Los últimos años no han sido los mejores para el mercado de bodegas, pues los bajos índices de crecimiento exhibidos por la economía, lo ha impactado directamente. Sin embargo, esta industria ve con ánimo el segundo semestre de este año, tanto por los signos de recuperación económica como por las importantes alzas en torno a la producción de superficie de bodegaje y los estables niveles de vacancia.

Según Jaime Silva, Gerente de Proyectos de Central Bodegas, 2017 no tuvo el comienzo esperado. “A pesar de que el año pasado cerramos con bastante optimismo debido a la baja tasa de vacancia, en lo que va de 2017 ha habido una disminución de la demanda en comparación con el año anterior, que se explica por la baja proyección de crecimiento, la disminución del volumen de importaciones, y en general situaciones que obviamente son atribuibles a la economía”, explica.

Jaime Silva, Central Bodegas.

Matías Peró, Bodegas San Francisco.

Carlos Ubilla Fuenzalida, Todogalpón.

Francisca Alruiz, Barrio Industrial KM 90.

Andrés Uriarte, Work Center.

María José Balmaceda, Valle Grande.

Por su parte, Matías Peró, Sub Gerente de Desarrollo de Bodegas San Francisco, opina que si bien el mercado ha estado estable, en algunos segmentos y sobre todo en proyectos nuevos existe una tasa de desocupación importante. “De todos modos, esperamos que el mercado repunte el segundo semestre y se llegue a tasas de vacancia muy saludables, cercanas al 6-7%”, indica.

Para Carlos Ubilla Fuenzalida, Gerente General de Todogalpón, el mercado presentó, durante los dos últimos años, un comportamiento más depresivo y lento, obligando a arrendadores y dueños de inmuebles a ajustar sus precios para hacerlos más competitivos. “Sin embargo, en la actualidad, la oferta -que sigue liderada por los mismos actores- se está incrementando con nuevas construcciones de galpones y bodegas, adicionando más unidades disponibles”, afirma.

Concordando con lo anterior, Silva asegura que, en los últimos cinco años, la disponibilidad ha crecido de manera sostenida y, aunque han entrado nuevos proveedores, los actores relevantes siguen siendo los mismos.

Este incremento en la oferta también se ve reflejado en otras zonas del país, donde se han establecido nuevos centros de bodegaje industrial, desde mini bodegas, pasando por bodegas más económicas, hasta centros industriales, entre otros. Es el caso de la Sexta Región, zona que según Francisca Alruiz, Encargada del Área Comercial y de Desarrollo de Negocios de Barrio Industrial KM 90, es un ejemplo de cómo ha evolucionado este mercado. “Las bodegas han crecido en cuanto a calidad, oferta e imagen, lo que ha ayudado a que se amplíe al área comercial y fortalezca la economía de la zona”, sugiere.

Los entrevistados coincidieron en que el ingreso de nuevos actores ha impulsado la competitividad del mercado, diversificando y especializando la oferta y mejorando el servicio. A juicio de Alruiz, “la diversificación hace que las bodegas o barrios existentes mejoren su calidad en infraestructura y seguridad”.

Por ejemplo, como sugiere Peró, hoy en día es posible encontrar tanto desarrollos especializados en Distribución y Logística; como oficinas comerciales con bodegas, y empresas que venden las bodegas en condominio.

Para Silva, las condiciones de mercado también se han flexibilizado, brindando alternativas de modulación, de precio y de duración de contratos, distintas a lo que venía ofreciéndose en los últimos años. “Los operadores han introducido sus acciones para seguir mejorando su posición en el mercado”, afirma.

En tanto, desde el punto de vista de lo que busca el cliente, Ubilla Fuenzalida lo resume como “buen servicio, rapidez y valores acordes al mercado”.

A estos requerimientos, Peró agrega que la ubicación y el precio siempre son elementos clave. “Otros factores que hoy explican la decisión del cliente, son el nivel de seguridad en todo ámbito y el valor agregado que generan servicios complementarios al arriendo, como casinos de alimentación, arriendo de grúas, etc.”.

Coincidiendo con esta opinión, Silva asegura que “además de la ubicación, precio y calidad de las instalaciones, la seguridad es un elemento esencial y, por supuesto, la flexibilidad de los contratos, que le permite al cliente aumentar o disminuir su superficie en arriendo, de acuerdo a las condiciones de su negocio”.

Tanto Silva como Ubilla Fuenzalida y Alruiz, coinciden en señalar que el mercado seguirá creciendo, pero a pasos más lentos de lo que lo hizo durante los tres últimos años. Según el Gerente General de Todogalpón, “esto se deberá principalmente porque los inversionistas están más cautelosos en invertir en nuevos desarrollos industriales”.

Por otro lado, Peró asegura que a pesar de que las proyecciones serán estables, debido a lo maduro del mercado, se vienen cambios importantes y fuertes, relacionados con las innovaciones tecnológicas y el comportamiento del consumidor, como el e-commerce, que vislumbra nuevos aires para este mercado.

Como uno de los desarrolladores inmobiliarios más importantes del país, Andrés Uriarte, Gerente General de Work Center, explica que este mercado en 2013 no estaba plenamente desarrollado, y no existía una oferta diversificada. “La demanda ha cambiado y las inmobiliarias son capaces de ofrecer productos nuevos para clientes que buscan soluciones específicas y más flexibles, orientándose a la atención al cliente, no solamente bodegaje”.

En este contexto, también han nacido los proyectos “Ciudad planificada”, que permiten el desarrollo de usos mixtos y el crecimiento y la convivencia armónica de sectores residenciales, de equipamientos, servicios y sectores industriales inofensivos. Al respecto, María José Balmaceda, Gerente Comercial de Valle Grande, explica que “sin duda la incorporación de la modalidad de desarrollo condicionado como la manera de crecimiento por extensión de Santiago está aún en proceso de maduración. Existen buenas y malas experiencias, sin embargo asegura que genera un crecimiento armónico y planificado de la ciudad. El paso siguiente es avanzar en el mejoramiento del modelo y en su aplicación en otras ciudades del país”.

En relación a las proyecciones a futuro, Uriarte señala que para el sector se observan perspectivas favorables, ya que Chile es un país que debe seguir creciendo. “En nuestro segmento específico, hay empresas pequeñas que siguen arrendando en centros logísticos de gran envergadura, lo que no les conviene comercialmente. Esto genera que se vean bastante disminuidas en términos de imagen corporativa y de imagen frente a los clientes”.

En tanto, Balmaceda estima que las señales que otorgan las actuales cifras económicas, aun por sobre la coyuntura política en un año de elecciones, revelan que es posible proyectar un mejor escenario para la generación de parques industriales en la zona metropolitana. “Justamente el llamado que hacen estas empresas es a aprovechar este momento para invertir en grandes paños, gestionar sus desarrollos y tomar posiciones cuando comience el ciclo más activo. Una vez reactivada la economía, se dispara la demanda de terrenos industriales, lo que aumenta los precios de venta y los valores de arriendo”, concluye.