Para iniciar nuestro análisis, deberíamos consignar que, según el primer catastro de construcciones en altura (efectuado por Mi Entorno.cl), existen en Chile más de 30 mil edificios, de los cuales 18.502 son edificios condominios. También, es importante considerar que esta cifra responde a la gran cantidad de edificios en altura de más de 20 pisos construidos en zonas de clase emergente y media; de hecho, la comuna más “alta” del país es Estación Central, con 23,3 pisos en promedio, superando en 10 pisos a los 13,9 que promediaba entre los años 1995 y 2000 la comuna de Las Condes, que por esos años era líder en altura.

Hoy, en el país, la regulación de seguridad de los edificios condominios mayoritariamente se ve acotada e instruida por la Ordenanza General de Urbanismo y Construcción (OGUC), que aplican las empresas constructoras durante la construcción. Es solo en este proceso que la ley nos indica que las condiciones de seguridad del edificio serán supervisadas por la Dirección de Obras Municipales de cada comuna, y son estas entidades las que asumen la responsabilidad de que el edificio esté en condiciones de ser habitado. Una vez que se obtiene la recepción final de la obra, esta se encuentra en condiciones de ser entregada a sus propietarios para que ellos puedan comenzar su vida en su nuevo condominio.

Ahora bien, las emergencias principales de los edificios condominios no se producen durante su construcción, ya que en dicho proceso los trabajos se encuentran bajo la supervisión de los departamentos de prevención de riesgos propios de cada constructora y la fiscalización de la Inspección del Trabajo y la Seremi de Salud. Entonces, la pregunta que debemos ser capaces de responder es: ¿Quién será el encargado de la seguridad de nuestro condominio?

Considerando que no contamos con un departamento de prevención de riesgos para estas funciones, podríamos despreciarlo e indicar que ahora ya no existen operaciones de riesgo en el edificio. Si esa es nuestra visión, estamos completamente equivocados, ya que el número de personas que vivirá permanentemente en él es la mayor razón por la que cualquier accidente o emergencia que se produzca tendrá, sin lugar a dudas, una consecuencia catastrófica.

Para avanzar en este tema, es necesario contextualizar las responsabilidades que establecen las leyes de nuestro país. Cuando las personas ya comienzan a vivir en su nuevo condominio, quedan bajo la Ley de Copropiedad Inmobiliaria (Ley Nº 19.537), del Ministerio de Vivienda, Urbanismo y Construcción. La responsabilidad de la seguridad del edificio condominio está siempre sobre la comunidad, es decir, sobre sus mismos propietarios, representados por el Comité de Administración, el que a su vez contratará a un administrador que los represente para estos efectos.

La seguridad y la responsabilidad de prevención de riesgos laborales del personal que se desempeñe como trabajador de la comunidad, estará regulada por el Código del Trabajo. Este último establece estrictamente -en su Artículo 184- la responsabilidad de la seguridad del trabajador en el empleador (en este caso, la comunidad contratante).

Habiendo explicado esta diferencia entre las responsabilidades de seguridad para los propietarios y sus trabajadores, la prevención de riesgos laborales para todo el personal que trabaja en la comunidad está regulada por la Ley Nº 16.744 y sus cuerpos legales asociados. Es decir, una comunidad de edificio, al ser el empleador, queda obligada a cumplir las mismas obligaciones de seguridad que cualquier empresa de nuestro país.

Cabe señalar que al tener un número tan acotado de personal (entre 6 a 10 personas) no son afiliados de interés para los organismos administradores, razón por la cual la asesoría “gratuita” que estos podrían prestarle a la comunidad en temas de seguridad laboral se ve disminuida.

Con respecto a la seguridad de las personas que viven en el edificio, propietarios o arrendatarios, el Título III de la Ley Nº 19.537 establece precarias y deficientes condiciones de prevención de riesgos, siendo una de las principales contar con un seguro contra incendios por cada departamento, el que podría recuperar las pérdidas materiales, pero de ninguna manera las pérdidas humanas, consecuencia de cada emergencia.

El segundo punto fundamental que establece este título es aquel que se refiere a la obligación de contar con un Plan de Emergencias y Evacuación, el que podría solucionar el problema raíz que corresponde a la generación de emergencias.

El Plan de Emergencias y Evacuación corresponde a un documento que establece un marco orgánico y funcional, el cual entrega claras instrucciones para las tres etapas de la emergencia (Antes, Durante y Después). En la mayor parte de edificios condominio, se le resta importancia a dicho plan, dejando su confección en manos de cualquier persona o, peor aún, copiando y pegando un plan de cualquier otro edificio.

Es fundamental poner especial atención al “Antes”, ya que la no producción de accidentes y emergencias es el mejor resultado que puede obtener cualquier sistema de prevención de riesgos. Ahora bien, una emergencia en un edificio condominio es un desafío importante para todos los servicios de emergencias del mundo, especialmente los incendios. Estos últimos presentan tres problemas fundamentales para los bomberos: abastecimiento de agua, control efectivo de los servicios del edificio y evacuación de las personas.

Entonces, teniendo en cuenta que la seguridad de las personas que viven en los condominios depende de ellas mismas y que las emergencias que ahí se presentan son un desafío para todos los servicios de emergencias del mundo, los residentes de estos edificios deben tomar acciones concretas con respecto a la prevención de riesgos en sus hogares.