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Diversos han sido los polos de interés para invertir en Santiago, en el que el uso del suelo mixto muestra una de las tendencias más utilizadas por los desarrolladores. Hoy se conocen los barrios industriales por sus interesantes transacciones de activos industriales y logísticos, emplazados en atractivas locaciones de la Región Metropolitana.
El desarrollo inmobiliario en Santiago ha visto grandes avances en los últimos años, y los rubros industrial y logístico no han sido la excepción, siendo auspiciosas las proyecciones para ambos sectores en los que se ha comenzado a observar nuevas tendencias. Prueba de esto es la diversidad de proyectos de inversión realizados o en ejecución en el último tiempo.
Con el pasar del tiempo, algunos de estos barrios fueron cambiando a medida que iban quedando inmersos en el centro del radio urbano de la ciudad, debido a la densificación por expansión. “Estos cambios han llevado a que algunos barrios finalmente vean reducida su superficie con destino industrial, debido a la renovación que han experimentado a lo largo del tiempo”, explica Felipe Bertolino, research analyst de JLL, quien comenta que este rubro se ha concentrado en polos específicos producto de la entrada de nuevos actores a en búsqueda de diversificar su portafolio de inversión.
Según los estudios de la empresa global JLL es posible observar en el eje de Vicuña Mackenna empresas que han decidido vender sus terrenos donde antes se encontraban industrias o galpones de bodegas. Este fenómeno ocurre con el fin de aprovechar el mayor potencial de desarrollo del terreno y capitalizar la plusvalía obtenida en el tiempo.
Estos casos se han dado en zonas donde hubo modificaciones en los planos reguladores comunales, y donde hoy en día estos instrumentos permiten el desarrollo de proyectos inmobiliarios con distintos usos, no solamente el industrial. “El uso mixto es una tendencia que se ha aplicado en distintas combinaciones entre los usos de suelo permitidos como: el habitacional, el comercial y de oficinas”, comenta en analista, y que incluso, en algunos proyectos se han implementado los tres juntos, lo que permite desarrollar propuestas más llamativas y barrios mejor equipados.
Por el contrario de este tipo de casos, hay otros barrios industriales que se han mantenido en el tiempo y siguen siendo los más apetecidos del mercado, tanto por industrias como por operadores logísticos.
Los principales polos de interés se ubican en el tramo Norte y Poniente del anillo Américo Vespucio, específicamente en el tramo entre la calle Colo-Colo y calle Miraflores (destacando los ejes perpendiculares a éste de: Lo Bazo y Lo Echevers y en el eje de la ruta Panamericana Norte, entre los enlaces con la Autopista Vespucio Norte y Lo Pinto, destacando los ejes perpendiculares a este de San Ignacio, El Juncal y La Montaña.
“El gran interés en estas zonas se debe principalmente a su ubicación estratégica y la excelente conectividad que tienen”, señala Bertolino.
Esta última sección se vio beneficiada el 2018 con la finalización los trabajos de mejoramiento vial de la Autovía Santiago-Lampa, el que contempla cinco enlaces con las principales vías, cuatro pistas en cada sentido, caletera, ciclovías y pasarelas.
El research analyst de JLL explica que al estar normado el uso de suelo industrial, es una condicionante más para que estos terrenos sean un bien escaso, lo que incide en la oferta y por ende en los precios, lo que lamentablemente genera que no todas las empresas pueden estar ubicadas donde les gustaría estar.
Debido a la escasez de suelo en estas zonas altamente demandadas, los precios de venta se encuentran entre 3,5 hasta las 5,0 UF/m² como rango promedio de mercado dependiendo de distintos factores, como por ejemplo la ubicación y la superficie total.
Lo anterior, ha llevado a que, como alternativa para ampliar la oferta de terrenos de este tipo, se desarrollen nuevos sectores o loteos industriales más alejados del radio urbano, en comunas como Colina, Lampa y Pudahuel, por ejemplo, donde se concentra una considerable oferta de metros cuadrados de este tipo de terrenos y donde los valores de venta van desde las 2,5 hasta las 3,5 UF/m².
Otra modalidad que ha permitido dar solución a la escasez de oferta de terrenos industriales es la aprobación de Proyectos de Desarrollo Urbano Condicionado, más conocidos como PDUC. Dentro de esta modalidad destaca la iniciativa de Urbanya Ciudad Global, aprobada a principios del año 2018. El proyecto se ubica en la comuna de Pudahuel, en el sector de Camino a Noviciados, y consiste en el desarrollo inmobiliario de 700 hectáreas, de las cuales contempla uso residencial, industrial, equipamiento, áreas verdes y vialidad. Destacando su cercanía y conectividad con; el aeropuerto, la Ruta 68, la Autopista Vespucio Norte, a la futura Conexión Vial Ruta 78 hasta Ruta 68, acercándose aún más a la Ruta 78 y por ende a la Autopista Vespucio Sur, teniendo una ubicación estratégica en la Región Metropolitana.
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