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La modernización del mercado
industrial es necesaria e impostergable
Por Felipe Larroulet, Gerente de Transacciones Industriales de JLL Chile. / chile@am.jll.com
Se ha especulado mucho respecto del real efecto del Covid-19 en los últimos meses en el mercado inmobiliario industrial. En mi opinión, y como consecuencia de distintos efectos, este se encuentra muy estable y una leve alza de vacancia mostraría incluso signos de bienestar para el sector. Al igual que en mercados más desarrollados, como el de Estados Unidos, una breve pausa en la inversión y desarrollo no afectaría mayormente a este mercado.

Para entender esto, es importante considerar que la vacancia, el principal indicador del mercado, combina varios efectos y en este caso identifico tres factores que pueden contribuir o influir en los resultados de los primeros seis meses del año. Primero está la reducción de la actividad en general que tiende a aumentar la vacancia. Una tendencia que venía desde el segundo semestre del año pasado producto de la crisis social principalmente, y luego este primer período con la crisis sanitaria, donde evidentemente el comercio se ha visto fuertemente golpeado. Este efecto por sí solo haría aumentar levemente la vacancia.

Segundo, y como consecuencia de lo anterior, hay un efecto que la tiende a disminuir, y es que los inversionistas/desarrolladores tenderán a frenar o aplazar la inversión y construcción de nuevos espacios para arriendo especulativo. Un factor primordial que de alguna u otra forma estabiliza nuestro mercado, sobre todo en las coyunturas. En tercer lugar, existe un efecto que también reduciría la vacancia, pero es más de largo plazo: el comercio online. Este fenómeno ya está presente y se ha acelerado fuertemente producto de la pandemia.

El mercado de bodegas experimentará un fuerte crecimiento en la medida que cada vez más metros cuadrados de tiendas sean reemplazados por metros cuadrados de bodegas para despacho directo al cliente final. También irá de la mano con la modernización de la operación dentro de estas bodegas para generar mayor cantidad de despachos de menor volumen, lo que implica modificar profundamente la logística.

Varias empresas proveedoras de insumos bá- sicos han aumentado sus ventas; alimentos, artículos de higiene, tecnología y comunicaciones, por nombrar algunas. También en este escenario se encuentran los proveedores del e-commerce, como son los operadores de servicio de Internet y los data center. Cabe mencionar que estos últimos se han venido desarrollando fuertemente gracias a que grandes empresas mundiales ya se han instalado en Chile, abriéndose de esta forma un nuevo mercado muy intensivo en la demanda de suelo e infraestructura

La irrupción del e-commerce traslada al mercado inmobiliario industrial a un nuevo escenario y desafío: la ubicación de las bodegas. No de todas, sino de las que responden a necesidades más “básicas e inmediatas” como las que se mencionaba anteriormente. Aquí es donde el concepto de “última milla” se hace cada vez más familiar, y tiene que ver con la necesidad de las empresas en tener sus centros de almacenamiento más cercanos a los centros urbanos para lograr despachar en menos tiempo. No obstante, no es tan fácil como suena pues no todas las bodegas que quisieran se podrán trasladar a ubicaciones céntricas debido al costo y disponibilidad del suelo.



Mirada internacional: una pausa podría ser saludable

Desde JLL Estados Unidos la pandemia del Coronavirus ha provocado que los grandes fondos internacionales tengan que rehacer sus planes de inversión en el real estate y que sus prioridades hayan virado hacia los activos que han mostrado una mayor resistencia a la crisis y, por lo tanto, son considerados más defensivos.

Los activos logísticos y del cuidado de la salud son los que han ganado. Estos segmentos cuentan con el apoyo de los gobiernos como infraestructuras esenciales y en este sentido se han demostrado imprescindibles para el funcionamiento de la economía y la densidad en la ocupación.

Si nos enfocamos en el panorama latinoamericano, este no dista de lo que observamos en nuestra realidad inmediata como país, ya que habrá una pausa a corto plazo para las industrias que dan apoyo a retail, viajes, hoteles, y restaurantes, pero a la vez se ha notado un énfasis superior al e-commerce. Ebbay, Walmart, CBS, y todos los grandes distribuidores, están trabajando de manera frenética para manejar toda la nueva y masiva demanda online.

Finalmente, y como menciono al principio respecto de la vacancia, el mercado inmobiliario industrial está preparado para una breve pausa, ya que aumentaría la vacancia a un nivel saludable. Por ejemplo, Estados Unidos estaba en un nivel de 5% que es el más bajo en años, sin embargo, el último trimestre terminó con una cifra de 5,2%, una ligera alza que de todas maneras continúa cerca de los mínimos históricos. Vacancias de hasta un 8% son consideradas saludables.

Mayo 2020
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