Diego Castillo.

El mercado de centros de bodegaje ha mostrado un ritmo de crecimiento cauteloso y moderado durante los últimos tres años. Tanto los niveles de precios, como de vacancia, se han mantenido estables, registrándose una vacancia de 6,9% al cierre de 2016 -lo que equivale a un total de 224.086 m2 de superficie disponible-, mientras que la producción ha ido disminuyendo paulatinamente desde fines de 2015. Sin duda, el bajo crecimiento de la economía ha tenido un impacto en el nivel de confianza de los inversionistas, quienes han optado por postergar la ejecución de nuevos proyectos.

No obstante, durante este primer trimestre de 2017 se han percibido claros signos de reactivación, los que se notarán con mayor fuerza a partir del primer semestre de 2018. El interés por adquirir terrenos industriales y sitios eriazos para futuros desarrollos de centros de bodegaje ha aumentado considerablemente.

En términos de precios y oferta, es un buen momento para comenzar a desarrollar proyectos de bodegas, preparando con anticipación los procesos urbanísticos y normativos necesarios para operar. Una vez reactivada la economía, la demanda aumentará y los precios se elevarán rápidamente, incrementando la plusvalía de la inversión y generando cánones de arriendo más elevados. Al mismo tiempo, con el escenario actual, se han abierto competitivas oportunidades para quienes buscan arrendar nuevos espacios, debido a que se pueden obtener mejores precios y mayor flexibilidad en los contratos.

En miras al futuro crecimiento, percibimos que este mercado tiene un gran potencial de expansión y sofisticación. El desafío de Chile en este sentido es seguir apuntando hacia la modernización, enfocando los esfuerzos en posicionarse a la altura de países desarrollados como Estados Unidos y Alemania. Para esto es fundamental invertir en mejoras a los accesos y caminos hacia parques industriales y centros de bodegaje, así como en tecnología de punta que optimice los recursos, haciendo más eficientes los procesos operacionales.

En este sentido, Chile ha sabido adoptar exitosamente modalidades de países desarrollados. Un claro ejemplo, ha sido la implementación del modelo “Build to Suit”, que ha tomado bastante fuerza en el mercado local. Construir espacios a la medida para cada cliente, tal como si fuera un traje, y arrendárselo a largo plazo, es una práctica común en países como Estados Unidos y España, que poco a poco se ha ido convirtiendo en una tendencia en Chile.

Este modelo es conveniente para ambas partes: por un lado, el propietario se asegura un contrato de arriendo a largo plazo (10 a 15 años), permitiéndole hacer frente de mejor manera a los vaivenes de la economía y al aumento de las tasas de vacancia; y por otro, otorga gran comodidad al cliente, arrendando un lugar construido especialmente para sus necesidades, que incluye toda la infraestructura y habilitación para el funcionamiento de su proceso productivo.

En síntesis, el panorama para el mercado de centros de bodegaje se ve prometedor. Actualmente las áreas con mayor participación de mercado son las zonas poniente y norponiente, las cuales han crecido, en gran parte, gracias a la mejora en infraestructura vial con la implementación de las autopistas Vespucio Express y Costanera Norte. Se espera, para el mediano plazo, un desarrollo de la zona norte, asociado a las mejoras que se están realizando en vialidad en el eje Panamericana Norte, desde Américo Vespucio hasta el cruce Lo Pinto.

Para 2018 se proyecta que tanto la demanda como los precios aumenten y la vacancia disminuya. En consecuencia, la producción necesariamente se potenciará, para poder satisfacer la fuerte demanda que se espera a partir del segundo semestre de 2018. Frente a este optimista escenario, los principales desarrolladores ya están tomando decisiones importantes de inversión para prepararse con tiempo frente a esta esperada reactivación.