El tamaño del mercado del bodegaje industrial en Santiago alcanza alrededor de 1.600.000 m². Sólo en el segundo semestre de 2010 ingresaron 180.000 m2, tanto en la construcción de nuevos centros como en ampliación de otros existentes. De este modo, el ingreso de superficies en 2010 totalizó 233.716 m², lo que representa un crecimiento de un 17% respecto del total existente al año anterior. Este crecimiento de la oferta es particularmente alto, considerando que el mercado se ha caracterizado históricamente por una evolución muy conservadora.

En la zona Norte, Megacentro inauguró 57.000 m² en Quilicura y 13.000 m² en Renca; también se sumaron 4.752 m² en una nueva etapa del centro Spacioflex. En el Poniente, la producción se concentró en tres Centros Logísticos BSF: 57.500 m² se agregaron en Laguna Sur; 12.000 m² en Puerto Madero; y 6.000 m² en La Farfana. En la zona Sur, se agregó Megacentro San Bernardo, con 25.000 m², y Centralbodegas sumó 4.212 m² a sus instalaciones.

Se destaca que prácticamente la totalidad de las nuevas superficies ingresaron al mercado con ocupantes, y además se absorbió parte importante de los espacios que se encontraban vacantes al semestre anterior. En consecuencia, la tasa de vacancia registró una nueva baja en todas las zonas, llegando a un promedio de 1,2%, luego de haberse situado en 2,8% en el semestre previo.

Vacancia

Tras la crisis subprime que afectó a todos los sectores de la economía, -entre ellos el retail, unos de los principales usuarios de espacio de almacenamiento en arriendo-, la tasa de vacancia de bodegaje industrial se disparó durante 2009 a niveles superiores al 13%.

Cabe destacar que la vacancia ha disminuido en el último año, pese al fuerte ingreso de nuevas superficies. Es decir, la demanda por espacios de bodegaje industrial en arriendo muestra un aumento considerable y en estos momentos existe una demanda insatisfecha, por lo que el mercado debería ser capaz de absorber la nueva oferta que se encuentra en construcción. En el primer semestre de 2010, la vacancia volvió rápidamente a niveles similares a aquellos de los años previos a la crisis, para seguir bajando durante la segunda mitad del año, hasta ubicarse en 1,2%.

Absorción

La absorción del semestre superó los 200.000 m², totalizando en el año 374.144 m², lo que representa un fuerte aumento tanto de la demanda como de la oferta. Esta elevada cifra muestra la reactivación de la economía luego de los efectos que provocó la crisis financiera durante 2009 en el sector de bodegaje industrial, y luego del terremoto que afectó a gran parte del país en febrero del año pasado.

La alta demanda de espacios ha generado un impulso en el desarrollo de nuevos centros y ampliación de algunos existentes. En estos momentos se encuentran en construcción 260.000 m², ubicados principalmente en las zonas Norte y Poniente.

Oferta futura

De la nueva oferta en desarrollo, 130.000 m² corresponden a la zona Norte, distribuidos entre Panamericana Center Valle Grande, un nuevo Flexcenter en Lo Boza, un nuevo centro de bodegas FAC en Lo Ruiz, un nuevo centro de Danco en Miraflores, una etapa que se agrega el centro Spacioflex y el nuevo Centro Industrial Lo Boza de Cimenta.

En la zona Poniente, hay alrededor de 120.000 m² en construcción: ampliaciones de superficie en Centro Abertis Logística, BSF Laguna Sur y Puerto Madero; también se construye un nuevo Megacentro en Quilicura.

En la zona Sur registramos sólo la ampliación de Central Bodegas, en 8.424 m². La zona Centro no tiene nuevos proyectos ni ampliación de los existentes.

Se espera el ingreso de estas nuevas superficies a lo largo del año 2011.

Valores de arriendo

Durante el último semestre se observó una tendencia al alza en los valores de arriendo de algunos centros. Sin embargo, en promedio se mantuvieron prácticamente constantes, debido al ingreso al mercado de nuevos espacios con valores más bajos, relativos a especificaciones de menor estándar o ubicaciones menos prime.

Tanto por el comportamiento conservador que ha mostrado este mercado, como por las condiciones actuales, no hay razones para esperar un aumento notorio en las rentas. Para los próximos semestres se estima que habrá variaciones débiles en la vacancia y se mantendrá la tendencia en los valores de arriendo, establemente ascendente, a un ritmo muy pausado, conforme la vacancia se mantenga bajo niveles de equilibrio.