Felipe Bertolino, Research Analyst de JLL Chile; y Felipe Larroulet, Industrial Transaction Manager de JLL Chile.

Desde la firma global de servicios financieros en oficinas, bodegas y terrenos, JLL, relatan que el entorno económico en Chile no se ha visto favorable, sin embargo, han observado una señal positiva que los hace estar optimistas respecto del futuro del mercado y de la inversión de los desarrolladores industriales. “En Chile, los primeros condominios de bodegas de gran envergadura se inician a mediados de los ‘80, y a lo largo del tiempo han evolucionado”, relata Felipe Bertolino, Research Analyst de JLL Chile. Posteriormente, ampliaron sus servicios habilitando, por ejemplo, espacios de oficinas, modalidad que “ha adquirido fuerza progresivamente en los últimos 10 años”, dice.

Los principales actores del mercado, han adquirido grandes paños de más de 10 hectáreas durante los últimos 24 meses. Pero estos espacios escasean cada vez más. “Los desarrolladores han sabido encontrar buenos terrenos a precios convenientes en San Bernardo, Colina, Quilicura y también en regiones”, indica Felipe Larroulet, Industrial Transaction Manager de JLL Chile.

Hay que considerar lo complejo que es la prefactibilidad de estos megaproyectos, debido a que la normativa es muy variable en las distintas zonas de la ciudad, sobre todo por los requisitos técnicos, ambientales y urbanísticos que se deben cumplir.

Así, la figura del Build to Suit toma fuerza. Se trata de una solución a medida, en la que el desarrollador obtiene un negocio de renta estable y de largo plazo, y el usuario final por su parte recibe un centro de distribución, que se ajusta a sus necesidades operativas y a precios convenientes.

Larroulet comenta que con el tiempo son más los desarrolladores que están en condiciones de ofrecer este tipo de soluciones, combinando su conocimiento de construcción como del mercado financiero. Por otra parte, los clásicos centros de distribución ya no son el único producto que se puede encontrar.

El crecimiento del rubro industrial se debe a varias razones, pero en cuanto a centros de bodegas y de distribución lo ha impulsado el e-commerce. “Es una tendencia que ha entregado mayor dinamismo al mercado”, explica Bertolino. Según las proyecciones de JLL, seguirán vacancias bajas en torno al 5%, inferior al promedio de los últimos cinco años, la que asciende a casi un 6%. De todas formas, el analista proyecta que la producción estimada para 2019 superaría los 150.000 m2 solo en centros de bodegas -esto de no haber atrasos en las fechas de entrega- lo que significaría un 38% mayor a 2018.

“Debido a la vacancia y a la producción de centros de bodegas, los valores de arriendo de este tipo de producto tenderán paulatinamente al alza, valor que hoy se encuentra en 0,122 UF/m2”, concluye el ejecutivo.