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Evolución del mercado
de Centros de Bodegaje

En los últimos meses del 2011, la crisis de la Eurozona remeció fuertemente los mercados financieros internacionales. Producto de esta turbulencia, el Banco Central redujo sus estimaciones del Producto Interno Bruto, así como los pronósticos de crecimiento para este año. No obstante, la demanda interna continuó con altos niveles de dinamismo y el mercado de los Centros de Bodegaje clase A y B pareció fortalecerse..

Oferta

Durante el segundo semestre de 2011, el mercado de Centros de Bodegaje clase A y B generó una producción de 177.617 m2, incluyendo el relanzamiento de los 58.421 m2 del Centro de Bodegaje Mersan. Con esto, la producción acumulada para el año 2011 alcanzó los 327.6752 m2, representando una expansión del inventario en un 17,94%, cifra histórica para este mercado. El sector poniente, principalmente la comuna de Pudahuel, generó el mayor desarrollo durante el año pasado con un total acumulado de 209.863 m2, representando un 64% de la producción anual. Con esto, este sector se consolida con una participación de mercado de un 56%.

Respecto a la proporción de proyectos clase A y B, claramente el segmento B lleva la delantera con un 80,15% del mercado. Sin embargo, tomando en cuenta las especificaciones técnicas necesarias para un proceso logístico eficiente, se espera que esta proporción se invierta poco a poco. Por su parte, la vacancia al cierre del segundo semestre mantenía la tendencia del mercado ubicándose en 1,50%, con 31.949 m2 disponibles.

Debido a que este mercado se relaciona netamente con un modelo de negocio hacia la renta y muchos de sus nuevos desarrollos ya están con un porcentaje importante de pre-colocación, es que las tasas de vacancias son bastante estables en períodos donde la economía se mantiene saludable. Esto se refleja en los últimos 18 meses, en los cuales las tasas de vacancia se han mantenido bajo la línea del 2%. Para este año, se espera que ingresen un número considerable de nuevos actores al mercado, generando consecuentemente un aumento en la profundidad de éste en relación a los tipos de productos y sus alternativas de almacenaje.

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Demanda

Manteniendo la gran dinámica demostrada en los últimos tres trimestres del año pasado, el mercado experimentó una alta absorción. Esta, equivalente a 182.746 m2, representa un crecimiento de un 27,94% respecto al semestre anterior, generando un acumulado anual de 325.577 m2. Respecto a los sectores más dinámicos, el sector poniente es el que mostró los mejores índices durante este año, con una absorción de 208.763 m2, seguido por el sector sur con 76.435 m2.

Ciertos ejes y sectores de este mercado han mostrado altos índices de absorción debido a su estratégico emplazamiento y favorables condiciones de desarrollo. Estos sectores han registrado desarrollos paulatinos en el tiempo, generando incluso proyectos constantes por parte de ciertos operadores.

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Precios

Los precios durante los últimos 3 años no han registrado movimientos significativos, reflejando 0,118 UF/m2 durante el segundo semestre de 2011, para las superficies asociadas única y exclusivamente a bodegas.

En términos generales los precios de este mercado no presentan mayores fluctuaciones, concentrados básicamente entre 0,11 y 0,13 UF/m2, salvo excepciones relacionadas con dos variables: superficie y flexibilidad de plazos.

Aún cuando en la toma de decisiones de una nueva ubicación, el factor precio de almacenamiento representa entre un 8% y 9% de los costos logísticos, versus un 60% del transporte, muchas de las tomas de decisiones no consideran esta última variable, manteniendo una cierta “barrera sicológica” en los precios.

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Glosario

Bodegas Clase A: Bodegas con un tiempo de construcción inferior a 15 años, ubicada cerca de vías de acceso principales y de zonas o parques industriales. Con una altura mínima de 10 mts, claros entre 10 y 15 mts, andenes y rampas, una superficie mínima de tamaño de bodega de 2.500 m2, sistema contra incendio de red húmeda y servicios adicionales de seguridad y de oficinas, entre otras características

Bodegas Clase B: Bodegas con un tiempo de construcción mayor a 15 años, ubicada cerca de vías de acceso secundarias y de zonas o Parques Industriales. Con una altura mínima de más o menos 8 mts, claros de aproximadamente 10 mts, andenes y/o rampas, con una superficie de tamaño de bodega menor a 2.500 m2, sistema contra incendio de red húmeda y servicios adicionales de seguridad y de oficinas, entre otras características.

Artículo Gentileza de Colliers International. www.colliers.cl

Abril 2012
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