Tradicionalmente, se describe una cadena de suministro como el conjunto de actividades, instalaciones y medios en general utilizados para llevar bienes y servicios desde los proveedores primarios hasta el cliente final. Esta definición abarca desde el proveedor de mi proveedor, hasta el cliente de mi cliente. La cadena será tan extensa como la capacidad del espectador de desagregar los eslabones que la componen.

Más allá del nivel de desagregación del espectador de la cadena de suministro, hasta hace muy poco era fácil de suponer que la cadena finalizaba en una sala de venta tradicional, donde el consumidor realizaba la transacción de compra, adquiriendo no solo el bien físico, sino que todo el valor agregado y acumulado a lo largo de la cadena. Sin embargo, en los últimos años, las salas de venta tradicionales han perdido terreno; el mercado está demandando una forma distinta de consumir y estamos presenciando la fuerte irrupción del concepto de “última milla”.

La logística de última milla tiene como objetivo principal el entregar el producto al cliente final, y esto no es muy novedoso. La novedad está en que ese cliente no está pensando necesariamente en ir a la sala de ventas a adquirir el producto, sino que en recibirlo en su hogar, en su lugar de trabajo, en su destino de vacaciones, etc.

Durante mucho tiempo, las instalaciones de una cadena de suministro se entendieron como grandes centros de distribución, pensados en maximizar la disponibilidad de productos minimizando los costos y tiempos de servicio. No obstante, ahora el mercado está demandando una rapidez que los grandes centros logísticos no siempre están en condiciones de brindar. Las instalaciones logísticas de gran escala funcionan con una lógica basada en “olas” de trabajo, horarios de corte, zonificación geográ- fica de los despachos, reglas de abastecimiento y distribución, etc.

Entonces, la pregunta válida es: ¿qué efecto tendrá este nuevo concepto de “última milla” en las instalaciones logísticas que tradicionalmente hemos diseñado e implementado para ser parte de la cadena de suministro?

El mercado nos tenía acostumbrados a que las transnacionales y grandes empresas eran las que abarcaban todo el mercado; no había cómo hacerles frente a esas organizaciones poseedoras de sistemas complejos y procesos robustos. Pero, como ya hemos dicho, el consumidor empezó a demandar no solo la calidad propia del producto físico (una cuestión que, a estas alturas, se considera el “desde”), sino que ahora demanda casi con la misma ponderación tiempos y lugares de consumo.

Las instalaciones logísticas tradicionales buscan maximizar el nivel de servicio (disponibilidad de producto), a la vez de minimizar los costos asociados. Pero ahí está una de las claves que hay que mirar con atención; ahora el mercado está demandando flexibilidad, entregas “express”, productos personalizados, etc. Estas nuevas condiciones impuestas por el consumidor ponen en jaque a los centros de distribución o de bodegaje “habituales” (¿significa esto que los grandes centros logísticos desaparecerán para dar paso a otro tipo de infraestructura distinta? Personalmente, no lo creo y fundamentaré esta opinión más adelante.

Las nuevas condiciones demandadas por los consumidores abren una oportunidad para que nuevos actores, sin duda más pequeños que los tradicionales, ingresen al mercado con propuestas diferentes, con un marcado énfasis en la agregación de valor en los últimos metros, en la última milla, para lo que se necesita una infraestructura distinta a los conocidos centros de bodegaje.

El mercado está demandando flexibilidad, entregas “express”, productos personalizados, etc. Estas nuevas condiciones impuestas por el consumidor ponen en jaque a los centros de distribución o de bodegaje “habituales”.

Todos los cambios, tendencias y nuevas formas de consumir que hemos visto hasta ahora, han impulsado fuertemente la necesidad de instalaciones adecuadas para satisfacer estos nuevos requisitos del consumidor. En ese sentido, el mercado inmobiliario ha sabido entender estos nuevos requerimientos y hemos visto cómo aparecen nuevas recintos con características hasta ahora nunca vistas. Reitero que no creo que estemos ante una mutación desde las grandes instalaciones logísticas a las pequeñas unidades logístico-comerciales, sino que ante las nuevas condiciones de demanda, están apareciendo un tipo de instalaciones que complementa a las ya existentes.

Como ya hemos dicho, los grandes Centros de Bodegaje buscan maximizar la disponibilidad de productos, minimizando los costos asociados. Una de sus premisas es que operen las economías de escala, por lo que estos recintos suelen tener importantes superficies. Por lo mismo, estos recintos suelen estar más bien lejos de las zonas urbanas, privilegiándose áreas industriales alejadas del centro de la ciudad, pero bien conectadas vía autopistas.

Por su parte, los Centros de Negocios persiguen satisfacer necesidades diferentes, principalmente entregas en tiempos mínimos y “express”. Por ello, se están ubicando mucho más cerca de los centros de consumo, y si bien es cierto que aún hablamos de locaciones industriales, son recintos que están en un radio mucho más urbano y con disponibilidad de autopistas a la mano.

Por lo general, los Centros de Bodegaje son grandes superficies de almacenaje, con amplias luces entre pilares, con alturas interiores por sobre los 10 metros. Existen marcadas zonas de recepción, almacenaje, preparación de pedidos y de despacho. La superficie destinada a oficinas es reducida, puesto que lo que se privilegia son las zonas de operaciones.

En cambio, los nuevos Centros de Negocios presentan características distintas: las superficies de bodega frecuentemente son más pequeñas, donde las zonas de almacenaje no son tan relevantes como sí lo son las zonas de maquila, servicio técnico, customización, etc. Estas instalaciones habitualmente no son la “bodega” de una empresa, sino que son la empresa en sí misma, por lo que las los espacios que no son bodegas ocupan proporcionalmente una superficie importante: oficinas, recepción, showroom, servicio técnico, etc.