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Centros de Bodegaje Industrial
El “boom” del arriendo de bodegas en Chile

El crecimiento de la economía y el cambio en el modelo de negocio, son los dos factores más importantes al momento de analizar por qué la oferta de espacios para bodegas en Chile crece a un ritmo tan vertiginoso. A eso se suma el desarrollo de servicios de valor agregado, que hacen aún más atractiva la oferta de estos centros de almacenamiento. Sobre este “boom”, conversamos con importantes proveedores de bodegas y consultores inmobiliarios, en el desayuno organizado por Revista Negocios Globales.

Roberto Bendersky, Gerente General de Bodegas Integrales Premier.

Rodrigo González, Gerente General de Mersan.

Jaime Silva, Gerente de Proyectos de Central Bodegas.

Lorena Tapia, Gerente de Desarrollo y Estudios de GPS Property.

Matías Peró, Subgerente de Desarrollo de BSF

Felipe Larroulet, International Manager Industrial Division de Colliers.
Giancarlo Fantoni, Director Comercial de Bodenor Flexcenter.
Daniel Furman, Gerente General de Danco.
Pablo Wichmann, Subgerente de Desarrollo de Megacentro.
Cristian Gutiérrez, Director Advisory Group de CBRE.
Karl Winter, Gerente General de Bodegas San Joaquín.
Andrés Sumar, Bodegas San Joaquín.
Felipe Varela, Subgerente Comercial y de Desarrollo de DSL.
José Miguel Barros, BSF.

Gonzalo Marín, Gerente de Administración de Danco.

El crecimiento de la economía chilena, sostenido y permanente durante los últimos años, es el principal responsable que los centros de bodegaje industrial estén expandiéndose y masificándose a nivel local. Así lo asegura Roberto Bendersky, Gerente General de Bodegas Integrales Premier. El ejecutivo explica que el dinamismo que en la actualidad requieren las empresas para operar, determina el por qué los arriendos de bodegas están creciendo. Además, según el ejecutivo, hoy el negocio requiere un layout diferente y servicios diversos, que sólo un centro de bodegaje industrial puede asegurar.

A juicio de Rodrigo González, Gerente General de Mersan, al positivo impacto del crecimiento económico se suma el cambio y la transformación de cómo entendemos la economía. “Cada vez somos más importadores de los productos que consumimos y, en general, lo hacemos desde un mercado que está a 45 días nave de aquí, y eso significa mantener mayores niveles de inventario, lo que redunda en una mayor necesidad de bodega. En ese sentido, el aumento de la demanda por arriendo de centros de bodegaje se explica por el crecimiento económico, pero también por el aumento del comercio internacional, específicamente en el ámbito de las importaciones. Antes comprábamos más a nuestros países vecinos, mientras que hoy lo hacemos a mercados que están mucho más distantes”, explica.


Cambio en el modelo de negocio


Junto al factor denominado “crecimiento económico”, Jaime Silva, Gerente de Proyectos de Central Bodegas, sostiene que el cambio en el modelo de negocios también es un elemento que hace que el arriendo de centros de bodegaje esté al alza. “La externalización de los servicios está muy presente en este mercado, porque ¿cuál es el sentido que las empresas tengan capital inmovilizado si tienen la posibilidad de arrendar? Cada vez se hace más clara la ventaja del modelo de arriendo de bodegas, que permite a las empresas crecer o decrecer en la medida que lo necesiten”, explica.

A la oferta de grandes centros de bodegaje industrial se suma la existencia de parques logísticos. Mientras para algunos estos conceptos son entendidos como sinónimos, parte del mercado establece algunas diferencias. En general, los primeros consideran el arriendo de metros cuadrados dentro de un gran conjunto de espacios subdivididos y servicios anexos, en cambio los segundos pueden llegar a involucrar áreas de la operación logística, como arriendo de grúas horquilla, entre otros.

Al margen de las diferencias conceptuales, las ventajas de los centros de bodegaje industrial saltan a la vista. Su oferta y disponibilidad permiten que una empresa -nueva o con trayectoria- pueda instalarse o crecer sin tener que invertir en la construcción de su propia planta, y comenzar a operar más rápido. “Gracias a este modelo, muchas compañías hacen e-commerce y venden desde las mismas bodegas. Definitivamente, la forma de hacer negocios cambió. Se requieren estructuras flexibles y las bodegas lo son”, agrega Jaime Silva.

El dinamismo de este mercado es tal, que de acuerdo a la opinión de Lorena Tapia, Gerente de Desarrollo y Estudios de GPS Property, incluso grandes empresas -como las del mercado retail- construyen sus propios centros de distribución y, en paralelo, arriendan espacios en centros de bodegaje industrial. La explicación ante este fenómeno es clara: los crecimientos son tan exponenciales en algunos casos, que no es posible dimensionar la superficie real que pueden llegar a ocupar. “No dan abasto, por eso vuelven a tomar espacios con operadores”, asegura Matías Peró, Subgerente de Desarrollo de Bodegas San Francisco.


¿Qué bodega elegir?

El estándar de construcción exigido por ciertos operadores logísticos determina la clasificación de las bodegas en dos grandes categorías: Clase A y Clase B. Según explica Felipe Larroulet, International Manager Industrial Division de Colliers, son cerca de 15 las variables que están presentes al momento de determinar a qué tipo corresponden, donde destacan principalmente aspectos como materialidad, altura de los galpones, superficie, cielo traslúcido y distancia entre pilares. “En la actualidad, una bodega que clasifica como tipo B puede resultar más útil que una tipo A, pero a nivel general, las bodegas Clase A son la tendencia del mercado a futuro”, indica.

De acuerdo a su experiencia en Bodegas San Francisco, Matías Peró señala que gran cantidad de operadores valoran la flexibilidad y el contar con espacios disponibles de manera rápida y oportuna de las instalaciones Clase B, que las características especiales de construcción con que cuentan las bodegas Clase A. Para Rodrigo González, quien también conoce este mercado como usuario de bodegas, todo depende del tipo de negocio. “Si la empresa requiere operar más que almacenar, es probable que necesite una bodega con una cuadrícula de pilares más amplia y estándares de iluminación natural para disminuir el consumo de energía, todas características propias de las bodegas Clase A; pero si en cambio el requerimiento central es el almacenamiento puro de materias primas, de un producto estacional o commodity, una bodega Clase B puede ser muy útil.

Está diferencia va más allá del precio, porque una bodega Clase B puede ser más cara que una tipo A, en época estacional -por ejemplo- o si se requiere arrendar por un lapso de tiempo muy acotado”, detalla. Ciertamente, para Giancarlo Fantoni, Director Comercial de Bodenor Flexcenter, las bodegas Clase B son una categoría muy demandada y constituyen un nicho de negocio importante. Sin embargo, aunque como empresa partieron construyendo este tipo de bodegas, hoy sólo se dedican a las de Clase A, también muy demandadas en la actualidad por cierto tipo de clientes producto de sus características de seguridad. Especialistas en esta área inmobiliaria destacan que el mercado cuenta con una oferta variada, pudiendo satisfacer muy bien todos los requerimientos: bodegas pequeñas, medianas y grandes con o sin oficinas, y grandes centros industriales que consideran incluso áreas para actividades productivas.


Espacio y flexibilidad

Los clientes, especialmente los más exigentes como los del retail, exigen a los centros de bodegaje industrial un crecimiento permanente en el tiempo. Junto con eso, las características de máxima flexibilidad son las más valoradas por el mercado. Al parecer, el precio pasó a un segundo plano, mientras que la disponibilidad de espacio y la posibilidad de contratos flexibles -que permitan salir de forma anticipada o aumentar la capacidad de metros cuadrados ocupada de un momento a otro- suben en la lista de requerimientos de las empresas. El mercado también valora poder contar con instalaciones personalizadas, que puedan ser rápidamente implementadas con todo lo necesario para operar. Los proveedores se adaptan a estas demandas con estrategias diferentes, determinadas sobre todo por el tiempo de permanencia del cliente; si es estacional o de largo plazo. Dentro del valor agregado que cada proveedor ofrece, la seguridad parece ser uno de los aspectos más apreciados según Daniel Furman, Gerente General de Danco, y es así como los servicios de alarmas conectadas a sistemas centrales, monitoreo las 24 horas del día y sistemas de control de acceso de alta tecnología son cada vez más relevantes. A esto se suma, como detalla Matías Peró, la entrega de servicios específicos, como arreglos a las instalaciones en caso de eventuales fallas. “Si un cliente necesita el servicio de un gásfiter, lo gestionamos nosotros, porque entendemos que él no puede perder tiempo en esos temas”, detalla. Otra variable que aumenta el valor agregado de la oferta al mercado es, a juicio de Roberto Bendersky, la relación de largo plazo con los clientes y el compromiso con cada uno de ellos. Asimismo, para Pablo Wichmann, Subgerente de Desarrollo de Megacentro, es fundamental ser capaz de adaptarse a las necesidades del cliente, en términos -por ejemplo- de cambiar las dimensiones del espacio contratado, dependiendo de las necesidades de su negocio.


Futuro sustentable

Con excepción de los sistemas de automatización implementados, que en los países desarrollados se utilizan masivamente, los centros de bodegaje industrial instalados en Chile son similares a los de los grandes países del mundo. De acuerdo a la opinión del ejecutivo de Bodenor, “así como en Estados Unidos y Europa es posible encontrar centros de almacenamiento con distintos estándares de construcción, ubicación y calidad, en Chile se da el mismo escenario”. Sin embargo, cabe aclarar que como país nos estamos quedando atrás en la construcción de bodegas sustentables. Como explica Cristian Gutiérrez, Director Advisory Group de CBRE, “en Chile, el mercado de oficinas ya está preocupado de la huella de carbono y esta tendencia llegará a las bodegas en el mediano y largo plazo, sobre todo en la medida que aumenten las instalaciones de empresas multinacionales en el país”. Finalmente, respecto de las proyecciones de este mercado, para Rodrigo González el panorama parece alentador, sobre todo considerando que ante la escasez de suelo para proyectos de vivienda las empresas saldrán de su actual ubicación y se trasladarán a lugares como los centros de bodegaje industrial.

Julio 2012
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