Juan Eduardo Labbé, Director Ejecutivo GPS Property: “La demanda de Mini Bodegas por parte de las empresas seguirá aumentando” Juan Eduardo Labbé. ¿Cuáles son las características de una Mini Bodega a nivel de metraje y prestaciones? Se denomina Mini Bodegas a aquellos espacios de almacenaje para arriendo de hasta 30 m2 de superficie útil. Actualmente, este mercado abarca un total de 253.791 m2 en el Gran Santiago, distribuidos en 82 centros de almacenamiento, fundamentalmente en las comunas de Santiago, Huechuraba y Las Condes. Sus principales cualidades o prestaciones radican en la existencia de espacios adecuados a las necesidades, arriendos por tiempos más acotados, así como mayor cercanía con los polos residenciales para facilidad de última milla.
¿Cómo ha evolucionado el mercado de Mini Bodegas en los últimos años? El mercado de Mini Bodegas ha mantenido un rendimiento positivo en sus principales indicadores, con un crecimiento exponencial en su demanda durante los últimos años. A raíz de la pandemia, la búsqueda de nuevos canales de venta ha fortalecido el e-commerce y la necesidad de las Pymes de buscar nuevos lugares para almacenar sus productos y desarrollar la logística de entrega a los clientes finales. En este punto es donde las Mini Bodegas han sido actores fundamentales, alcanzando una absorción promedio semestral de 7.800 m2 y una vacancia promedio de 18,9%. A mayo de 2022 la tasa de vacancia cerró en un 14,3%. Asimismo, en el primer trimestre de este año, ingresaron 7.523 m2, lo que representa un aumento del 3% respecto del trimestre anterior.
¿A qué se debe este crecimiento? Fundamentalmente, a la importancia que ha adquirido la última milla en las Pymes y empresas logísticas, que ha impulsado fuertemente la demanda por el mercado de mini bodegas; así como las mudanzas o la necesidad de maximizar espacios en las viviendas, que se han mantenido muy dinámicas, han llevado a las personas naturales a requerir lugares adecuados para conservar sus pertenencias.
¿Qué tipos de clientes absorben esta demanda? El boom del e-commerce, la masificación de las darkstores y la transformación logística del retail, ha generado un incremento en la demanda de Mini Bodegas principalmente por parte de las Pymes, provocando un equilibrio en la distribución de la demanda entre personas y empresas. Anteriormente, la proporción de clientes entre empresas y personas naturales era de 25% vs 75%, hoy prácticamente tienen el mismo porcentaje. Sin dejar de lado a las personas naturales, pensamos que a futuro las empresas seguirán aumentando su demanda por este servicio inmobiliario.
¿Qué buscan estos clientes en las Mini Bodegas? Además de los puntos antes comentados, como cercanía, contratos por tiempos acotados, y espacios adecuados a estas necesidades, se suman los requerimientos de seguridad y una experiencia de usuario de alto estándar, tanto como cliente particular como de empresas. Muchos operadores han avanzado para disponer de un servicio 100% digital y una operación sin contacto, donde el cliente pueda hacer todo desde su teléfono: desde firmar el contrato hasta abrir la bodega. Asimismo, otros como MiBodega han desarrollado nuevos servicios como Mi-Box, en el cual se lleva una bodega al domicilio para que este la cargue y, posteriormente, Mi-Box la retira y la lleva al centro de acopio, donde permanece hasta que el cliente solicite su devolución.
¿Cómo está compuesta la oferta de Mini Bodegas en Chile? En el mercado de mini bodegas destacan principalmente cinco operadores, Aki KB; Mibodega; BLT; Guarda Todo; Mr. Storage; los cuales concentran el 66% en la participación por superficie y el 55% en la participación por sucursales. El resto del mercado nacional se distribuye entre otros 24 operadores.
¿Cuáles son las proyecciones de este mercado? La tendencia internacional, de países desarrollados como Estados Unidos, Reino Unido o Australia, cuyo promedio alcanza los 0,368 m2 por habitante, es un fuerte indicador del auge sostenido que tendrá este mercado, el que cada vez más privilegiará posiciones en polos de alta densidad, para cumplir con la demanda comercial de “última milla; pequeños centros de acopio o incluso como oficinas-conteiner que permitan mantener un lugar de trabajo cerca de la familia pero fuera de la casa, por lo que aún hay un importante margen de crecimiento para el mercado de mini bodegas.
Asimismo, su positivo desempeño ha generado un marcado interés de crecimiento e inversión de algunos de los principales operadores. Se esperan 24 nuevos proyectos o ampliaciones de centros existentes para el corto y mediano plazo, equivalentes a cerca de 30.000 m2, lo que aumentará el stock de mini bodegas en un 50% para fines de 2025, con una tasa promedio de crecimiento semestral del 6,8%. |