a piso o rampas que los reemplacen. Finalmente, el Gerente Comercial de Suksa, argumenta que con la entrada en vigencia del nuevo DS78, hoy los clientes que posean productos peligrosos, requerirán de bodegas especiales, ya que no se puede almacenar este tipo de carga en bodegas generales.

Otros aspectos que está demandando el mercado, asegura el ejecutivo, son los pavimentos interiores de las naves con menor cantidad de juntas, lo que aumenta la vida útil de los equipos de levante evitando el daño por los resaltos. En particular, las organizaciones transnacionales están solicitando cada vez más centros logísticos que cuenten con operaciones sustentables, como plantas de tratamientos, uso de energías alternativas, recintos especiales para derrames, salas de baterías, entre otras.