Jaime Ugarte, Director Ejecutivo de Colliers.

Colliers realizó su segundo ranking pro vivienda, donde compara el tiempo promedio empleado por cada municipalidad para aprobar los tres trámites necesarios para desarrollar un proyecto inmobiliario: aprobación de ante proyecto; permiso de obra nueva y recepción final.

Los resultados fueron preocupantes, con plazos incluso más extensos que los registrados durante el segundo semestre de 2022, tardanzas que finalmente terminan por encarecer las viviendas y debilitar la inversión inmobiliaria.

"La tramitación de permisos para desarrollar un proyecto inmobiliario en la RM tarda un promedio de 465 días, superando en 2,6 veces una espera ‘razonable’ para estas diligencias. El mayor tiempo gastado en conseguir el visto bueno para iniciar una obra y obtener el documento final de las direcciones de obras municipales (DOM) para que una construcción pueda ser usada, representa casi 12% del valor de una casa o departamento, y puede llegar a 15%”, explica el estudio.

Según el análisis, los atrasos promedio aumentaron este primer semestre de 2023 en comparación al segundo semestre de 2022 (fecha en que Colliers publicó el primer ranking), pasando de 449 días a 465 días.

"Existen varias presiones que buscan inhibir cualquier proyecto. Ya no vale que técnicamente cumpla con todas las normas, como fue el caso de Egaña Sustentable. Estas presiones generan mucha inseguridad en los revisores y autoridades, quienes dilatan la resolución por temor a las consecuencias personales. Se debe tener presente que el Director de Obras es responsable con su patrimonio personal de los errores que puedan cometerse. Hay muchos cambios en los planos reguladores y poca certeza, lo que hace que exista una especulación y, por ende, ingresos de muchos proyectos en momentos acotados. Se observa además una clara falta de gestión para que los plazos se cumplan a tiempo", señala Jaime Ugarte, Director Ejecutivo de Colliers.

El ranking de las comunas que menos tardan en aprobar un permiso de edificación está liderado por Renca, seguida por Las Condes, Independencia y La Reina. No obstante, a pesar de que estas comunas son las que menos tardan, las tres sobrepasan los 180 días en que se debería aprobarse un permiso “idealmente”.

En tanto, las comunas de La Cisterna, Ñuñoa y La Florida son las que más tardan en aprobar un permiso de edificación, superando los 465 días.

Entre las comunas que este semestre empeoraron su desempeño respecto al segundo semestre de 2022, destaca Providencia, que pasó del número 5 al número 8, Lo Barnechea, del número 8 al 10, y Quilicura, pasando del puesto 13 al 16. Mientras que entre las comunas que mejoraron destacan Colina, pasando del número 10 al 6, La Florida del 17 al 15, y Ñuñoa del 21 al 19.

En reporte concluye que el mayor plazo en trámites municipales llevado al potencial de nuevas viviendas se traduciría en una inversión de US$ 8.779 millones a nivel nacional.

"A su vez, si los tiempos empleados fueran los objetivos, en algunas comunas, como por ejemplo Macul, se podrías disminuir hasta en 30% el déficit habitacional. A nivel nacional ese impacto sería del 7% aproximadamente (equivalente a 45.743 unidades)”, indica Ugarte.

Pensando en mejorar los plazos, el ejecutivo afirma que el proyecto del Ministerio de Vivienda y urbanismo que se encuentra en el Congreso y que busca reducir los plazos y sancionar el incumplimiento de los mismos, va en línea correcta. "Se deberían modernizar algunas direcciones de obras municipales para que todo esté en línea, y por ende, los plazos queden registrados y también las responsabilidades de las eventuales demoras en cada hito".

Desde Colliers también proponen que los municipios contraten personal especializado. "En algunas direcciones de obras, quienes cumplen las funciones de revisores, muchas veces tienen poca experiencia o existe una alta rotación, entonces se va perdiendo el conocimiento normativo", concluyen.