El sobre stock de viviendas nuevas a la venta, que acumulan más de 28 mil propiedades terminadas en la Región Metropolitana y más de 43 mil en construcción, sumado a una baja velocidad de venta que, de mantenerse, consumiría esta oferta recién a mediados de 2026, ha impactado directamente en la caída de los precios de casas y departamentos en entrega inmediata, que acumulan una caída de 7% anual al cierre de septiembre, según indica el Índice de Precios TOCTOC (IPT), que analiza la evolución de precios de venta nueva del mercado inmobiliario.

“Este escenario continuará profundizándose, dado que los porcentajes de entrega inmediata alcanzarán durante los próximos meses niveles históricamente altos, con cerca de 40 mil unidades terminadas a mediados de 2024. Lo que se suma a una demanda que aún no recupera su capacidad de deuda, que ha empujado un alto nivel de desistimientos durante todo este año”, explicó Daniel Serey, chief research officer de TOCTOC.

A nivel general, el precio promedio de los departamentos, que entrega el IPT, muestra una caída de 1,9% en el último año, con diferencias según el estado de obra, alcanzando en verde/blanco un incremento de 3,6%, mientras que en entrega inmediata se observa una caída de 7,6%.

Esto se explica, indica el ejecutivo de TOCTOC, producto del aumento en la oferta de unidades de departamentos en entrega inmediata, que en septiembre alcanzaron las 24 mil unidades, lo que representa un 34,5% del total de la oferta, porcentaje que históricamente bordeaba entre un 15% y 20% %.

“Desde fines de 2022 comenzamos a observar una tendencia a la baja en los precios de departamentos en entrega inmediata, mientras la oferta en blanco y verde seguían al alza, alcanzando actualmente una diferencia de cerca de 15% promedio en el precio de una unidad similar”, sostuvo Serey.

Dado el alto nivel de entrega inmediata en este segmento, el sector oriente ha mostrado una presión a la baja en los precios por sobre otras zonas del Gran Santiago, con descuentos que alcanzan en promedio un 11,7%, según el IPT de TOCTOC.

De acuerdo al análisis, esta realidad ha empujado ventas históricas en comunas como Vitacura. Por otro lado, las comunas que concentran mayor cantidad de oferta, como Santiago, La Florida y Ñuñoa, muestran descuentos en su oferta en entrega inmediata, que promedian 9,3%, mientras que la oferta que actualmente está en blanco o verde, y se entregará en 2025, ha mostrado un alza de 4,6% en estas comunas, "donde las transacciones realizadas en los últimos meses se fundamentan en un mejoramiento acotado de las condiciones de financiamiento de los actuales compradores, junto a mayor presencia de inversionistas", puntualizó Serey.

En tanto, en términos generales el mercado de casas sigue mostrando caída en sus precios, acumulando una baja anual de 5,1%. En particular, la oferta en entrega inmediata alcanzó una caída de 7,1%, mientras que la oferta en verde y blanco se redujo en términos anuales en 2,3%.

Geográficamente, la zona oriente es la que más ha caído (-7,1%), seguida de la zona sur (-2%), donde comunas como Lo Barnechea, Las Condes, San Bernardo y Buin muestran las mayores bajas.

“El submercado de casas ha tenido una caída constante en sus precios durante el último año, motivado principalmente por las dificultades de la demanda para acceder a financiamiento producto del efecto inflacionario en los salarios y a los elevados precios que alcanzaron en la pandemia. Es así, que se destaca un esfuerzo por parte de la industria para ajustarse a las nuevas condiciones de ingreso de la demanda”, comentó el chief research officer de TOCTOC.

En cuanto a las proyecciones, el ejecutivo planteó que las señales observadas permiten prever que los precios podrían seguir sufriendo algunos ajustes a la baja, principalmente motivados por la alta presencia de proyectos terminados, situación que se profundizará en los próximos seis meses, en especial en el mercado de departamentos.

"Sin embargo, esta situación se ha ido internalizando por parte del mercado durante este año, por lo que ya deberíamos haber experimentado los mayores ajustes a nivel general. En tanto, prevemos que el mercado de casas aún tiene espacios para mayores bajas en los próximos meses, si la situación de acceso al crédito no mejora", cerró Daniel Serey, chief research officer de TOCTOC.