¿Cuál es el nivel de desarrollo de los parques industriales en Chile?
L. Tapia: Entre los años 2000 y 2005, el desarrollo de los parques industriales estuvo congelado, debido al crecimiento explosivo que se produjo entre 1995 y 1998, enfrentando la crisis económica del año 98 con una sobreoferta de terrenos. Posteriormente, el movimiento que experimentó el mercado inmobiliario industrial correspondió a la absorción de la sobreoferta producida en los años 96 y 98. Recién en el 2005 llegamos a un punto de equilibrio en la oferta, que dio paso a desarrollos como las segundas partes de ENEA y Lo Boza, y actualmente el desarrollo del Parque Industrial Jardín del Sur, en San Bernardo.

¿Responde directamente a los ciclos económicos?
A. Reitze: Así es. En la medida que hay mayor expansión económica, el desarrollo de los parques crece con mayor fuerza, lo que se traduce en mejores velocidades de venta. Si hay un estancamiento en la economía, lo anterior actúa de manera opuesta.

Actualmente, se está iniciando un nuevo parque industrial, que obviamente va a estar marcado por los ánimos que en materia macroeconómica están dominando. Lógicamente, influyen los índices de alta inflación y también la baja en el crecimiento de la economía y su proyección, por lo tanto, es esperable que los nuevos loteos se vendan con un cierto grado de lentitud. Hasta este momento, sin embargo, el panorama de venta es bastante auspicioso, porque se trata, en este caso, de terrenos de baja superficie que a su vez han sido un nicho que ha tenido la menor oferta en los últimos años.

¿Qué sector encabeza la compra o arriendo de nuevas superficies?
A. Reitze: En general, la construcción de nuevas plantas industriales ha sido poca, como también en parques industriales. No son muchas las empresas productivas que se han instalado en los últimos años. El crecimiento de la infraestructura industrial, en su sustento más fuerte, ha correspondido principalmente al desarrollo y sostenido crecimiento de los centros de bodegaje, distribución y logística, y ése es el sector que en mayor medida ha impactado positivamente en la expansión de la infraestructura industrial en Santiago. Son los grandes demandantes de terrenos durante los últimos años.

Entonces, ¿prácticamente no hay tasa de vacancia?
L. Tapia: Son muy bajas, del orden del 1% y 2%. Hoy, puntualmente, existe una tasa de vacancia un poco más alta porque están ingresando nuevos desarrollos como Flexcenter en Lo Boza y las nuevas bodegas San Francisco, aunque en la mayoría de los nuevos desarrollos éstos ingresan al mercado con un alto porcentaje colocado, por lo que nuevos desarrollos no necesariamente aumentan la tasa de vacancia.

¿La ubicación geográfica de los parques industriales es la correcta? ¿Están donde deben estar?
A. Reitze: Me parece que sí. Sin perjuicio de esto, es necesario seguir fortaleciendo el eje Norte, por la conveniencia que tiene para el desarrollo industrial. Desde el km 17 hacia el Norte, existe una gran cantidad de terrenos de gran potencial para el establecimiento de nuevas zonas industriales. Están mucho más cerca de lo que el común de las personas imagina, porque gracias al desarrollo de las concesiones viales las distancias prácticamente no existen.

Precio v/s accesibilidad ¿Cuál es la variable que manda?
A. Reitze: La accesibilidad es una variable que está más o menos asegurada en todo parque industrial, porque por definición los accesos son una condición que debe estar presente en la oferta y que muchas veces define el éxito de venta de un parque industrial o centro de bodegas. Lo que manda, definitivamente, es el precio.

¿Es un precio más bien alto?
A. Reitze: Sí. En general, el precio del metro cuadrado en zonas industriales es más caro en Chile que en el resto de Latinoamérica. Particularmente, en nuestro país los terrenos han subido de precio, debido a la inflación y el alza de la UF.

El negocio inmobiliario es en extremo sensible…
L. Tapia: El desarrollo del sector inmobiliario está fuertemente asociado a la mano de obra, a la tasa de interés y también al valor de los commodities, por lo tanto, la baja en las expectativas del crecimiento económico y en especial el alza de la inflación, tendrá una repercusión.

A. Reitze: Los centros de bodegaje y distribución cada vez van a tener un rol más importante en la industria del retail en Chile y eso está asociado también al gran crecimiento que han tenido las empresas de logística en el país. Habrá que ver -en unos meses más- cuánto los frena la situación de la economía, o si pueden, a pesar de todo, seguir creciendo y tomando nuevas posiciones.