Un centro de distribución o una bodega puede resultar de suma importancia para una empresa y, dependiendo del sector económico en el que desempeña, su nivel de relevancia para la organización puede aumentar hasta ser considerado como un elemento estratégico para su operación. Por esta razón, al evaluar la implementación de estas instalaciones, muchas empresas se ven enfrentadas a un difícil dilema: ¿Construir o arrendar? Ambas alternativas tienen varias fortalezas y desventajas que deben tomarse en cuenta para poder optar por la que mejor se acomode a la realidad de la actividad logística de cada compañía.

Rodrigo González, Sub Gerente Comercial y Desarrollo de DLS.

Matías Peró, Sub Gerente de Desarrollo de BSF.

Sebastián Goycoolea, Gerente de Proyectos de Price Waterhouse Coopers.

Lydia Saettone, Director de Price Waterhouse Coopers.

A juicio de Rodrigo González, Sub Gerente Comercial y Desarrollo de Desarrollos Logísticos del Sur, DLS, "esta decisión, más que una simple decisión operativa, es esencialmente estratégica. En términos generales, siempre será más conveniente arrendar una bodega, porque la construcción o compra absorbe mucho capital de trabajo, mientras que el arriendo es un gasto mensual. Además, el arriendo ofrece mayores niveles de flexibilidad, lo que a largo plazo también se traduce en una adecuación de gastos a los ciclos de una empresa".

En este sentido, Matías Peró, Sub Gerente de Desarrollo de Bodegas San Francisco, BSF, explica que la excepción de esta regla se encuentra en aquellas operaciones muy especializadas. "En estos casos, puede ser más conveniente la construcción de una bodega o CD propio, ya que la eficiencia en la operación compensa los mayores costos e inversiones de esta alternativa", sostiene.

Según Sebastián Goycoolea, Gerente de Proyectos de PriceWaterhouseCoopers, otros factores a tomar en cuenta son el sector económico de la compañía y su tiempo de vida, entre otros. Referente a este último, el profesional afirma que "cuando un negocio está comenzando, puede ser recomendable la modalidad de arriendo, porque es preferible invertir ese capital en las operaciones del negocio y arrendar el espacio hasta lograr la consolidación".

De igual modo, el profesional destaca el hecho de que en varias industrias poseer centros de distribución propios es un significativo valor agregado. "Lentamente, parte del mercado está reconociendo este valor, como las grandes empresas del Retail, que ahora consideran que su negocio va más allá de la parte comercial y que la Logística es parte fundamental de su core business. En este sentido, poseer un CD propio es un pilar de su competitividad", indica.

Desventajas de la construcción propia

A nivel nacional, la modalidad de arriendo está ganando terreno frente a la construcción propia. "Esta tendencia se confirma con la vacancia de bodegas, pese a que anualmente la superficie para arriendo aumenta en promedio un 12% (ingreso de nuevas instalaciones) y la vacancia siempre está en torno al 2,5%, valor que prácticamente se traduce en utilización total", grafica González. A esto, Peró explica que "en los últimos 15 años, la modernización de la logística, el mayor valor de los terrenos y el rápido aumento de la necesidad de espacios, entre otros factores, ha hecho que las empresas prefieran arrendar en condominios de bodegas, debido a la mayor eficiencia en costos que implica esta alternativa, entre otras ventajas".

Para ambos profesionales, la construcción de una bodega o CD propio se justifica por un solo motivo: obtener una solución "a la medida" de los requerimientos específicos de la empresa. "Sin embargo, si la bodega que se requiere tiene características estándar, no existirían ventajas reales", agrega González.

Entre las desventajas de esta modalidad, González y Peró coinciden en que se trata de una inversión con un retorno muy lento, debido a las altas necesidades de capital que necesita la empresa, y que es difícil estimar la capacidad que se necesitará a futuro, pues resulta complejo estimar con precisión la demanda que enfrentará la organización. "Por esta razón, aumentan los costos, ya sea por falta de espacio o por holgura. Además, se debe destinar esfuerzos y recursos a personal de vigilancia, control de acceso, mantención y todas las labores asociadas a la administración general de las bodegas, lo que va encareciendo los costos. En cambio, en un condominio logístico, estos gastos se comparten con otras empresas", añade Peró.

Estándares de bodegas y CDs

En Chile no existen normas específicas para este tipo de construcciones, regulándose principalmente por la Ordenanza General de Urbanismo y Construcción, aunque sí existen regulaciones especiales para bodegas de productos calificados como "peligrosos". Además, se han ido adoptando las buenas prácticas internacionales para el diseño y construcción de bodegas y CDs.

"Hoy en día, la modernización de las operaciones logísticas ha implicado que los estándares de altura requeridos sean mayores, así como también el ancho de los pasillos y la calidad de los pisos, entre otros factores; pero no por normas, sino más bien por necesidades de la operación. En Chile, los clientes han ido exigiendo ciertos estándares en este sentido, sobre todo algunas filiales de empresas multinacionales, pero por temas propios del país, como valor de los terrenos y la condición sísmica del país, se hace poco viable la operación en alturas mayores, como sí se puede apreciar en Estados Unidos y Europa", añade Peró.

En este sentido, González manifiesta que "así como ha ocurrido en muchas industrias, los usuarios de bodegas están cada vez más informados y piden estándares constructivos y de diseño cada vez más exigentes respecto de calidad de pisos, distancias entre pilares, alturas libres, materiales utilizados, entre otros factores". Además, según explica Lydia Saettone, Director de PriceWaterhouseCoopers, hay una escasez de terrenos en la Región Metropolitana para la construcción de nuevas bodegas o centros de distribución. "En especial para industrias calificadas como ‘molestas’ o ‘peligrosas’, por lo que los valores se han duplicado. Si no hay un desarrollo importante en el corto plazo, habrá un importante problema de stock", sostiene.

La "tercera vía"

En los últimos años ha adquirido fuerza en nuestro país una modalidad que combina las ventajas de construir un centro de distribución "a la medida" con las bondades del arriendo. Esta consiste en que un tercero haga la inversión en construir el CD, siguiendo las especificaciones requeridas por la empresa que, tras la construcción de este espacio, lo alquilará. "Esta modalidad está tomando mucha fuerza, particularmente entre las grandes empresas y aquellas compañías que se transan en la Bolsa. De este modo, invierten este capital en su negocio, en actividades que generan retornos, sin amarrarse a un activo fijo", explica Goycoolea.

Otro aspecto que analizan los usuarios de esta opción es la condición de endeudamiento/financiamiento de sus empresas. "Muchas empresas toman esta opción para no aparecer en sus estados financieros con un gran préstamo, cuidando sus capacidades crediticias para otros tipos de negocios", indica Lydia Saettone.