La explosión que ha vivido el mercado del comercio electrónico en Chile ciertamente se ha notado entre empresas desarrolladoras y operadores de centros de distribución y bodegaje, tanto desde el punto de vista del valor del metro cuadrado como en la tendencia de uso de la superficie.

Al respecto, Juan Pablo Muñoz, Socio y Gerente Comercial de FD Advisors Real Estate, explica que “después del bajón económico, cuando hubo mucha vacancia, los precios del metro cuadrado de bodegaje se fueron a la baja, pero se ha visto un repunte que ha dado a los operadores la posibilidad de reinvertir. La producción estuvo estancada a raíz de la vacancia y ahora hay un desarrollo pensado en centros que perduren en el tiempo, especialmente de ecommerce, con estándares un poco más altos para que no queden obsoletos en 10 o 15 años”. Por su parte, Alberto Fluxá, Gerente de Desarrollo de Bodegas San Francisco, explica el crecimiento del mercado desde el punto de vista de las tendencias que detecta entre sus clientes, entre ellos los tres principales retailers del país. Para el ejecutivo, lo que se está viviendo hoy con el comercio electrónico es similar a lo que ya ocurrió con los productos en procesos de logística inversa, que estaban arrinconados en una parte de la bodega hasta que se les comenzó a otorgar una mayor importancia. Este creciente volumen de productos interfería con la logística normal, por lo que se hizo más eficiente manejarlo con una bodega y mediante un proceso independiente.

“Asimismo, el ecommerce ha empezado a adquirir un volumen cada vez mayor en los últimos 4 o 5 años, lo que hizo necesario crear una operación logística independiente, y eso es algo que nos ha llamado la atención: la escala. Aún hay algunos que no se aventuran en el ecommerce y lo tienen externalizado con operadores logísticos, pero hay retailers que implementaron un área específica para manejar la logística del ecommerce de manera totalmente independiente. Se ve una tendencia clara a crecer”, indica el ejecutivo.

Juan Pablo Muñoz, FD Advisors Real Estate.

Alberto Fluxá, Bodegas San Francisco.

David Furman, Empresas Danco.

Eduardo Pérez, Desarrollos Logísticos del Sur (DLS).

Felipe Harris, Rezepka Inmobiliaria.

Alejandro Ponce, Industrial Property.

Fernando Sáenz, Rezepka Inmobiliaria.

Jaime Silva, Central Bodegas.

Horacio Morales, CBRE.

Cristián Fuenzalida, FD Advisors Real Estate.

Carlos Rosenblut, Cimenta.

Mario Ojeda, Desarrollos Logísticos del Sur (DLS).

En tanto, David Furman, Subgerente General de Empresas Danco, enfatiza que esta tendencia de operar la logística de forma independiente tiene mucho más sentido cuando se trata de grandes empresas. “En mi experiencia, es un poco difícil competir en logística con los gigantes, y por tema de escala se hace más eficiente hacerlo así; pero para los más chicos y medianos, la gran oportunidad se dará mediante operadores logísticos, también por un tema de escalas”.

El crecimiento del ecommerce en Chile cambiaría la experiencia de compra de los usuarios entre el formato mall versus Internet. Así, el impacto se traducirá en optimizar la operación en el centro de distribución y bodegas, en nuevas exigencias para desarrolladores y operadores de parte de los usuarios y en conceptos como automatización y domótica.

A juicio de Alberto Fluxá, la oferta disponible en Chile, y en Santiago específicamente, cumple muy bien con los requerimientos del ecommerce que, por su naturaleza, busca velocidad de pickeo y despacho. “En esa combinación que se da en todas las bodegas que tienen una parte de operación y otra de almacenaje, la diferencia del ecommerce es que este le da mucho más énfasis a la operación que al almacenaje. Va a estar todo dentro de la misma bodega, pero será más grande la parte de operación, a la cual se le irá añadiendo cada vez más automatización”.

Aunque ejemplos como la bodega sin operarios de Amazon está aún muy lejos de la realidad chilena, hay consenso en la necesidad de prepararse para ello desde ahora.

Eduardo Pérez, Subgerente de Desarrollo de Desarrollos Logísticos del Sur, DLS, hace un llamado a destacar la diferencia entre centros de bodega y centros de distribución. “Para hacer ecommerce, la bodega no funciona pues está diseñada para guardar, mientras que el centro de distribución está pensado para distribuir. Son especificaciones distintas, cantidad y tipos de andenes distintos, y para qué hablar de toda la maquinaria de automatización. Los grandes no pueden operar su logística de ecommerce en centros de bodega; entender esa necesidad y contar con la flexibilidad en la construcción, son clave”.

En palabras de Felipe Harris, Director de Arquitectura y Nuevos Proyectos de Rezepka Inmobiliaria, la tecnología capaz de realizar un picking eficiente ya está disponible, por lo que la automatización llegaría mucho antes de lo que muchos piensan. “La migración de una bodega o centro logístico a la automatización se viene. Entonces, hay que preparar un poco la cancha para ello, y no creo que se pueda reciclar fácilmente una bodega o centro logístico para automatización, que requiere pisos calibrados, sin entradas de luz y otras condiciones. La instalación actual está pensada en la persona, no en el robot; y modificar ese tipo de bodegas es casi igual o más caro que hacer una nueva”, indica el ejecutivo.

Como parte de uno de sus proyectos, Rezepka añadió soluciones de domótica para sumar un poco más de comodidad al usuario final, lo que también representa un desafío respecto a la disponibilidad y capacidad de redes y conexiones. En este sentido, la apreciación de Alejandro Ponce, Gerente General de Industrial Property, es que los desarrolladores están un tanto al debe en lo que respecta a banda ancha y convenios con operadores de telecomunicaciones. “No existe una oferta de los desarrolladores hacia los clientes. Conozco solo un operador con un ‘cañón’ de banda ancha para sus clientes y ellos la distribuyen. Hoy se requiere un servicio que haga la diferencia, la que también pasa por contar con Internet de alta velocidad en centros de distribución y de bodegas. Hoy eso se ve en la negociación individual del cliente con el oferente, pero hay un espacio en que se pueden negociar para mejorar las condiciones”, afirma.

Así, a las especificaciones eléctricas, sanitarias, de pavimento y estructurales, que eran altamente exigidas previamente, hoy hay que tener en consideración los ductos y los sistemas de aire y, según los participantes, la primera preocupación de los clientes en la actualidad pasa por la seguridad y la conectividad a Internet de las instalaciones.

Otro requerimiento que ha surgido a raíz del auge del ecommerce, es la habilitación de estudios fotográficos en las bodegas, para contar con imágenes profesionales de los productos.

En Chile, el mercado de bodegaje y centros de distribución está creciendo hacia terrenos rurales e industriales en la periferia de la ciudad, pese a que muchas veces el cliente siente un mayor nivel de comodidad al estar dentro de un centro urbano.

Según Fernando Sáenz, Gerente de Ventas de Rezepka, uno de los factores de decisión de los clientes está relacionado con la conectividad y las autopistas; y las mismas normativas locales en ciertas ocasiones llevan a las empresas a optar por soluciones fuera del centro de la ciudad.

“Lo vemos con un cliente de ropa de seguridad que tiene su gran centro de distribución en San Joaquín, pero está saliendo de allá debido a que la normativa no lo deja crecer y ni que entren sus camiones. Es curioso cómo esto también empuja a que el bodegaje esté en la periferia y vaya saliendo del centro. El valor del suelo ya no es logístico, no es de bodegaje: es netamente inmobiliario, y ahí hay un tema de costos”, indica.

Una opinión similar comparte Jaime Silva, Gerente de Proyectos de Central Bodegas. A su juicio, en Chile falta mucho para desarrollar la bodega de última milla, considerando que el valor del suelo es extremadamente alto. “No lo veo fácil. Además, Santiago no es una gran ciudad como para tener bodegas en todos lados. No es como el caso de otras ciudades, donde la bodega se encuentra a 300 kilómetros o más. En este sentido, Santiago es una excepción a otras capitales de la Región”.

Las estadísticas de vacancias en bodegaje, sumado a las proyecciones económicas en general del país, apuntan ciertamente a un repunte del mercado para este año e incluso para el próximo. De acuerdo con Horacio Morales, Senior Research Manager de CBRE, “desde mediados de 2016 se veía inevitable una baja en la vacancia, por las perspectivas de importación de productos, y eso claramente se transmitió al mercado. En 2017 se postergó la entrada de algunos proyectos, pero los que están en construcción para este año llegan a unos 250.000 m2 y eso va a poner presión a la vacancia”.

El ejecutivo añadió también que las especificaciones técnicas requeridas han ayudado a elevar el estándar general de las construcciones y, en particular, el modelo ‘Build to Suit’ (BTS) ha ganado preponderancia en este mercado. “Hicimos un levantamiento histórico y nos dimos cuenta de que, de un tiempo a esta parte, este modelo viene a satisfacer la demanda por espacios de mayor estándar. Y hay un factor relevante: el perfil de arrendatario de esos modelos no esnecesariamente de una empresa super sofisticada, sino que la mayoría está asociada a alguna forma de retail. Hay unos cinco proyectos contemplados para 2019 y el punto de fondo es determinar si eso responde a una necesidad de mejor estándar o a un más alto estándar de productos”.

Según la visión de los ejecutivos de FD Advisors, Juan Pablo Muñoz y Cristián Fuenzalida, Socio y Gerente de Administración y Finanzas, si bien el segmento del bodegaje en arriendo está mostrando un gran dinamismo, con muchos operadores construyendo nuevas etapas, el segmento de unidades para la venta está ganando relevancia en el mercado.

“Es un concepto orientado a Pyme que combina la venta de bodegas con oficinas y en formato Pyme, es decir, unos 300 a 500 metros en promedio con oficinas de 50m2 aproximadamente”, afirma Juan Pablo Muñoz, quien añade que “la reactivación la estamos viendo en el día a día cuando vemos las estadísticas de stock de los operadores que muestran una vacancia altamente dinámica. Espero que con las perspectivas económicas esto sea aún mejor y haya más desarrollo”.

Adicionalmente, otra tendencia esperada para este año es una demanda mucho más estable a lo largo del año, contraria a lo que ocurría hace algunos años, cuando la demanda crecía radicalmente en el segundo semestre y se profundizaba aún más en los últimos tres meses. La expansión del ecommerce ha significado que las bodegas ya no queden vacías en enero, como solía suceder, e iniciativas como los cyberdays y la demanda para fechas clave como la vuelta a clase, el día de la Madre, Fiestas Patrias e incluso Halloween, han ayudado a la estabilidad del mercado.

La eventual llegada de Amazon a Chile no tiene sin cuidado a los principales actores del mercado inmobiliario industrial y parte de la dinámica que se ha experimentado tiene también relación con la entrada del gigante del ecommerce a nuestro país, una situación descrita por los asistentes como un gran desafío para el competitivo mercado local.

“Hay una cantidad de retailers importantes en el país que se están preparando para la llegada de Amazon y ello significa inversiones. Sabemos de compras de hectáreas para desarrollos de centros de distribución que incluyen home delivery, que es el segmento del ecommerce, y que son robotizados”, señala Alejandro Ponce. Para Jaime Silva, de Central Bodegas, “la llegada de Amazon obligará a los operadores nacionales a mejorar. Como usuario, he comprado en retailers chilenos y en Amazon, y la experiencia es radicalmente distinta. Por ejemplo, afuera hay políticas de devolución de productos, te dan la etiqueta para la devolución e incluso pagan ese importe. Ahí hay mucho que crecer para los retailers y ahí eso hará surgir una demanda para nuestro negocio de bodegaje”.

Así, las oportunidades para operadores y desarrolladores de centros de distribución y bodegaje se expanden en la medida en que la situación económica general del país avanza y crece; por consiguiente también lo hará el comercio electrónico, dando paso a una nueva era en este dinámico mercado.