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Mercado de Parques Industriales 1er Semestre 2013
Artículo gentileza de GPS Global Property Solutions. • www.gpsproperty.cl

En este informe, revisamos la evolución del mercado de Parques Industriales en la Región Metropolitana, las incorporaciones recientes y sus proyecciones futuras. Asimismo, se evalúa el ritmo de absorción que presenta este mercado y su impacto en los precios del metro cuadrado.

Oferta

Durante el primer semestre, se incorporó el Condominio II de la Fase II de ENEA, agregando al mercado 129.579 m², distribuidos en 38 lotes desde los 1.800 hasta los 5.900 m². Esta fase se separó en tres condominios. El primero de ellos entró en operación el año pasado y para completar esta fase, sólo resta la incorporación del Condominio III, que es el más pequeño, con 31.510,84 m² y 10 lotes.

En la Zona Norte, ingresó el Parque Industrial Quilicura-Arrigoni con 155.164 m², distribuidos en 18 lotes. De este modo, el período finaliza con un aumento de 284.743 m², totalizando 17.910.306 m², lo que representa un incremento del 1,62% de las superficies en este mercado. Además, la incorporación de este parque industrial consolida a las comunas de Quilicura y Pudahuel como las únicas con más de 5 millones de m² de parques industriales, representando en conjunto el 59% del total de la superficie de parques industriales existentes a junio.


Evolución de la Absorción

Como se observa en el gráfico, la absorción al primer semestre, alcanzó las 33,06 hás. Si bien ésta es más bien modesta respecto de la que anotó el 2012 y requiere de un gran incremento para igualarla, no hay que perder de vista que el 2012 fue la mayor absorción desde 1997.

Por su parte, la vacancia mostró una caída marginal llegando al 4,45%, que se explica básicamente por las bajas incorporaciones y por el agotamiento de la oferta en los parques existentes. Por ejemplo, parques que presentaban disponibilidad para el estudio pasado (como ENEA Fase I y III y Aconcagua I y II), hoy no la tienen. Esta tasa de vacancia a junio de 2013, nace de 97 lotes que conforman un total de 796.707 m² repartidos en 14 de los 51 parques industriales.

Respecto de los precios, las mayores diferencias promedio se presentan entre los parques industriales que se encuentran al interior y fuera del anillo determinado por Av. Américo Vespucio. Al hacer esta separación, tenemos que en su interior, el precio promedio alcanza a 4,66 UF/m², mientras que fuera de él llega a 3,64 UF/m², siendo el promedio general 3,97 UF/m². Si comparamos estos valores con los del cierre del año pasado, los precios muestran un incremento totalmente consistente con una caída, aunque marginal de la vacancia, dando cuenta una vez más de la relación inversa entre estas variables.




Producción Futura

En el futuro, se ve la incorporación en la zona Poniente de la tercera etapa del Parque Industrial El Montijo (con 20,6 hectáreas y lotes de 5.000 a 41.000 m²), la que debiera estar operativa al finalizar este segundo semestre. Por otra parte, debe incorporarse el Condominio III de la Fase II de ENEA que agrega 31.500 m² en 10 lotes a la oferta. También se espera el inicio de la comercialización del parque industrial Pudahuel-Noviciado, que agregará 993.385m², distribuidos en 23 lotes, lo que consolidará un polo de desarrollo en torno al Camino El Noviciado en la comuna de Pudahuel.

Finalmente se espera la incorporación del Parque Industrial Ciudad Modelo, con norma que permite actividades de carácter Industrial Peligroso. Este desarrollo se ejecutará por etapas, pues sus 400 hectáreas representan un polo de desarrollo industrial relevante.

Para tener una idea comparativa de Ciudad Modelo, este proyecto representa por sí solo el 22,5% de la totalidad de la superficie de parques industriales al día de hoy. Si bien estos futuros desarrollos no ofrecen en la actualidad sitios urbanizados de las dimensiones que se encuentran dentro del rango de oferta usual, por lo cual no los hacen productos comparables.


Conclusión

Al cierre del informe anterior (diciembre 2012), se hablaba de posibilidades ciertas de considerar que la economía podía estar entrando a un proceso de sobrecalentamiento; hoy las últimas cifras revelan que ese escenario se aleja. La evolución de los mercados externos, la mejoría leve pero sostenida de la economía de EE.UU., la caída del precio del cobre, la desaceleración de la economía de China, el incremento en el valor del dólar, hacen suponer un menor nivel de dinamismo al interior de la economía chilena y del sector en análisis, al menos en el corto plazo.

Sin embargo, nada hace pensar que este menor nivel de actividad nos conduzca a una situación que no pueda sólo considerarse una desaceleración de la actividad; de ahí que la evolución de los precios debiera pasar por una caída en la velocidad de la tasa de crecimiento, pero en ningún caso llegar a descender. Como se sabe, los precios presentan en general una gran inflexibilidad a la baja y las condiciones de oferta y demanda futuras no suponen un escenario distinto.

Agosto 2013
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