La pandemia ha traído consigo enormes consecuencias, sobre todo por el comportamiento de las personas y en sus hábitos de consumo, incluyendo la digitalización en general y más específicamente el comercio online. Así, algunas transformaciones obligadas que estamos viviendo también en el mercado inmobiliario hacen reflexionar sobre ciertos modelos que toman mayor fuerza a raíz de estos cambios o nuevas formas de vivir la cotidianidad. Ante esto surge la pregunta: ¿cómo nos adaptamos a la convergencia logística en la ciudad?

Distintos actores del mercado inmobiliario han tenido que evolucionar, y están haciendo un gran esfuerzo en tratar de descifrar una nueva realidad. Esta no ha hecho más que reforzar una idea que viene mostrándose desde hace bastante tiempo en el desarrollo inmobiliario y tiene que ver, por una parte, con la fuerza de los proyectos de uso mixto (aquellos que albergan usos distintos entre sí, pero con dinámicas complementarias) y, por otra parte, la importancia de la flexibilidad en el diseño arquitectónico que posibilite a su vez esta diversidad de usos.

Concretamente lo que antes eran tiendas se han convertido en centros de distribución, y lo que antes eran restaurantes, en algunos casos, pasaron a ser cocinas para despacho a domicilio (respectivamente conocidas como dark stores y dark kitchens, ambos modelos con sus variaciones y en proceso de evolución).

Inminente crecimiento de las minibodegas

Aparecen también dentro de esta ecuación las minibodegas, proyectos que, si bien ya llevan mucho tiempo, recién en los últimos años se han incluido de alguna forma dentro de proyectos de edificios, ya sea residenciales o de oficinas. Estas podrían tener mucha sinergia con las dark stores y dark kitchens, ya que todos tienen algo en común: un componente logístico que, si se resuelven de buena forma, y se conversa mejor con los otros usos presentes en el proyecto, obtendrían mucho éxito.

Obviamente esto tiene consecuencias importantes en el mercado inmobiliario. Son cambios que se han dado prácticamente obligados ante la necesidad de las empresas de mantener sus operaciones y sus empresas a flote, con una gran presión financiera, lo que significa que en general no son modelos económicamente muy eficientes, sino que son el “mal menor”, al menos en sus inicios. Pero como muchas otras cosas que llegaron con la pandemia, estos espacios se están quedando y se empieza a ver y vislumbrar versiones más eficientes de este tipo de proyectos.

En esa línea veo como una gran oportunidad para los desarrolladores inmobiliarios comenzar a incorporar estos espacios en sus proyectos de uso mixto. En los edificios de oficinas o residenciales, donde en los primeros pisos y zócalo se suelen ver placas comerciales, se considera cada vez más este tipo de espacios, con sus requerimientos técnicos que son distintos a los tradicionales.

Por ejemplo, se hace necesario tener lugares destinados para recibir a los repartidores, con sus motos o camionetas, e incluso camiones chicos, en un lugar donde no interfieran con los otros usos que contempla el proyecto completo (residencias, oficinas, equipamiento en general). Estos espacios no necesitan exposición al público ni visibilidad.

Las dark stores probablemente se harían más atractivas si es que se pudiese dar más altura a las plantas destinadas para estos fines, permitiendo almacenar mayor volumen. Por otra parte, las dark kitchens, a diferencia de los espacios para restaurantes, no necesitan tan buena ubicación y podrían localizarse en los subterráneos, con una buena implementación de ventilación. Y como también necesitan suministro de gas se deben considerar medidas de seguridad contra incendios y los permisos necesarios. Los desafíos en el replanteamiento de proyectos, y en cómo rápidamente deberán ser abordadas estas nuevas demandas por usos que antes desconocíamos, abren oportunidades de reinvención en el sector inmobiliario.

Y será interesante ver cómo el mercado se adapta y responde a estas nuevas necesidades de forma eficiente, innovadora y rápida.