¿Cómo ha evolucionado la oferta en el mercado inmobiliario industrial?
Castillo: Esta ha crecido debido al posicionamiento de nuevas marcas en el mercado que necesitan de un espacio, ya sea para almacenamiento o como planta productiva; por los ciclos económicos de mayor auge, que influyen directamente en la demanda de estos espacios industriales; y por el incremento del e-commerce, que ha provocado un aumento en la construcción de centros de bodegaje que permitan una distribución directa desde el reciento hasta el usuario final.

¿Cómo evalúa el comportamiento en lo que va de este año?
Rivas: La vacancia, tanto de parques industriales (3,28%) y centros de bodegaje (6,59%) está en los mínimos de los últimos 3-4 años. El 2S-2017 fue muy dinámico en términos de absorción (mejor indicador de actividad). En tanto, el 1S- 2018 fue menos dinámico en términos de absorción que el semestre anterior, pero la vacancia siguió disminuyendo debido a que no hubo nuevos ingresos por el lado de la oferta.

La principal razón de las bajas tasas de vacancia es la escasez de terrenos industriales bajo una urbanización en común, ya que durante los últimos 12 meses no se produjo ningún ingreso de nueva superficie al mercado, y el último parque industrial “Aeroparque”, ingresó con una alta colocación, por su ubicación estratégica colindante al aeropuerto. Por lo tanto, la demanda ha ido absorbiendo la superficie disponible, sin nuevos ingresos, pero con una absorción menor a la esperada, e incluso menor a la del primer semestre del año pasado.

En este 2018 no se encuentra en proceso de urbanización ningún proyecto de parque industrial. Por esta razón esperamos que el stock de parques industriales de 2.065 hás se mantendrá al finalizar este año, lo que inevitablemente llevará a mantener la vacancia en niveles bajos (~5%) y empujaría los precios al alza.

Diego Castillo Labbé, Subgerente del Área Industrial de Colliers International.

Pedro Pablo Rivas, Presidente de GPS.

¿Cuáles son las nuevas tendencias en la construcción de centros de bodegaje?
Castillo: En Chile, el e-commerce ha entrado con fuerza. Las grandes empresas están tomando las medidas necesarias para enfrentar los cambios tecnológicos. Lo anterior se puede observar en la gran mejora que se ha ido realizando en el rediseño de los procesos y espacios logísticos; en la elaboración de páginas web más modernas; y en la entrega de un servicio de excelencia, a través de una cadena de suministro eficiente.

En este sentido, la operación logística ha pasado a ser un tema clave. Las empresas buscan entregar un servicio de calidad, donde la velocidad del proceso, tanto en la compra electrónica como en la entrega de los productos, debe realizarse de la mejor forma posible. Actualmente, los principales operadores logísticos y desarrolladores industriales buscan establecerse en sectores de fácil acceso y cercano a vías principales, como por ejemplo Américo Vespucio, Costanera Norte y Panamericana Norte - Sur. La finalidad es que disminuyendo los tiempos de traslado, hacia y desde los complejos, complementado con un óptimo funcionamiento y diseño de la bodega, se generen eficientes procesos de entrega.

Lo que sí se puede observar es que, teniendo en cuenta los grandes cambios que están implementando las empresas de logística para ser más eficientes en la operación, los desarrolladores de bodegas le están dando un valor agregado a sus complejos para complementar estos procesos con una infraestructura más moderna. En este sentido, están incorporando tecnología, nuevos diseños y espacios.

El e-commerce seguirá creciendo de manera importante en Chile. La tendencia es clara y cada año son más los consumidores que utilizan el comercio electrónico como medio de compra. La clave está en que las empresas entreguen las herramientas necesarias para entregar un servicio de excelencia a través de procesos y espacios logísticos más eficientes.

¿Qué características están demandando los clientes y cuáles son sus principales fortalezas?
Castillo: Las actuales bodegas son muy funcionales para la operación del día a día que las hace ser muy eficientes logísticamente. Las principales características que poseen son: diseño y espacios óptimos para la operación; altura entre los 10 a 15 m al hombro; patios de maniobra amplios; andenes de carga y descarga a la medida del usuario; sistema contra incendio de red húmeda; y servicios adicionales de seguridad y de oficinas.

Rivas: Las principales fortalezas de los centros logísticos de Santiago son su ubicación (especialmente en zonas norte y poniente); accesibilidad (cercanía con autopistas urbanas e interurbanas); y conectividad (aeropuerto SCL, puertos vía ruta 68 y Panamericana norte y sur).

¿Qué zonas son las que presentarán un mayor crecimiento?
Castillo: Las áreas con mayor potencial para desarrollos de Centros de Bodegaje se ubican a las afueras del anillo Vespucio, principalmente en los sectores Norte y Norponiente (Colina, Quilicura, Pudahuel, Renca). Lo anterior debido a que son lugares logísticamente estratégicos al estar a pocos kilómetros del Aeropuerto AMB y con buena conexión a las principales carreteras de Santiago. Esto se traduce en eficiencia operativa y menores costos. Por ejemplo El Montijo, ubicado en Renca, es un sector muy atractivo para desarrollar en el corto plazo. En los últimos 3 años se ha visto un gran desarrollo de empresas que se han ido instalando en este sector, aprovechando los atractivos precios en comparación con otros complejos que están en la misma zona. Actualmente, quedan alrededor de 30.000 m2 disponibles a la venta y durante el año se espera la salida al mercado de una segunda etapa de cerca de 330.000 m2.

Por otro lado, el sector Sur (Cerrillos, Maipú y San Bernardo) presenta una gran cantidad de terrenos disponibles y con una normativa muy favorable para realizar actividades inofensivas. Es un sector que se ha ido desarrollando en el último tiempo, instalándose empresas que se dedican más a la producción que al almacenamiento de productos. Al estar más alejados de los puntos de desembarque del país, es una zona más requerida para operadores que utilizan frecuentemente la Ruta 5 Sur y que distribuyen por zonas aledañas.

¿Cuáles son las proyecciones de crecimiento para esta industria?
Rivas: Los centros de bodegaje experimentaron un crecimiento de un 8% (anual compuesto) en el período 2013- 2018 (suma clase 1 y clase 2). En tanto los parque industriales en el mismo período crecieron cerca de un 3% (anual compuesto). Se espera que para los próximos meses estas cifras mantengan la misma tendencia.

¿Cuáles son los desafíos a sortear para este mercado?
Rivas: La incorporación de servicios logísticos en los centros de bodegaje; el crecimiento armónico de sectores industriales junto a zonas residenciales; la modernización y crecimiento de la infraestructura vial; y la planificación y normativa de zonas industriales.