Jaime Silva, Gerente de Proyectos de Central Bodegas.
Pablo Urzúa, Gerente del Area Industrial de Montalva Quindos.
Alain Sejas, Broker Owner de RE/MAX Home.
Felipe Larroulet, Gerente Industrial de Colliers International.
El dinamismo que hoy requieren las empresas para operar determina el por qué los arriendos de bodegas están creciendo. Por cada metro cuadrado de tienda que se inaugura, se necesita tener metros cuadrados de productos en el centro de distribución. “Ha existido un aumento de este negocio empujado principalmente por el desarrollo de la industria logística y el deseo de las empresas de buscar flexibilidad y concentrarse en su negocio, tercerizando arriendos y servicios asociados, así como también por el crecimiento de la industria del retail”, especifica Jaime Silva, Gerente de Proyectos de Central Bodegas.
En la actualidad, existen alrededor de 3.400.000 m² de bodegas en centros de bodegajes, explica el Gerente del Area Industrial de Montalva Quindos, Pablo Urzúa. Para Alain Sejas, Broker Owner de RE/MAX Home, hoy “la superficie de bodegas corresponde en un 66% a centros de distribución, y un 34% a bodegas tradicionales”.
Complementando el punto anterior, Felipe Larroulet, Gerente Industrial de la Consultora Colliers International, agrega que “si se considera que el primer semestre del 2010 esta cifra llegaba a los 1.600.000 m², sin lugar a dudas el mercado de bodegas ha comenzado a potenciarse, de la mano del crecimiento de la economía y del desarrollo que ha tenido el mercado inmobiliario”.
Atractiva inversión
Según los expertos, arrendar bodegas es una inversión asegurada para los clientes. Cuando las necesidades de espacio de una empresa son estándares, ya sea por crecimiento o estacionalidades propias del negocio, lo más recomendable es arrendar espacio en un centro de bodegaje, lo que permite tener flexibilidad para hacer frente a cambios en el mercado.
En cuanto a los precios de arriendo, estos se manejan en UF/m² mensual. En minibodegas, los espacios disponibles van desde los 3 hasta los 120 m². “Dependiendo de la comuna, los valores oscilan entre las 0,25 a 0,30 UF por m² (Quilicura – Huechuraba), entre 0,12 a 0,15 UF por m² (Santiago Centro), mientras que en el sector cercano al aeropuerto los precios fluctúan entre 0,35 a 0,45 UF por m²”, destaca el ejecutivo de RE/MAX Home.
Para bodegas de tamaño medio, entre 120 y 1.200 m², existe una amplia oferta en Santiago Centro y sectores aledaños a la salida por la ruta 5 Norte, cuyos valores se mueven entre 0,11 y 0,18 UF por m². Las bodegas de más de 1.200 m² tienen un valor aproximado de 0,12 a 0,15 UF por m² y están principalmente ubicadas en las afueras de Santiago. Adicionalmente, se deben considerar los gastos comunes, que generalmente son un porcentaje del canon de arriendo, estando entre el 10% y 12%.
Ubicación estratégica
Para el éxito de esta industria es vital contar con buenas vías de acceso y conectividad, cercanía a rutas de ingreso y salida de las ciudades, además de proximidad a las principales entidades de flujo logístico como aeropuertos, puertos y pasos fronterizos. En Santiago, por ejemplo, la zona con mayor participación en el mercado es el sector norponiente (Quilicura, Huechuraba, Lampa, Pudahuel), siendo esta última la más característica.
Para Alain Sejas, “las bodegas se ubican en la periferia en respuesta a la planificación urbana de Santiago, que mantiene el flujo de wholesalers fuera de la circunvalación Américo Vespucio, permitiendo el movimiento de retailers dentro”.
Al igual que en el mercado de oficinas, existen bodegas clase A y B, definición que dependerá del tipo de cliente y de lo que se requiera almacenar y/o distribuir. El segmento de empresas grandes -generalmente ligadas al consumo masivo y retail- buscan soluciones principalmente para almacenaje y distribución, es decir, grandes superficies, bajos precios, no necesariamente determinada ubicación o conectividad.
Es el caso de Central Bodegas, cuyo negocio está orientado a bodegas para empresas con grandes superficies. “Nuestros principales clientes son empresas de logística, alimentos, del rubro del plástico, distribución, vestuario, entre otros”, expresa Jaime Silva.
Otro grupo de clientes son las pequeñas empresas o unidades productivas, que necesitan una instalación que albergue a prácticamente la totalidad de las áreas -almacenaje, administración, ventas, servicio técnico- en superficies menores, pero con una proporción de oficinas importante, privilegiando ubicación, conectividad y visibilidad de sus instalaciones.
Por último, existe un nuevo segmento que ha irrumpido con mucha fuerza en los últimos años: las mini-bodegas, orientadas generalmente a personas naturales que buscan satisfacer necesidades domésticas de falta de espacio en sus casas u oficinas. Las superficies son extremadamente pequeñas y los atributos se resumen básicamente a proximidad y seguridad.
El formato de bodegaje se ha ido diferenciando del resto de la operación de la empresa debido a optimizaciones en los procesos, donde ya no se considera la bodega como un centro de almacenaje, sino que como uno de tránsito. En este sentido, ya no se considera la bodega para guardar, sino que para distribuir productos.
Fotos: Gentileza Central Bodegas.
Fotos: Gentileza Multiespacio.
Seguridad
Foto: Gentileza Central Bodegas.
La seguridad de las bodegas es uno de los atributos más valorados por los clientes. Su peso específico al momento de decidir entre un Centro de Bodegaje y otro, dependerá de la necesidad que se requiera resolver. “La seguridad es un tema fundamental para el cliente, así como también la conectividad. Nuestros centros se ubican cercanos a las autopistas urbanas y cuentan con una serie de servicios asociados a la seguridad, como grabación permanente, acceso único, control de rondas, caseta blindada, alarmas, cercos eléctricos, entre otros”, detalla Jaime Silva de Central Bodegas.
Construcción a la medida
Foto: Gentileza Multiespacio.
Construir espacios a la medida para cada cliente, tal como si fuera un traje, y arrendárselo a largo plazo, es una práctica común en países como Estados Unidos y España, que poco a poco se ha ido convirtiendo en una tendencia en Chile. “Resulta interesante la posibilidad de ejecutar proyectos a la medida del cliente, los llamados ‘Build to Suit’, para quienes están dispuestos a firmar en verde un contrato de arriendo a largo plazo; 10 o 15 años. Esto resulta en un menor riesgo para el inversionista y en una muy buena solución para la operación de las empresas”, destaca el ejecutivo de Colliers International.
