Cifras de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) indican que en Chile existe un déficit de 1.1 millones de viviendas, mientras que el MINVU estima esta misma cifra en 650 mil. En ambos escenarios, se trata de un desafío que no podría mitigarse aun con las unidades que se encuentran en stock en el sector privado: alrededor de cien mil, en el contexto de la crisis que enfrenta al mercado inmobiliario en el país.

Como resultado de estas contingencias, numerosas empresas constructoras han “cruzado la vereda” para contribuir en proyectos habitacionales financiados por el Estado. Desde el IDIEM explican que esta migración impondrá nuevas y mayores exigencias en la inspección técnica de las obras para firmas habituadas a trabajar en iniciativas privadas.

“Este tipo de vivienda corresponde a las que tienen subsidio DS19, las cuales son parte del programa de integración social y territorial, con una calidad similar a las del sector privado, exceptuando algunos cambios menores en términos de materialidad”, comenta Israel Garrido, jefe de la División de Inspección de Obras del Centro de Investigación, Desarrollo e Innovación de Estructuras y Materiales.

El ingeniero advierte que para alcanzar este estándar es fundamental el acompañamiento que desde el punto de vista técnico y administrativo tienen los responsables de su inspección, funcionarios públicos que acompañan una obra y evalúa que todo se vaya ejecutando de acuerdo a las especificaciones de los proyectos. Una figura que no es obligatoria en el ámbito privado.

Actualmente, el IDIEM presta el servicio de inspecciones técnicas a las inmobiliarias, supervisando el trabajo de las constructoras. Su experiencia en el sector público proviene de la asesoría a proyectos de gran envergadura, tales como obras de salud, educacionales, entre otras.

De esta manera, los expertos del organismo de la Universidad de Chile son “sus ojos en terreno, para que la empresa constructora que se ganó la licitación, cumpla lo dispuesto por el cliente. En este sentido, como dueños del proyecto, una inmobiliaria tiene el rol que en el sector público tiene el Ministerio de Vivienda y Urbanismo”, detalla Garrido.

El compromiso del actual Gobierno es entregar 260 mil viviendas sociales e impulsar proyectos en todas las comunas del país al término de su período. De ese número, hay cerca de un 40 por ciento que se encuentra construido, un 45 por ciento en ejecución y un porcentaje final resta que obtenga los permisos de aprobación para iniciar su levantamiento.

Aunque las obras luego se recepcionan en los municipios, los especialistas de este organismo no tienen la capacidad ni las competencias para realizar una revisión exhaustiva que un inspector técnico tiene en una obra fiscal: estar en terreno en todo el proceso, verificar los materiales que se utilizan, las especificaciones de los planos y todos los eslabones de un proyecto de construcción.

Israel Garrido afirma que esta migración es un proceso en marcha desde 2023, aunque hay muchos que aún aguardan por sumarse a proyectos del sector público, ya sea como parte de las licitaciones o incluso como continuadores de iniciativas que quedaron detenidas en algún momento.

“Hoy la vivienda social es una oportunidad importante para inmobiliarias y constructoras que se encuentran con una actividad menos dinámica de lo habitual. Por eso muchas se están abriendo al sector público. Algunos de nuestros clientes que no hacían proyectos DS19, el estándar más parecido al de la vivienda privada, ya están inmersos en estos proyectos. Es una manera de no parar la maquinaria”.

El especialista del IDIEM remarca que han comenzado a recibir consultas y requerimientos por parte principalmente de constructoras para adaptarse a sus nuevos desafíos, entendiendo que no se trata de un cambio fácil de asimilar. Por ejemplo, hay multas de por medio que pueden acarrear sanciones por incumplimiento, lo que ha frenado a algunos de dar el paso.

Para las inmobiliarias, en tanto, será más complejo, porque en el ámbito público, en obras con subsidio DS49, es más habitual la figura de entidad patrocinante, un símil de su rol en el mercado privado y cuya finalidad es acompañar a comunidades que buscan obtener una vivienda a impulsar iniciativas de construcción que luego son respaldadas con financiamiento por el Estado.

La crisis del sector de la construcción en Chile en los últimos años se ha traducido en una caída de la inversión para el sector del 5,3 por ciento en 2023 y del 4 por ciento en 2022, de acuerdo a la CChC. El stock de viviendas disponibles del mercado privado en el país aumentó el año pasado en un 55 por ciento, según cifras proporcionadas por el gremio.