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E-COMMERCE
La oportunidad de reinvención de los CDs
Por Javiera Basso, Consultant del Área Research and Development de JLL Chile. / javiera.basso@am.jll.com
Desde la perspectiva del mercado de los Centros Logísticos, la adopción del e-commerce a nuestro país plantea varias oportunidades de crecimiento para las empresas, pero también desafíos para los responsables de la planificación de nuestras ciudades.
Javiera Basso.

El stock total de Centros de Distribución y Bodegas creció en menos de un 1% respecto del segundo semestre de 2016 y en un 5%, respecto del primer semestre del mismo año. Estos leves índices muestran un reducido movimiento en el último tiempo para el Mercado Industrial Ligero, lo que se atribuiría principalmente a la ralentización económica que el país está viviendo desde 2015.

Respecto de los Parques Industriales, el mercado venía experimentando un alza de precios sostenido hasta el año antepasado. Sin embargo, debido a la desaceleración económica y a un cambio de la oferta, ocasionada esencialmente por modificaciones en las normativas, se ha visto un leve estancamiento en este mercado, respecto de años anteriores.

El cambio normativo tiene que ver con una especialización de estos productos, con la incorporación de mayores exigencias para los potenciales desarrollos y de ir “formalizando” un uso de suelo que presenta muy bajos niveles de planificación. Hasta antes de 2015, la normativa admitía generalmente superficies entre 2.500 m2 y 5.000 m2, con usos permitidos para industria molesta e inofensiva y con venta de terrenos urbanizados. Esas superficies mí- nimas han ido en aumento en algunos casos, mientras que para otros hay mayores restricciones normativas, lo que ha generado modificaciones en estos tipos de productos.


La irrupción del e-commerce

Hay algo que afectará directamente al mercado Industrial, en especial, al de los Centros de Distribución y toda la operación logística, y es lo que está ocurriendo actualmente con el mercado Retail y los importantes índices de crecimiento que está mostrando la venta online, cuestión que sin dudas traerá consecuencias futuras.

En JLL hemos venido estudiando este fenó- meno mundial desde hace algún tiempo y, si bien en Chile aún es incipiente, esta tendencia en EE.UU. ya ha mostrado importantes consecuencias para algunos operadores. De hecho, el e-commerce se ha traducido en el cierre de varias sucursales de importantes retailers (Radio Shack, JC Penney, Macy’s, entre otros), debido a la disminución en el flujo de ventas.

No es posible negar el alto impacto que tendrán las nuevas tecnologías en la actual forma de habitar la ciudad, lo que traerá consigo la necesidad de reestructurar la agenda urbana. Ya se escucha entre nuestros planificadores (aunque todavía tímidamente) el concepto de Smart City o Ciudad Inteligente y de qué manera Santiago incorporará los conceptos tecnológicos en cuanto a los ámbitos de Medioambiente, Seguridad y Movilidad, pilares fundamentales en la generación de estas nuevas ciudades.

Estos tres puntos mencionados tienen una directa relación con la operación logística y su relación con la ciudad y, por la misma razón, presentan un gran potencial de desarrollo en el mercado del Retail y de los Centros Logísticos.

A nuestro parecer, habría dos importantes factores a considerar:

Los nuevos requerimientos logísticos, especialmente en términos de infraestructura vial y normativas de usos de suelo y tecnología, deberán ser incorporados en la planificación urbana actual y futura.

Es posible pensar en una reinvención de los Centros Logísticos en cuanto a su diversidad de uso. Con la nueva forma de habitar las ciudades existirá espacio para edificios de mayor complejidad en sus programas, con la incorporación de mayores mix de usos. Eventualmente, y sin perder su sentido original, estos proyectos podrían generar mayor impacto en la comunidad a la que pertenecen a través del otorgamiento de mayores servicios (por ejemplo, comerciales o de servicios).


Debido a que estos centros se encuentran en zonas periféricas de la ciudad y, pensando en las altas exigencias que irá demandando la venta online para estos casos en particular, existirá una mayor dificultad en el cumplimiento de la cadena logística en términos de tiempos de entrega.

En la medida que los desplazamientos del mercado online vayan aumentando, se requerirá una normativa urbana que permita un buen funcionamiento con el tráfico habitual, así como de estrategias por parte de los operadores para asegurar el correcto funcionamiento en la entrega. Es por ello que estimamos que el mercado de los Centros Logísticos presenta una excelente oportunidad de mejora y reinvención, de la mano con la planificación urbana que soporte esta mejora, lo que, en conjunto, incidiría directamente en el mercado de Real Estate y en el desarrollo de nuestras ciudades.

Noviembre 2017
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