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PROYECTOS INMOBILIARIOS LOGÍSTICOS
¿Qué nos depara el nuevo año?

En un nuevo desayuno de Revista Negocios Globales, los principales actores del sector inmobiliario logístico concordaron en que 2019 fue un excelente año para sus empresas, aunque reconocen que el llamado “estallido social” de octubre pasado provocó una incertidumbre que puede durar algunos meses. No obstante, tienen la esperanza de que este 2020 los números positivos se mantengan.

En 2019, si bien la economía no sobresalió por su vigor, fue un buen año para el sector inmobiliario logístico. De hecho, los especialistas reunidos en este desayuno de Revista Negocios Globales estuvieron de acuerdo en que el año pasado fue positivo para el rubro, por la activación de destacados proyectos para grandes clientes como La Polar y Walmart, pero también por el aumento de la construcción de bodegas y centros de distribución en regiones, lo que es un indicador de que las áreas logísticas de las empresas están cambiando sus estrategias.

Este escenario es confirmado por Carlos Rosenblut, Subgerente de Negocios Industriales y Oficinas de Cimenta, quien señaló que “para nosotros, la verdad es que este fue un muy buen año, con muy buenos números, un balance muy sano, y superamos nuestras expectativas”.

Por su parte, Mario Ojeda, Gerente de Proyectos de Global Storage, también calificó 2019 como positivo. “Para nosotros fue un buen año. Por ejemplo, colocamos una segunda etapa en la zona sur, la que recibimos en junio y que, para septiembre, ya la teníamos en un 80% ocupada”, indicó.

Carlos Rosenblut, CIMENTA BODEGAS.
Mario Ojeda, GLOBAL STORAGE.
Alejandro Ponce, INPRO.
Hernán Rodríguez, CONSTRUCTORA INARCO.
Agustín Martínez, PROEQUITY.
Carlos Figueroa, CENTRAL BODEGAS.
Ricardo Segovia, INPRO.
Gabriel Campos, TECSA.
Marcela Moya, TECSA.

Otro de los invitados que afirmó estar satisfecho con el comportamiento del negocio durante el año que recién termina, fue Alejandro Ponce, Gerente General de Inpro. “En nuestro caso, podría mencionar como hito que este fue el año del despertar regional. Todos sabemos que, en cuanto a movimiento económico del país, Santiago concentra el 80%, pero en 2019 particularmente se han dado varios proyectos de centros de distribución fuera de la capital”.

El ejecutivo explica además que existe una diferencia de tamaño en los proyectos que se concretan fuera de Santiago. “En regiones, no se construyen centros de distribución de más de 15.000 m2 como en Santiago, sino que los estándares son de 5.000 a 7.000 m2, pero son construcciones que les permiten cumplir de manera más eficiente todos sus procesos. Muchas empresas medianas ya están haciendo este trabajo en las regiones”, señaló.

Por su parte, Hernán Rodríguez, de Constructora Inarco, declaró que este año “fue bastante bueno en el ámbito logístico. Estamos terminando de construir el centro de distribución de La Polar (45.000 m2). Adicionalmente, estamos con la construcción de 9.000 m2 de un edificio de minibodegas para almacenamiento de enseres domésticos, en la Ciudad Empresarial de Huechuraba”.


El impacto del “estallido social”

Si en cinco años, una década o en medio siglo más revisamos los libros de historia, el evento que marcó 2019 fue el estallido social, que se inició el pasado 18 de octubre y que afectó con diversos grados de intensidad a los diferentes rubros productivos del país. Sobre este tema, Agustín Martínez, Gerente Socio de ProEquity, indicó que “si bien fue un muy buen año, tuvimos el inesperado inconveniente de octubre que, hasta ahora, ha puesto una cuota de incertidumbre en todo. Veníamos con un ritmo muy bueno, pero lamentablemente se paró un proyecto de capital extranjero en la zona norte; sin embargo, las bodegas más pequeñas han seguido bastante bien. Habrá que asumir que 2019 fue un año de 10 meses, pero lo postivo es que estamos en una industria que está en crecimiento”.

Lo mismo recalcó Carlos Figueroa, Gerente General de Central Bodegas, quien dirigió su análisis a los cambios que pueden generar en el comportamiento tanto de la industria como de los clientes. “Antes del 18 de octubre, también hubo incendios en bodegas y centros de distribución que fueron bastante grandes. Estos siniestros han llevado a los clientes a pedir seguros y sistemas contra fuego, entre otros requerimientos. Si antes ubicación y precios era las mayores preocupaciones, hoy también lo es el tema de seguridad e incendios”, explicó.

No obstante, agregó que después del llamado “estallido social”, muchas Pymes que estaban aisladas en zonas riesgosas, cerraron sus contratos de arriendo y se fueron a centros o condominios de bodegas. “Las personas los eligen, porque la seguridad la pagan en los gastos comunes. Muchos clientes preguntan por espacios de 800 a 1.000 m2 con oficinas. Tenemos casi el 100% de ocupación; compramos el centro de distribución que era de ABCDin y ya está casi lleno”, indicó.


Tendencias y desafíos de construcción

A pesar de las dificultades que puede significar adoptar nuevas tecnologías, los invitados concordaron que es un proceso que ya está en marcha, especialmente por el auge de la automatización y el e-commerce, así como por la reducción de los espacios para la construcción de recintos logísticos. “El desarrollo del espacio y del servicio va tomando más relevancia y exige que las bodegas sean escalables y que sus transformaciones sean fáciles de realizar a medida que el negocio va creciendo”, reflexionó Ricardo Segovia, Asesor Tecnológico de Diseño de Inpro. Por ejemplo, con la llegada del e-commerce, las bodegas deben atender, en vez de cuatro camiones, a 15 camionetas en un período corto de tiempo. “Eso exige replantearse los proyectos inmobiliarios, tanto en los m2 como en el puerto. Es una tendencia que he visto especialmente en el mundo del retail”, afirmó.

Respecto a la automatización, Segovia declaró que es “una tendencia que va a llegar. Antes nadie tocaba el tema autoportable, pero en cuanto a tecnología, es lo más eficiente que hay en este momento”.

De hecho, Figueroa puso como ejemplo a la empresa Carozzi, la que inauguró recientemente un centro completamente automatizado de 5.000 m2 y 35 m de altura. “Una maravilla donde una de las ventajas es que no tienen que encender ninguna luminaria, por lo que uno de los ítems que estudiaron es el ahorro de electricidad”, añadió.


Las dificultades que imponen las normativas

Uno de los proyectos más emblemáticos que se inauguraron durante 2019 fue el centro de distribución de Walmart en San Bernardo, realizado por la empresa Tecsa, que tuvo varios desafíos que superar, como la Declaración de Impacto Ambiental (DIA). “Estamos terminando el centro de distribución de Walmart, que es una nave industrial de 140.000 m2, que ejecutamos en una sola etapa a través de un contrato EPC (Ingeniería, Adquisición y Construcción, por su sigla en inglés). Desde el punto de vista normativo, fue muy complejo porque había una oposición a la construcción en esa zona”, dijo Gabriel Campos, Gerente de Estudios y Logística de Tecsa.

“Fue un proceso largo y extenso, que tuvo mucha dedicación, pero estamos contentos porque el centro se inauguró en dos etapas y ya está funcionando en un 50%. Afuera tenemos 160.000 m2 de pavimento y 313 andenes de carga. Walmart se la jugó por un proyecto más grande que apuesta a la velocidad dentro del centro de distribución. Por lo tanto, fue un desafío importante y fue muy difícil lograr todos los permisos, pero nos parece que está bien que hoy en día se sea más riguroso con la aprobación”, afirmó.

Por su parte, Marcela Moya, Subgerenta Comercial de Tecsa, agregó que, respecto al proceso de desarrollo de la DIA, “en la etapa de ejecución nos fue bastante bien, no tuvimos grandes multas y cumplimos a cabalidad. En lo relativo a los incumplimientos, estos tenían que ver más con el tema de las comunidades y su opinión respecto al proyecto. ”, aseguró.


Un año más lento

A pesar de que el común denominador es que los clientes más grandes decidieron estancar sus proyectos, el movimiento de los proyectos de menor envergadura sigue con un ritmo positivo. Sin embargo, debido a la crisis social, se ve un panora- » Viene de página 24 ma más incierto mientras no se sepan las reformas que se realizarán. Gabriel Campos señaló que “de todos los proyectos que ya habían entregado licitaciones y estaban evaluados, un 40% nos envió carta para comunicarnos que pararía la inversión para observar cómo evoluciona la situación país, esto especialmente en el mundo del retail”.

Alejandro Ponce comparte esta mirada y destacó que “en general, creo que la inversión caerá en 2020 en forma drástica por las condiciones de incertidumbre. 2019 fue el año ideal para desarrollar proyectos por la economía, pero la situación actual hará que la economía y los inversionistas se pongan más conservadores. Esto puede afectar en cuanto a cesantía; las empresas están haciendo esfuerzos, pero si no están las condiciones económicas, será necesario rebajar costos”.

Confirmando lo anterior, el ejecutivo de Global Storage, expresó que “mi cliente foco es sobre 1.600 m2 y aquellos más grandes han detenido sus inversiones para ver cómo será el nuevo mercado. Todo está en ‘veamos cómo va’, pero ya estamos viendo una reactivación”. Respecto a nuevos proyectos, el profesional declaró que varios clientes grandes ya ven posibilidades de ampliaciones. “Si bien los terrenos están muchos más caros, la posibilidad de irse más afuera de la ciudad no atrae a los mandantes, porque tendrían que invertir en buses de acercamientos y, para un operador grande, se trata de costos considerables”.

En cuanto a proyectos, Ponce indicó que, en este período, el aspecto comercial ha sido clave para que la empresa tenga en carpeta ocho proyectos de distintos tamaños. “Esto lo hemos logrado visitando a los clientes. Si uno va a los parques industriales y vemos que los pallets están apilados en otros lados o hay una cola de camiones, les golpeamos las puertas y les ofrecemos soluciones. Las oportunidades se presentan, pero también hay que buscarlas”, indicó.

Enero 2020
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