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09/01/2024
Mercado inmobiliario del sector oriente de Santiago vive fuerte contracción en 2023

De acuerdo a un análisis de Chile Sotheby's International Realty, las ventas de casas y departamentos en las comunas de Vitacura, Las Condes y Lo Barnechea han sufrido una importante ralentización, en línea con lo que se ha visto a nivel macro. Las propiedades que presentaron mejor performance son aquellas de menor valor promedio, por lo que, de cara a 2024, este mismo subgrupo es el que debería tener mejor comportamiento, en línea con la recuperación que se espera para el sector hacia el segundo semestre.

El mercado inmobiliario en estas tres comunas también ha recibido los embates del difícil año que ha vivido el sector, impactado fuertemente por factores como el difícil acceso a financiamiento hipotecario, lo que ha hecho descender las ventas. Así lo revelan cifras de Chile Sotheby's International Realty, especialmente al comparar el tercer trimestre de 2023 contra el mismo período de 2022.

Cristóbal Tirado, gerente comercial de la agencia de corretaje, explica que, salvo una fracción minoritaria de personas, quienes buscan vivir en dichas comunas requieren de financiamiento bancario para comprar sus viviendas. “En propiedades muy puntuales o de muy alto valor, sobre las 40 mil UF, se puede dar un porcentaje mayor de pagos al contado, pero en general la gran mayoría son compras con crédito hipotecario. La gente que se está cambiando en el sector oriente lo hace por motivos puntuales; quienes simplemente deseen un cambio se están aguantando”, explica.

En efecto, si en el tercer trimestre de 2022 en Vitacura se vendieron 73 casas y 166 departamentos, en 2023 la realidad fue de 46 y 137, respectivamente, lo que implica una diferencia de -37% y -17%. En el caso de Las Condes, las cifras son 166 y 582, versus 110 y 396, es decir, un -34% y -32%. En Lo Barnechea, los números 2022 son 103 y 109, versus 62 y 57, lo que se traduce en -43% y -48%. “La industria está en una tormenta perfecta, y el sector oriente no está aislado de esto. En la actualidad, la gente a la que le gustaría vivir en esa zona no puede comprar una propiedad, y por ello están muy activos los arriendos”, señala Tirado, quien agrega que, por otro lado, este mismo segmento está optando por invertir en proyectos más chicos para destinar a arriendo.

Dentro de este panorama, hay lugares que presentan un mejor índice de rotación anual, el cual ayuda a visualizar cuán dinámica está siendo una determinada zona comparativamente hablando en términos de venta. En el rango más alto, con 5,5%, está La Dehesa Central, seguido del barrio El Golf, con 3,3%. Por el contrario, Los Dominicos y San Carlos de Apoquindo, con 1,9% y 2% respectivamente, son los que muestran menos rotación anual. Respecto de este último, Tirado comenta que “la oferta es limitada. Lo que hay, ya está, y hay mucha gente que quiere vivir en San Carlos”.

Otro impacto que se puede ver, esta vez de forma anualizada, es en el ticket promedio de las propiedades en el sector oriente, indicador que muestra el valor medio de lo que se está ofertando versus lo que se está cerrando. “Lo que realmente se está vendiendo son las propiedades más baratas, es decir, dentro de toda la oferta, lo que se vende más es el subgrupo más barato”, dice Cristóbal Tirado.

La diferencia es más notoria en el mercado de casas que en el de departamentos. Por ejemplo, en La Dehesa Central el valor promedio de publicación de casas es de UF 27.904, mientras que el de cierre es de UF 22.074, es decir, las propiedades cierran con un valor que está 21% por debajo del precio de publicación. En Santa María, en tanto, la relación es de UF 43.059 versus UF 31.039, lo que implica un cierre que se ubica un 28% más abajo. Si se mira Las Condes, los barrios de El Golf, Las Condes / Colón y Las Condes / Apoquindo se ubican en magnitudes similares, con cierres que están un 25% por debajo del precio de publicación.

Al analizar lo que se espera de cara al nuevo año, Cristóbal Tirado observa que, “posterior al periodo inflacionario producto de la pandemia y los retiros de los fondos de pensiones, el crecimiento general de los precios ha estado con mucho mayor control. Dado lo anterior, el Banco Central comenzó a bajar la tasa de política monetaria, lo cual debiese repercutir en una baja de tasa de los créditos hipotecarios en algún futuro”.

Agrega que, a pesar de la ayuda que esto reviste, la economía chilena no está en buen pie: el ente emisor detalló que el crecimiento para 2023 será nulo y que el de 2024 tendrá un exiguo avance de entre 1,25 y 2,25%. “Adicionalmente, el mercado laboral no ha repuntado, y ya es una constante que la tasa de desocupación a 12 meses esté creciendo persistentemente. A su vez, el porcentaje del sector informal no ha caído, lo cual es un síntoma de que la economía chilena no está generando nuevos y buenos puestos de trabajo”, comenta el gerente comercial de Chile Sotheby's International Realty, apuntando también que, en términos políticos, el país sigue atravesando por momentos de incertidumbre: “El tema constitucional parece lejos de terminar, la reforma de pensiones no está en línea con mejorar la formalidad del país y la crisis de las isapres está generando mucha incertidumbre tanto en el área de salud como en el ámbito empresarial”.

Tirado indica que los sectores con mejores perspectivas para el próximo año son aquellos que cuenten con stock a precio más bajo: “Estamos hablando de lo que es, en La Condes, Colón y Apoquindo. Debiesen tener volúmenes más altos proporcionalmente respecto del sector oriente”. Pese a que es difícil hacer pronósticos, la senda descendente que continuaría teniendo el Banco Central respecto de la tasa de política monetaria, debería repercutir en una mayor activación del sector hacia el segundo semestre del año.

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