Horacio Morales.

Solo durante el año 2010 la tasa de vacancia del mercado de bodegas bajó desde 13,1% a 1,9%, manteniéndose en ese valor hasta 2013. Aquellos años se caracterizaron por niveles récord de inversión en bodegas, las cuales, una vez completadas, eran consumidas rá- pidamente por empresas con necesidad imperiosa de sostener sus tasas de expansión. Por su parte, y particularmente durante el primer semestre de 2015, el mercado se deterioró marcadamente y las bajas expectativas económicas se tradujeron en un alza de la vacancia y en una masiva liberación de superficies.

A comienzos de 2017, la sensación del inversionista respecto a este mercado no había mejorado sustantivamente, como mostraron algunos estudios como nuestra Latin America Investor Intentions Survey 2017, así como numerosas entrevistas con fondos de inversiones. Sin embargo, incluso en un contexto de cifras aún decepcionantes, indicadores de consumo directamente ligados al mercado de bodegas, como son las ventas del comercio y las importaciones, tuvieron un desempeño por sobre las expectativas durante 2017. La tasa de vacancia cerró el 1S 2017 en un 6,1%, cifra similar a la que se obtuvo al cierre del año pasado para el mismo período. De esta forma, se rompió por primera vez en tres años con la tendencia estacional al alza en la disponibilidad de bodegas.

Desde el punto de vista de la demanda, y como se anticipó a finales del año 2016, en 2017 disminuyó de forma importante la cantidad de devoluciones de superficie temporal contratada para cubrir la estacionalidad de fiestas de fin de año y época escolar. Esto podría ser atribuible a que los grandes demandantes de superficie -principalmente retailers-, al momento de planificar, habrían sobredimensionado las posibles bajas en el crecimiento de las ventas. Hasta cierto punto este comportamiento era razonable, considerando que nada hacía presagiar que las ventas de bienes durables iban a mostrar crecimientos anuales por sobre 15% durante 2017. De forma similar, y si bien los economistas proyectaban una mejora en los indicadores de comercio exterior durante 2017, los niveles de importación de este tipo de bienes determinantes del mercado de bodegas han crecido anualmente un promedio de 19%. Incluso, considerando la baja base de comparación de 2016, estas cifras son elocuentes.

Las proyecciones para los próximos tres años hablan de un promedio de crecimiento en las importaciones totales de entre 3-3,5% (Oxford Economics), lo que permite mirar de forma optimista su impacto en el mercado de centros de bodegaje a mediano plazo. Sumado a este avance sectorial, a nivel general, el consenso es que la economía debiera crecer cerca del 3% durante 2018, incluso considerando el factor político, en la medida que no existan cambios extremos en la dirección económica. Nuestras estimaciones para 2018 apuntan a un rango de vacancia entre el 5,5-6,0%. Por lo tanto, desde el punto de vista de la inversión se trata de un momento de alta expectación. No cabe duda de que el shock negativo y el período de ajuste ya se concretó. Si bien el mercado aún es desafiante, ante una potencial mejora económica y sobre todo a cambios tecnológicos y de perfil de demanda, lo importante es ver cómo se readecuarán los actores. Po ejemplo, vemos que el factor constructivo gana relevancia en actores consolidados, y es respuesta a una demanda más exigente que comienza a evaluar soluciones de mayor estándar, en línea con la evidencia internacional.



El stock de superficie denominada Clase A se ha incrementado a mayor tasa desde el año 2015 -8% anual-, comparado con los cinco años previos -4% anual-. Sin embargo, aún pareciera insuficiente comparado con la participación cercana al 20-25% en mercados desarrollados. Esta falta de oferta de tipo especulativo ha sido uno de los factores detrás del impulso que ha tenido en el último par de años el modelo “built to suit”, unidades edificadas a la medida de los clientes, y que en la actualidad considera una cartera bastante activa de proyectos para los próximos años. En ese sentido, somos positivos respecto a las posibilidades del segmento Clase A para 2018.

Finalmente, es clave monitorear la evolución del comercio electrónico y la posible entrada de operadores globales, tanto de retail online como de centros logísticos. En el primer punto, comparativamente, en mercados desarrollados como Reino Unido un tercio de la demanda por superficie a 2017 proviene exclusivamente de e-commerce, segmento aún en etapas tempranas de desarrollo en Chile. Las ventas de retail online equivalen solo al 2,5% de las ventas totales en Chile, comparadas con un 31% en Corea del Sur, un 15% en Reino Unido y un 4% en Brasil. En ese sentido, la tendencia internacional habla de una reconfiguración profunda de las cadenas de suministro y las estrategias de localización de centros de almacenaje, que sin duda comienzan a impactar al mercado local.