Alejandro Ponce, Gerente General de INPRO.

Es así como nace el modelo de los centros de distribución a la medida o Build to Suit (BTS), después de años de apogeo de grandes centros que ofrecían arriendos estándar, donde los desarrolladores prometían que sus espacios podían ser utilizados por cualquier industria, sin ofrecer grandes características diferenciadoras pensadas en cada necesidad.

Tras la irrupción de esta tendencia y la masificación del e-commerce, en Estados Unidos y Europa, los centros de distribución a la medida, surgen como un modelo de negocios que propicia la renta fija Inmobiliaria industrial de largo plazo. Son contratos de largo plazo (pensados en 10, 15 o 20 años) por el arrendamiento de un activo inmobiliario específico.

En el modelo BTS intervienen cinco actores principales: el propietario o vendedor del terreno, el inversionista que resultaría ser el propietario final del inmueble, la persona individual o jurí- dica (empresa operadora) que arrendará el bien inmueble en lugar de ser el propietario, el constructor responsable de la edificación del proyecto y por último el desarrollador, quién es el gestor integral del proyecto y responsable de la estructuración financiera del mismo frente al cliente final o arrendatario.

Uno de los líderes en este nuevo y eficaz estilo de negocio es la empresa de gestión inmobiliaria industrial Industrial Property (INPRO). Su Gerente General Alejandro Ponce, comenta que “Hoy las empresas necesitan enfocarse en sus propios negocios, donde la logística pasa a ser parte fundamental de su cadena de valor. En INPRO hemos establecido importantes alianzas que nos permiten dar soluciones a las necesidades de cada uno de nuestros clientes, ya que no solo desarrollamos los centros de distribución, sino que somos capaces de entregar espacios 100% habilitados para las operaciones de nuestros clientes, con el fin que ellos solo se preocupen de hacer crecer sus compañías”.

Ventajas del modelo Build to Suit

En la mayoría de los casos, una nueva construcción que se adapte al desarrollo tiende a ser más rentable (no necesariamente el costo total, solo el costo-efectividad) y menos riesgoso que otros tipos de desarrollo. Esto se da debido a que los desarrollos hechos a la medida son de nueva construcción, generalmente están equipados con la última tecnología y los materiales de construcción más eficientes desde el punto de vista energético, lo que reduce los costos operativos para el arrendatario. Además, la propiedad está diseñada y construida para adaptarse a las especificaciones del cliente. Por lo tanto, el cliente tiene una participación significativa en el diseño y la construcción. En última instancia, este enfoque ayuda a maximizar el espacio y la eficiencia y reducir los costos a largo plazo.

Al respecto, Alejandro Ponce explica que “el desarrollador asumirá la carga financiera de la construcción del proyecto. Entonces, las compañías en lugar de inmovilizar capital en la apreciación lenta de los bienes raíces, pueden usarlo para ayudar a hacer crecer su negocio. El modelo BTS le ahorra tiempo y recursos al cliente, a su vez que elimina la necesidad de parte de la empresa de contar con una estructura interna que liderará el proyecto de construcción e implementación”. Asimismo, el experto asegura que “en este modelo los desarrolladores tienen acceso a mejores alternativas de financiamiento y mejores costos de terrenos (tarifa UF/m2) que una empresa particular; esto por las prácticas de anticipación inmobiliaria de tomar posición en zonas en desarrollo específicas para este tipo de proyectos”.