Los amplios terrenos con bodegas de grandes superficies y concentradas en la operación logística que caracterizaban al mercado inmobiliario industrial hasta hace un tiempo, han dado paso a unidades de menores dimensiones, con bodega, oficina y showroom, y que cada vez están ganando un espacio más relevante en este negocio.

Según Rodrigo González, Gerente de Desarrollo Inmobiliario de Gensa, este tipo de infraestructura ya no representa tan solo la bodega de la empresa, sino que todas sus instalaciones, siendo un segmento que se ha visto potenciado en el último tiempo gracias al auge del ecommerce. “Hoy, más que antes, empiezan a aparecer estas pequeñas empresas que deben ser capaces de abastecer directamente a sus clientes y entrar a la pelea de la última milla. Este escenario viene a cambiar las condiciones con las que se movía este mercado, que se caracterizaba por grandes superficies en medio de una guerra por los precios”, afirma.

“Chile es un mercado de Pymes y muchas de ellas están hoy trabajando en comercio electrónico, importando todo tipo de productos. Quieren tener su oficina y bodega en el mismo lugar, un espacio donde puedan recibir a sus clientes y tener su showroom”, indica Agustín Martínez, Executive Director de ProEquity.

Rodrigo González, GENSA.

Agustín Martínez, PROEQUITY.

Juan José Mosso, REZEPKA INMOBILIARIA.

Carlos Hartard, MERSAN.

Alejandro Ponce, INDUSTRIAL PROPERTY.

Jaime García-Pelayo, CAMPOS DE CHILE.

Jaime Silva, CENTRAL BODEGAS.

Marcelo Cooper, PROEQUITY.

David Furman, EMPRESAS DANCO.

Jaime Salinas, REZEPKA INMOBILIARIA.

Carlos Figueroa, CENTRAL BODEGAS.

Para Juan José Mosso, Gerente de Ventas de Rezepka Inmobiliaria, “este cliente está muy orientado a un giro de importación y distribución, y tiene una necesidad distinta a una gran compañía que necesita una bodega de 1.000 m2 o más”.

Pero las Pymes no son el único motor de este mercado y el ingreso de grandes multinacionales también genera movimientos en el sector. Carlos Hartard, Gerente Comercial de Mersan, comparte un ejemplo de lo anterior: “Cuando Walmart tomó los terrenos en San Bernardo, aprovechó el cambio del uso del suelo, pero este quedó desde la calle Catemino hacia afuera de la carretera. Todos creían con la idea de que iba a ocurrir algo grande, pero al final, aún es solo una franja”.

Pese a ello, las empresas -independientemente de su tamaño- entienden el despegue del e-commerce y la necesidad de contar con un proceso de excelencia en la última milla. Alejandro Ponce, Gerente General de Industrial Property, explica que, en el caso de los grandes clientes, “la potencial llegada de actores relevantes internacionales en el mercado de marketplaces (particularmente Amazon), ha hecho que todo el retail se empiece a mover con grandes proyectos de centros de distribución, para instalar su e-commerce. En este sentido, la última milla es fundamental en lo que se viene a futuro”.

Sin embargo, para Jaime García-Pelayo, Gerente General de Constructora Campos de Chile, es inútil la excelencia en la última milla, si la primera no es eficiente. “Importamos mucho y una tendencia que puede impulsar a este país es la mejora de la conectividad. Hay que facilitar la cadena de suministro para que funcione”.

Ante esta mayor demanda en el negocio logístico inmobiliario, los proveedores se enfrentan con la escasez de suelo, un problema que genera otro, y más inquietante aún: el precio.

“Cuando uno dice ‘no hay suelo’, se refiere a que efectivamente no hay, ya que también hay un descalce entre el costo que significa tener suelo disponible a un precio razonable, de modo de poder salir a arrendar a un precio que no ha evolucionado de la misma manera en que lo ha hecho el precio del suelo”, señala Marcelo Cooper, Gerente de Desarrollo de Negocios de ProEquity.

El profesional comenta que la mayor demanda por bodegas con oficinas y showroom saca a relucir la necesidad de una mejor gestión de la superficie disponible. “Todo este cambio de paradigma requiere también mayor inteligencia en el desarrollo de suelo y creo que se hace necesario habilitar una segunda corona en forma más estructurada, porque efectivamente el descalce de los valores significa una barrera de entrada para muchos actores y desarrolladores”, comenta.

Por su parte, David Furman, Subgerente General de Empresas Danco, muestra preocupación por otro aspecto en la demanda: hay una capacidad instalada gigantesca que se está quedando obsoleta y que lo estará aún más frente a la entrada de nuevos actores que elevan el estándar de la bodega. “Ahí va a haber una capacidad instalada gigante que quedará desocupada. Los clientes grandes están migrando y eso ejercerá presión sobre los precios. Por otra parte, la curva de plusvalía de los terrenos actualmente no va de la mano con el precio de arriendo ni de venta, pues creo que hay un clúster que está anclando los precios hacia abajo, producto de toda la capacidad instalada que hoy día existe y se está quedando caduca”.

Además del valor del suelo, otro de los desafíos para el sector es la falta de planificación relacionada al sector industrial. En este sentido, González explica que el desarrollo del mercado inmobiliario logístico se ha basado en el “descubrimiento” de nuevos terrenos más que en una real planificación. “Aparece la Costanera Norte que llega a la Ruta 68, y de repente nos damos cuenta que Miraflores siempre estuvo ahí, que está más o menos cerca y se empieza a desarrollar. Así han aparecido una serie de terrenos y nos comenzamos a llenar, porque aparecen zonas que antes no habías mirado, que de alguna forma no existían”. A juicio de Jaime Salinas, Gerente de Arquitectura y Desarrollo de Rezepka, el desarrollo del bodegaje de retail tuvo un gran impulso con la normativa de sacar a muchas empresas del centro de la capital. “Santiago tuvo una necesidad de viviendas que no podía seguir tirando hacia afuera y, como consecuencia, Amé- rico Vespucio se consolidó como nuestro anillo para separar el desarrollo integral del corazón y llevarlo desde esta circunvalación hacia afuera. Tal vez, la ciudad necesita un segundo anillo que acoja todo esto”, explica.

Para Ponce, “algo pasa con la autoridad que está demasiado desconectada de la realidad del mercado y eso conspira a que haya más oferta. Hay terrenos importantes, unas 400 hectáreas, que están dando vueltas. Ahí es donde se requiere una intervención mayor de la autoridad, porque está dejando todo a la iniciativa privada, sin impulsar un verdadero desarrollo”.

“Lo que está haciendo falta es alguien que venga a ordenar esto, ya que si continuamos en este escenario, seguiremos creciendo inorgánicamente. En cambio, si lo hacemos a través de un mediador, podremos controlar, de alguna manera, este crecimiento desorganizado”, propone Salinas.

La demanda en el sector inmobiliario logístico no solo ha variado en función de las necesidades de los clientes locales, sino que también los estándares que estos demandan, están cambiando.

Para Martínez, de ProEquity, “realmente es mucho más eficiente ir a 12 o 13 metros de altura, o tener mejores tipos de andenes, pisos o sistemas contra incendios mucho más modernos. El mismo mercado avanzará hacia allá, pues hay empresas que simplemente no tomarán una bodega clase E. El mundo de los centros de distribución es de alto estándar, donde hay automatización, robótica, hasta drones para el picking. Yo creo que sí o sí habrá una migración a ese mercado, y muchos actores tendrán que reconvertirse o volver a construir”.

Un ejemplo de reconversión es el que comparte Jaime Silva, Gerente de Proyectos de Central Bodegas, quien trabajó con un cliente en la automatización de toda su bodega, que incluyó elevar altura, mejorar los pisos e instalar una alta cantidad de sensores. Una de las mayores sorpresas de este proyecto y que nadie cuantificó hasta que estuvo en operación, fue la drástica caída de los costos de iluminación.

“Todos estos robots que operan 24 horas al día se mueven sin luz, por lo que se logró un importante ahorro en electricidad. Pero eso vale un precio distinto y este mercado de Pyme chilena no pagará por eso. Por ello, creo que hay espacio en todo segmento, desde el galpón 'básico', la bodega intermedia, hasta el centro de distribución de clase mundial”.

La irrupción de la domótica en el bodegaje es, a juicio de los participantes, una tecnología que pronto no será una innovación dentro de las instalaciones, sino que el “desde” exigido por el cliente.

Para Jaime Salinas, la domótica marcó una diferencia cuando comenzaron a surgir las soluciones inalámbricas, que son muy sencillas de instalar, incluso cuando ya está construido el proyecto.

De acuerdo con los asistentes, si bien el segmento de las grandes bodegas es uno donde la decisión final pasa casi exclusivamente por el factor precio, las Pymes tienen ciertas reticencias para entrar en la pelea de la UF/m2.

Como explica Rodrigo González, “cuando llega un cliente de esa escala, de 200 a 400 m2, con 100 m2 de oficina, no llega pensando en UF/m2. Él tiene un problema: instalar una bodega, un showroom, un servicio técnico, tener a su secretaria y recibir a sus proveedores y clientes, y uno tiene una solución. No llega sacando la cuenta de cuánto le estás cobrando por metro cuadrado, a diferencia del que está arrendando sobre 1.000 a 1.200 m2 que llega con calculadora en mano. Ahí está el gran atractivo de ese nicho más chico, porque en el fondo lo sacaste de la discusión de la UF/m2 y le das una solución más integral, mucho más comercial”.

El profesional añade que, incluso, cuando se trata de pagar la factura mensual, este cliente tiene un comportamiento distinto. “Cuando es una oficina con una bodega chica y es el dueño el que está sentado en esa instalación todos los días tratando de hacer negocios desde ahí, es una de las primeras facturas que paga. Pero cuando es solo la bodega y el gerente de finanzas está sentado en Vitacura, tiene un comportamiento de pago distinto y una serie de externalidades”, acota.

Según los asistentes, otra oportunidad para la industria, es el ingreso de las AFP como inversionistas, gracias a la facultad que recientemente obtuvieron para diversificar sus inversiones hacia activos alternativos. En esta línea, el negocio del bodegaje industrial se está convirtiendo en la niña bonita que capta el interés de nuevos inversores.

Carlos Figueroa, Gerente General de Central Bodegas, comenta que como parte de este nuevo escenario, “hoy pertenecemos a un fondo de inversión, así que estamos apostando por el mercado inmobiliario de bodegaje”.

“Las tasas de renta fija y el mercado de acciones tienen baja rentabilidad, entonces entre invertir en UF e invertir en un depósito a plazo, no hay donde perderse”, añade. “Sin embargo, tampoco hay mucha oferta porque el mercado del bodegaje está muy concentrado, con muy pocos oferentes en el rango medio y con muchísima bodega chica que es poco escalable”.

De esta manera, los proveedores de este mercado se han dado cuenta de lo poco rentable que es continuar dando la batalla en un segmento de grandes desarrollos concentrados en pocos actores y donde el valor del m2 es lo más relevante en la toma de decisión. Hoy se abren a un nuevo nicho apostando por dar una batalla más por la calidad y los servicios complementarios, y donde es posible obtener un mejor retorno por el espacio.