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13/06/2024
Pago de hipoteca en Puerto Varas requiere en promedio 16 años de ingresos de una familia

Con el objetivo de tener una mejor comprensión del mercado residencial y evaluar la oportunidad real de las familias de adquirir una vivienda propia en el contexto actual, la Facultad de Ingeniería, Arquitectura y Diseño (FIAD) de la Universidad San Sebastián (USS) en conjunto con empresa de valoración y consultoría inmobiliaria Tinsa, presentaron los resultados del reciente Informe Inmobiliario USS-Tinsa, que midió el grado de accesibilidad de la vivienda nueva en las principales ciudades del sur del país y la Patagonia.

“El informe muestra la situación actual del mercado inmobiliario residencial nuevo en las principales ciudades de la región de Los Lagos. Se observa que el mercado estaría muy presionado por la falta de ventas, como consecuencia de un alto precio respecto a los ingresos de la región, además de una baja accesibilidad a los créditos hipotecarios. Ante esto, se requieren acciones coordinadas de distintos actores, tanto públicos como privados, para que un mayor número de personas tengan acceso a la vivienda y así poder reactivar este sector”, indica Federico Casanello, decano de la Facultad de Ingeniería, Arquitectura y Diseño USS.

En el caso de la Región de Los Lagos, el estudio primero consideró como base la totalidad de oferta vigente a la fecha y los últimos datos de la Encuesta Casen, que establecen que el ingreso familiar promedio es de $831.759 pesos mensuales (22,7UF/mes). Por su parte, el Índice de Acceso a la Vivienda, indicador internacional conocido como PIR por su sigla en inglés, reveló que la relación entre el precio promedio de las viviendas y el ingreso promedio de los hogares en Puerto Montt es de 13,78 y en Puerto Varas de 16,87.

Por su parte, Carlos Aguirre, investigador de la Escuela de Arquitectura de la USS y editor general del Informe Inmobiliario USS-Tinsa, agrega que “el estudio refleja una fotografía del mercado de vivienda actual en la zona, esta imagen está llena de grises, donde el gran desafío es mejorar el acceso a la vivienda. En Puerto Varas, se identifica como una zona de vivienda, donde los compradores cuentan con mayores ingresos que los promedios de la zona’’.

La dispersión es mucho mayor al revisar el Indicador de Ingresos Íntegros Familiares que se deben destinar para pagar el crédito hipotecario, medición que considera las actuales condiciones de financiamiento en términos de tasas y plazos. En Puerto Montt, la hipoteca es equivalente a un promedio de 12,29 años de ingresos familiares, mientras que en Puerto Varas este indicador se eleva a 15,91 años. Para el caso del pago de pie, ocurre un fenómeno similar, representando 3,07 años para una vivienda en Puerto Montt versus 3,98 años en el caso de Puerto Varas.

Fabián García, director general de Tinsa, sostiene que “esta brecha que observamos para el pago en el hipotecario revela el impacto adicional que tiene el financiamiento sobre el Índice de Acceso a la Vivienda, que en el último año se han visto complejizado principalmente por la inflación, su efecto sobre la UF y las tasas; y lo importante que son los esfuerzos públicos y privados para mitigar estos efectos, a través de condiciones más flexibles, garantías estatales, mayores subsidios e incentivos tributarios que ayuden a impulsar los rendimientos del mercado de vivienda nueva y el ingreso de nuevos proyectos”.

Las principales ciudades de la Región de Los Lagos siguen visibilizando las brechas entre el precio de las viviendas nuevas y los ingresos familiares, a pesar de que las condiciones de financiamiento durante el primer semestre mejoraron levemente. En Puerto Montt, Puerto Varas y Osorno se vendieron 390 unidades, lo que representa una disminución del 16% con respecto al trimestre anterior. La mayor caída se registró en Puerto Varas, con una disminución del 39% en relación con el trimestre anterior y 14% con respecto al primer trimestre de 2023.

“Observamos que Puerto Varas tiene un mercado inmobiliario que está experimentando una desaceleración desde el ‘boom’ provocado por la ola migratoria, que hizo subir los precios de las viviendas ante el aumento de la demanda y que demorará un poco más en lograr equilibrios por tener un mix de primera y segunda vivienda”, explica Fabián García.

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