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La fortaleza de los centros de bodegas
Por Diego Castillo Labbé, Gerente del Área Industrial de Colliers International. / diego.castillo@colliers.cl
Si analizamos con detalle, el mercado de bodegas es uno de los pocos sectores inmobiliarios que no se ha visto afectado de manera negativa por la pandemia, y que incluso ha tomado mayor relevancia.

Ante una economía deprimida y con altos niveles de incertidumbre, los usuarios de centros de bodegas han priorizado el arriendo de superficie por sobre la compra, al menos hasta que la economía se recupere. Por otra parte, el e-commerce ha sido fundamental para fortalecer el mercado de almacenaje. Por la pandemia, un alto número de retailers nacionales está optando por hacer un uso más eficiente de los espacios que tienen disponibles para sus tiendas presenciales, liberando superficies, priorizando la venta online y aumentando sus necesidades de superficie para almacenamiento.

Las empresas se han esforzado por mejorar la operación logística para cumplir con la alta demanda de la venta electrónica. Se han implementado tecnologías y procedimientos para hacer más eficientes los procesos, lo que ha implicado una mejora general del sistema. En este sentido, la operación logística ha pasado a ser un tema clave ante esta nueva tendencia. Las empresas buscan entregar un servicio de calidad. Por lo mismo, la velocidad del proceso, tanto en la compra electrónica como en la entrega de los productos, debe realizarse de la mejor forma posible.

Actualmente, los principales operadores logísticos y desarrolladores industriales buscan establecerse en sectores de fácil acceso y cercano a vías principales, como por ejemplo Américo Vespucio, Costanera Norte y Panamericana Norte Sur.

Esto, con la finalidad de disminuir los tiempos de traslado, hacia y desde los complejos, lo que -complementado con un óptimo funcionamiento y diseño de la bodega- genera procesos de entrega más eficientes.

Debido a los grandes cambios que están implementando las empresas de logística para ser más eficientes en la operación, los desarrolladores de bodegas están dando un valor agregado a sus complejos para complementar una buena operación logística, con una infraestructura más moderna. En este sentido, se está implementando mayor tecnología, nuevos diseños y espacios pensados para un buen proceso logístico.

El e-commerce seguirá creciendo y la proyección es que en el mediano y largo plazo la demanda por centros de bodegaje también aumentará. Hoy ya se está apreciando interés de los inversionistas por espacios para desarrollar centros de bodegaje premium.

Las cifras son alentadoras. Si bien, podemos apreciar que durante el primer semestre del año la vacancia de centros de bodegaje aumentó, ubicándose en 8,9%, sigue siendo una cifra propia de un mercado saludable y robusto. Y específicamente en el sector de centros de bodegas premium, Chile destaca con la vacancia más baja de América Latina.

De acuerdo a estimaciones de nuestra área de estudios, la proyección para el segundo semestre es que la tasa de vacancia disminuirá, ubicándose en números cercanos al 6% u 8%. Esto, dado que las ventas del retail se incrementan durante el mes de diciembre, lo que implica una mayor demanda por almacenaje.


Tendencias

Entre los aspectos que los expertos destacan del mercado chileno está la buena implementación que se está realizando de modelos exitosos en Europa o EE.UU., tal como el Build to Suit,  que consiste en construir un espacio a la medida del cliente y arrendárselo a largo plazo.

Está demostrado que este tipo de desarrollos es muy conveniente para afrontar las crisis económicas.  Permite sobrellevar de mejor forma las altas vacancias, ya que el espacio se arrienda a largo plazo, por diez o veinte años. Si bien implica una mayor inversión inicial, otorga más estabilidad en términos de vacancia.

En los últimos cinco años se ha percibido un aumento por este tipo de desarrollos, y se espera que una vez terminada la pandemia tome aún más fuerza. Si analizamos qué ha pasado en el mercado en general, podemos concluir que los principales centros de bodega están ofreciendo a sus actuales clientes facilidades de pago, meses de gracia o disminución del canon de arriendo mientras dure la contingencia.  Frente a esto podemos comprobar que en los proyectos de Build to Suit se tiene una mayor estabilidad al contar con la certeza que brinda un contrato de arriendo a largo plazo.

En miras al futuro crecimiento, percibimos que el mercado de centros de bodega tiene un gran potencial de expansión y sofisticación. El desafío de Chile en este sentido es seguir apuntando hacia la modernización, enfocando los esfuerzos en posicionarse a la altura de países desarrollados como Estados Unidos y Alemania.

Para esto, es fundamental seguir invirtiendo en tecnología de punta para optimizar los recursos, haciendo más eficientes los procesos operacionales. Además, es clave que los desarrolladores se adelanten a los nuevos procesos que están llevando a cabo los operadores logísticos. En base a estas nuevas fórmulas que están implementando las empresas para tener una operación logística más eficiente, los desarrolladores tienen como desafío construir complejos que se adecuen a los nuevos cambios, y asumir el continuo crecimiento del e-commerce.

Hoy es un momento de oportunidades y es importante identificar las opciones que se abren en tiempos de adversidad económica. Al existir una menor demanda por comprar centros de almacenaje surgen valores atractivos que no se darán cuando la economía retome la senda de crecimiento. Para hacer una inversión exitosa es fundamental la ubicación y tener una mirada a largo plazo.

El mercado de centros de almacenaje chileno pasa por un buen momento y todo indica que su crecimiento seguirá potenciándose.

Octubre 2020
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