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MERCADO INMOBILIARIO INDUSTRIAL
Signos de reactivación, crecimiento y gran dinamismo
Por Diego Castillo, Subgerente del Área Industrial de Colliers International. / diego.castillo@colliers.com
Se ha percibido una positiva evolución del mercado inmobiliario industrial por la demanda creciente, de parte de diversas empresas, por espacios para almacenar sus productos o para ejecutar su producción. En los últimos semestres el mercado ha mostrado una franca reactivación y estimamos que esto continuará al alza. La producción de nuevos centros industriales ha ido en crecimiento constante.

Hasta finales de 2017, los niveles de vacancia y precios permanecieron considerablemente estables. Con respecto a la producción, desde comienzos del 1er semestre de 2016 hasta finales de 2017, hubo una baja en la producción de nuevas bodegas. Esto estuvo directamente relacionado al bajo ritmo de la actividad económica del país.

Durante el primer semestre de 2018 se apreciaron claros signos de reactivación y gran dinamismo. Por un lado, ha disminuido considerablemente la vacancia de los complejos industriales; esto ha hecho que los desarrolladores dejen de lado la preocupación de colocar m2 de bodega y estén enfocados en proyectos futuros. Por otro lado, teniendo en cuenta el actual crecimiento de la economía y sus proyecciones, las empresas ya están sintiendo signos importantes de reactivación. Lo anterior se traduce en una fuerte demanda de parte de estas empresas en la compra y arriendo de nuevos centros para almacenamiento y/o producción.

Durante el primer semestre de 2018 se ha visto mucha demanda de compañías buscando alternativas para el escenario que se avecina. La confianza empresarial ya es un hecho, y los empresarios, que durante muchos años tenían en “stand by” la búsqueda de alternativas industriales, lo ven como una realidad. Los claros signos de reactivación están en proceso de madurez. En general, las demandas activas están en una etapa de evaluación preliminar para adquirir nuevos espacios industriales. Se espera que el segundo semestre de 2018 estas evaluaciones finalmente se concreten.


Proyecciones 2019

Considerando lo anterior, las proyecciones indican que para 2019 aumente aún más la demanda, y la disponibilidad de alternativas industriales disminuya considerablemente. Esto se traduce en un aumento de precios considerable, los que se estabilizarán una vez que los actuales complejos que están en desarrollo, finalmente estén disponibles. No así los terrenos industriales, que cada vez serán más escasos y los precios seguirán constantemente en alza.

En miras al futuro crecimiento, percibimos que este mercado tiene un gran potencial de expansión y sofisticación. El desafío de Chile en este sentido es seguir apuntando hacia la modernización, enfocando los esfuerzos en posicionarse a la altura de países desarrollados, como Estados Unidos y Alemania. Para esto, es fundamental invertir en mejoras a los accesos y caminos hacia parques industriales y centros de bodegaje, así como en tecnología de punta que optimice los recursos, haciendo más eficientes los procesos operacionales.

La implementación del modelo Build to Suit ha tomado bastante fuerza en el mercado local. Construir espacios a la medida para cada cliente -tal como si fuera un traje y arrendárselo a largo plazo-, es una práctica común en países como Estados Unidos y España, que poco a poco se ha ido convirtiendo en una tendencia en Chile. Este modelo es conveniente para ambas partes. Por un lado, el propietario se asegura un contrato de arriendo a largo plazo (10 a 15 años), permitiéndole hacer frente de mejor manera a los vaivenes de la economía y al aumento de las tasas de vacancia. Y por otra parte, otorga gran comodidad al cliente, arrendando un lugar construido especialmente para sus necesidades, que incluye toda la infraestructura y habilitación para el funcionamiento de su proceso productivo.

Los sectores con mayor potencial para desarrollos de Centros de Bodegaje se ubican en las afueras del anillo Vespucio, principalmente sector Norte y Norponiente (Colina, Quilicura, Pudahuel, Renca). Lo anterior debido a que son lugares logísticamente estratégicos al estar a pocos kilómetros del Aeropuerto AMB y con buena conexión a las principales carreteras de Santiago. Esto se traduce en eficiencia operativa y menores costos.

Por ejemplo El Montijo, ubicado en Renca, es un sector muy atractivo para desarrollar en el corto plazo. En los últimos tres años se ha visto un gran desarrollo de empresas que se han ido instalando en este sector, aprovechando los atractivos precios en comparación con otros complejos que están en la misma zona. Actualmente, quedan alrededor de 30.000 m2 disponibles a la venta y durante el año se espera la salida al mercado de una segunda etapa de cerca de 330.000 m2.

Octubre 2018
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