Hasta hace no mucho tiempo, cuando una empresa requería espacio para almacenar sus materiales, la respuesta a esa necesidad era una sola y muy sencilla: buscar una bodega lo más simple y económica posible, ojalá en arriendo y con bajas o nulas barreras de salida. Sin embargo, las cosas han cambiado para bien, y hoy a las “bodegas” se les exige que sean instancias de agregación de valor y no simples contenedores de ineficiencias temporales entre abastecedores y consumidores. En ese sentido, con el transcurso del tiempo, la necesidad sigue siendo la misma (“necesito una bodega para mi negocio”), pero lo que ha cambiado es la respuesta. En la actualidad, para cubrir ese requerimiento, existen muchas más alternativas que ese galpón económico y alejado de los centros de consumo.

Las bodegas solían ser consideradas como aquellos lugares físicos donde se almacenaban materias primas y/o productos terminados, generalmente con el propósito de “amortiguar” la brecha existente entre el abastecimiento y la demanda. Teniendo en cuenta esta definición, estos espacios no agregaban ningún valor desde el punto de vista del consumidor final, por lo que se consideraron por mucho tiempo como fuentes generadoras de costos. Y mucho menos se pensaba en que podían ser un elemento diferenciador en el mercado.

Afortunadamente, para todos quienes nos desempeñamos en el mundo logístico y de operaciones, la irrupción del concepto de Cadena de Suministro (Supply Chain) le dio un nuevo aire a las “bodegas”: actualmente son instalaciones estratégicas dentro de la cadena, albergan un sinnúmero de procesos de agregación de valor y, cada día más, son un complemento de la estrategia comercial de cualquier compañía, pudiendo llegar a transformarse en un argumento de venta más.

A primera vista, podría sonar trivial preguntarnos: “¿Para qué otra cosa podría servir una bodega, si no es para almacenar?”. Veamos algunas consideraciones que “golpean” ese paradigma.

En primer lugar, las bodegas pueden tener foco en el almacenaje o bien en la satisfacción eficaz y eficiente de las órdenes de venta. En ambos casos, las características de la bodega serán distintas. Las instalaciones con foco en el almacenaje tienden a ser de gran altura, con un layout que privilegia el volumen por sobre la fluidez, además que su ubicación geográfica dentro de la zona urbana no tiene un impacto tan significativo en la toma de decisiones. Por su parte, una con el foco en el abastecimiento de pedidos, privilegia los espacios de transacción, patios de maniobras, andenes, zonas de tránsito, etc. Su ubicación es muy relevante, y la cercanía o buena accesibilidad con los centros de consumo es un atributo muy valorado.

Luego, cabe preguntarse si la bodega será solo una instalación asociada a operaciones o integraremos a ella oficinas para instalar el back office (u otras áreas de la empresa). Incluso, cabe la posibilidad de que en un gran inmueble alberguemos toda la empresa: oficinas administrativas, servicio técnico, bodega, showroom, etc.

En ese sentido, es fundamental definir exactamente para qué requerimos la bodega. Solo con esa definición clara, podremos encontrar la mejor solución para satisfacer nuestra necesidad.

Desde hace varios años, vemos una interesante evolución de la industria inmobiliaria industrial, la que se materializa en una oferta muy variada de soluciones para satisfacer las necesidades de espacio físico para las operaciones de las empresas.

Cuando definimos que nuestra necesidad es el almacenaje puro de grandes volúmenes de carga, encontramos muchos centros de bodegaje que ofrecen medianas y grandes superficies de bodegas sencillas, no necesariamente muy cerca de los centros de consumo, pero siempre bien conectadas. Estos centros de bodegaje permiten a las empresas acceder a instalaciones seguras, relativamente económicas, bien conectadas, con servicios básicos a la mano y, como principal atributo, está la posibilidad de ir aumentando la superficie de bodegas en la medida que se vaya generando la necesidad, siendo esta una de las características más valoradas por el mercado.

Si lo que hemos definido como nuestra necesidad es una bodega con foco en la satisfacción eficaz y eficiente de la demanda, con un estándar que transforme este espacio en un atributo importante de la empresa, encontramos en el mercado los llamados “centros logísticos” con instalaciones de alto estándar, ubicadas en barrios industriales y empresariales nuevos, con acceso a servicios como bancos, comercio, movilización pública, etc. Las empresas suelen instalarse en estos centros de forma más estable, por lo que la flexibilidad para crecer o disminuir en superficie no es tan sencilla como en el caso anterior.

¿Qué pasa si soy una empresa no muy grande y lo que busco es disponer de una sola instalación en donde emplazar “toda” la empresa (bodega, oficinas, sala de venta, etc.)? Para esta necesidad, el mercado también ideó un producto: los “centros de negocios”, donde podemos encontrar unidades de bodegas con oficina (también showroom) en un formato tipo condominio, con un estándar muy comercial y corporativo. Estos recintos están muy bien ubicados, en barrios bien organizados y conectados, con todas las facilidades para operar como verdaderos clusters empresariales.

Durante mucho tiempo las alternativas para disponer de una instalación eran prácticamente dos: arrendar una bodega en algún centro de bodegaje o construir una solución propia, con todos los riesgos de embarcarnos en un proyecto de gran envergadura.

Afortunadamente, para las empresas, se han abierto otras alternativas para financiar esta necesidad. El acceso a financiamiento a tasas amigables y plazos por sobre los 15 años, además de las bondades de instrumentos como los leasings, han tendido a disminuir las brechas que existen entre un canon de arriendo y una cuota de un leasing, por ejemplo.

Ante esta oportunidad, hoy encontramos recintos, en formato condominio, que ofrecen en venta instalaciones para resolver las necesidades de espacio de las empresas. Esta modalidad encontró una muy buena acogida en el mercado y los nuevos barrios empresariales e industriales han visto proliferar varios de estos centros de negocios con formato de venta.

Ahora bien, si la empresa no desea destinar capacidad de financiamiento en un inmueble, aún existe la modalidad de arriendo, donde la oferta de recintos de alto estándar y presencia más corporativa también ha venido a “adornar” el mercado inmobiliario logístico-industrial en el último tiempo.