Reinaldo Gleisner, Vicepresidente de Colliers.

La consultora Colliers analizó los efectos que tendría la medida anunciada por el Gobierno de ampliar el DFL2 a más de 3 departamentos. De acuerdo al análisis, Chile enfrenta hoy una encrucijada habitacional sin precedentes.” Mientras el déficit de viviendas se agudiza, las condiciones de financiamiento se han vuelto más restrictivas y las preferencias de las nuevas generaciones han mutado hacia la flexibilidad del arriendo. En este escenario, la propuesta de ampliar y modificar los beneficios del DFL2 para quienes poseen más de dos viviendas surge no solo como un incentivo tributario, sino como una herramienta estratégica para movilizar el ahorro privado hacia un sector con un alto impacto social”.

De acuerdo a Reinaldo Gleisner, Vicepresidente de Colliers, los datos son elocuentes. “Entre los censos de 2002 y 2024, el tamaño promedio de los hogares en Chile cayó de 4.0 a 2,8 integrantes, llegando incluso a promediar 2 personas en comunas de alta densidad como Santiago. Esta atomización ha provocado que el número de hogares crezca un 59% en el mismo periodo, superando con creces el crecimiento poblacional del 22.2%. Se agrega que la cantidad de viviendas ha crecido 73.7%. Esta realidad sociológica demanda viviendas más pequeñas —principalmente de 1 y 2 dormitorios— y ubicadas en centros urbanos con tiempos de traslado acotados. Es aquí donde la propuesta de incentivar viviendas de hasta 90 m2 cobra sentido técnico, alineándose con una demanda real que hoy destina, en promedio, el 25% de sus ingresos al pago de arriendo”.

El ejecutivo explica que “históricamente, el DFL2 ha sido un pilar del patrimonio de la clase media. Sus beneficios son claros: el canon de arriendo percibido no constituye renta (libre de impuesto) y la propiedad queda exenta del impuesto a la herencia. Al extender estos beneficios a un número mayor de viviendas por persona, se transforma al inmueble en un instrumento de ahorro competitivo frente a otros activos financieros que sí están gravados. En un mercado de renta residencial profundo, la rentabilidad anual —que hoy oscila entre el 4,0% y 4,5%— se ve potenciada por una plusvalía de largo plazo derivada de la densificación urbana. Si bien existe una depreciación natural por antigüedad, el incremento sostenido del valor de la vivienda nueva ha arrastrado al alza el valor de la propiedad usada, consolidando una reserva de valor robusta para el inversionista minorista”.

Según Gleisner, la urgencia de esta medida también responde a la sequía de capitales en el mercado hipotecario. “Los retiros de fondos previsionales y la fuga de capitales privados hacia el extranjero han reducido la liquidez que antes sostenía el crédito a largo plazo. A esto se suma un déficit fiscal creciente que compite por el ahorro local, elevando el costo del dinero. Ante la disminución de la inversión institucional, el incentivo al ahorro individual en vivienda es la llave para mantener el dinamismo del sector".

“Incentivar a las personas naturales a invertir en más de dos viviendas bajo el paraguas del DFL2 permite suplir esa falta de financiamiento institucional. Al aumentar la oferta de unidades disponibles para alquiler, se genera un efecto estabilizador en los precios de los arriendos, aliviando el presupuesto de las familias que, por opción o necesidad, prefieren la flexibilidad del arrendamiento frente a la compra definitiva”, detalla el ejecutivo.

El análisis afirma que esta reforma “actúa como un puente educativo y financiero para los jóvenes profesionales. Al configurar una opción de inversión de montos moderados —con unidades que promedian las 3.500 UF—, se invita a las nuevas generaciones a ingresar al mercado inmobiliario de manera temprana. Vivir el mercado como inversionistas puede ser, a mediano plazo, el paso natural y necesario para alcanzar la anhelada vivienda propia. La ampliación del DFL2 no debe verse como un privilegio, sino como una política de Estado necesaria para reinyectar capital en un sistema que necesita, con urgencia, construir ciudad y futuro”, concluye.