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17/06/2024
Proyectos inmobiliarios siguen a la baja: Factores a considerar antes de comenzar su desarrollo

En el último trimestre del 2023, 30 fueron los nuevos proyectos que se presentaron en la Región Metropolitana, siendo un 12% menos que en comparación con el mismo periodo en 2022, según cifras entregadas por GFK. Esto debido a los coletazos del estallido social y la pandemia que siguen sintiéndose en la industria inmobiliaria, con la continua alza de costos financieros, inflación y quiebres de empresas.

Hoy es imperante revisar las distintas aristas antes de comenzar un desarrollo inmobiliario, tales como las condiciones de mercado, los costos, las exigencias normativas y de financiamiento. Todas deben ser entendidas a cabalidad para alcanzar el éxito en un proyecto.

Ya sea para un particular, el cual debiera solicitar financiamiento para concretar su proyecto de autoconstrucción, tanto para un desarrollador inmobiliario con experiencia, los indicadores a considerar dentro de una evaluación son similares, pero entendiendo que la magnitud del proyecto incide en un análisis más profundo.

Según José Luis Maturana, Jefe de unidad técnica inmobiliaria en Transsa, “cuando hablamos de evaluación de proyectos nos referimos a realizar en tiempo presente un informe o un estudio donde podamos revisar todos los indicadores incidentes en el proyecto, desagregarlos y analizar su comportamiento o variaciones y como estas puedan modificar el resultado obtenido a futuro.”

El experto de los consultores inmobiliarios de Transsa explica los factores muy relevantes a considerar:

1. Mercado y valores de ventas: Es necesario investigar el estado del mercado una vez que se proyecte el desarrollo inmobiliario y cómo pudiese ir cambiando una vez que se materialice. Analizar la velocidad de venta, revisión de ofertas, revisión de ofertas de la competencia directa y definir valores de ventas, son fundamentales.

2. Emplazamiento del proyecto: Se debe considerar la relación con su entorno, ya sea mediato o inmediato, revisando sus fortalezas y debilidades, algunos factores incidentes como la geografía, relación con el medio ambiente, acceso al transporte, conectividad, acceso a bienes y servicios, entre otros.

3. Aspectos normativos: es clave investigar sobre antecedentes de normas de impacto vial medioambiental, pertinencia de consultas ciudadanas, proyectos de modificaciones de instrumentos de planificación territorial, entre otros.

4. Terreno: Para esto es primordial contar con uno o más terrenos, ya que sus condiciones definirán la potencialidad y viabilidad del proyecto. Ideal revisar el estado de dominio, verificar la información sobre superficies, valorización de terreno es importante para la evaluación general del proyecto.

5. Costos de construcción: Asociado al valor de la materialización del proyecto; debe considerarse el total de las obras, como por ejemplo, la urbanización, obra gruesa, terminaciones, instalaciones y todas las obras complementarias.

6. Rentabilidad: Todos los proyectos buscan una rentabilidad distinta, dependiendo del riesgo que desean asumir. Sin embargo, en cuanto al financiamiento bancario, los proyectos deben asegurar una rentabilidad en torno al 10% como mínimo debido al costo financiero y a los posibles sobrecostos o retrasos evidenciados en los últimos años.

Para este tipo de nicho es fundamental trabajar con bases de datos que contengan costos de construcción y valores de ventas para poder generar data verídica. “Nuestras bases de datos se actualizan diariamente a medida que se van sumando proyectos y cada año se realizan cerca de 2.200 informes relacionados con esto. También, como medida adicional contamos con una calculadora de costos, la cual se renueva cada año para analizar los impactos y posibles desviaciones dada la contingencia nacional e internacional”, menciona José Luis Maturana.

El desarrollo inmobiliario actual exige un análisis exhaustivo y planificación meticulosa debido a los numerosos desafíos y riesgos del mercado. Tanto los particulares como los desarrolladores experimentados deben basar sus decisiones en datos confiables y mantener expectativas realistas.

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