Diego Castillo Labbé, Gerente del Área Industrial de Colliers.

Los requerimientos por adquirir espacios de bodegas han aumentado considerablemente en el primer semestre de 2021 influenciado por la pandemia. “Hoy se observa que los desarrolladores ya están adquiriendo nuevos terrenos para realizar proyectos de bodegaje, pero obviamente estos proyectos tardan en estar listos, y estarán disponibles en el mercado en el mediano y largo plazo. Esto último hace que en el corto plazo no exista oferta de espacios para absorber esta alta demanda”, explica Diego Castillo Labbé, Gerente del Área Industrial de Colliers.

Por otra parte, añade el ejecutivo, el ecommerce ha favorecido de manera importante al mercado de bodegas, incrementando la demanda de las empresas por espacios para almacenar sus mercancías, y los operadores, se han visto obligados a hacer grandes esfuerzos para entregar un servicio integral y más especializado. “Las perspectivas para este mercado son muy alentadoras, siendo un mercado en plena expansión y con grandes perspectivas”, asegura Castillo Labbé. Sobre las proyecciones, el ejecutivo señala que “se espera que las vacancias por espacios de bodegas sigan bajas durante todo el año, y que se incrementen de manera parcial una vez que entren en operación los espacios que hoy están en desarrollo. La producción de nuevos metros cuadrados irá en aumento, debido a que la demanda es muy alta. Algunos desarrolladores prácticamente no cuentan con metros cuadrados disponibles, por lo que el foco está en realizar nuevos proyectos para absorber esta alta demanda, la cual se mantendrá al alza”.

Tendencia

La tasa de vacancia de las bodegas muestra una fuerte baja, registrando niveles mínimos de 2% este semestre. Esto, producto de la fuerte demanda por espacios de almacenaje impulsada por el e-commerce, a raíz de los confinamientos. En cuanto a precios, se ve un alza de un 7% respecto a lo registrado el semestre anterior, con el indicador de UF/m2 ubicado en 0,121 UF/m2.

Se registra un alza en la absorción, sumando 176.985 m2, lo que representa un incremento de 15% respecto al 2S 2020. Por el lado de la producción se presenta una significativa contracción de 40% por debajo a lo ingresado el semestre anterior y equivalente a 15.000 nuevos m2 en el sector Poniente.

El total de producción se limita a tan solo 15.000 m2 de nueva superficie de bodegas, los que se concentran en la Zona Poniente y corresponden a bodegas de clase B. Esto representa una baja de 10.000 m2 respecto a lo registrado el semestre anterior y de casi 57.000 m2 si comparamos con 1S 2020, lo que valida una marcada tendencia a la baja en cuanto a la nueva oferta de centros de bodegaje.

En cuanto a participación de mercado, la Zona Poniente registra un 40% del total de la superficie arrendable, seguido por la zona Norponiente con un 24%. Le siguen la Zona Norte con un 18% y finalmente las Zonas Sur y Centro, las cuales tienen menor concentración de la oferta con un 13% y 6% respectivamente.

La tasa de vacancia continúa su tendencia a la baja, registrando una fuertísima reducción desde un 5,7% a un 2,1% este semestre, validando la fuerte demanda por activos industriales que se presenta actualmente. Este valor corresponde al mínimo registrado desde hace más de seis años, siendo el 2S de 2013 el período que registra el mínimo histórico de 1,1%.

Analizando por sector, la Zona Norte registra la menor tasa de vacancia, con un valor de 0,8%, le sigue la zona Poniente y Centro con un 1,3% y 1,9% respectivamente. Luego, se encuentra la Zona Norponiente, con un valor de 3,0% de vacancia. Finalmente, la Zona Sur es la única que se desacopla del mercado, registrando una vacancia bastante mayor, con un 4,7%.

En términos de la demanda, se registra una alta absorción este semestre, un 15% mayor al 2S 2020. Existe una alta participación de la Zona Norte, sumando un total de metros cuadrados demandados de 138.570 m2. La Zona Poniente también presenta una considerable absorción de casi 62.000 m2. Sin embargo, las zonas Norponiente, Sur y Centro, presentan liberaciones de metros cuadrados, aunque no muy significativas, ubicando el total general en los 180.867 m2 registrados este semestre.

Finalmente, en cuanto a precios, se registra un canon promedio de 0,121 UF/m2, impulsado en gran medida por las Zonas Norte y Poniente. Esto representa un alza de 7% semestral y 13% anual, retornando a niveles registrados previos a la crisis sanitaria. Analizando por sector, las zonas Norte y Poniente registran las mayores alzas en los cánones, con un 21% y 23% semestral respectivamente.

Los sectores Norponiente y Centro se mantienen relativamente estables respecto al semestre anterior, con fluctuaciones en el rango del 2-3%. Por otro lado, la Zona Sur registra una reducción de un 9% en precios, siendo además la zona con menor recuperación de valores respecto al resto.

La zona Centro registra los mayores cánones promedio, con 0,147 UF/ m2, seguida por la Zona Norte (0,137 UF/m2). Luego se encuentran las Zonas Poniente y Nor Poniente, ambas con valores de 0,121 UF/m2, siendo estas zonas donde, en conjunto, predomina la oferta de bodegas tipo B. Finalmente la Zona Sur registra un canon de 0,113 UF/m2, dado la gran participación de bodegas de estándar más básico.

Se esperan ingresos en torno a los 180.000 m2 durante el próximo año móvil (1S 2021 – 1S 2022). Estos se concentrarían fuertemente en el sector Norte de la Región Metropolitana.