El mercado de renta residencial en el Gran Santiago se vuelve cada vez más atractivo para el mundo de las inversiones, con un crecimiento anual en torno al 30% desde 2017, principalmente de la mano de proyectos Multifamily, que actualmente representan cerca del 40% de la incorporación de este mercado.

Joaquín Brahm, Gerente General de la consultora inmobiliaria GPS Property, destaca entre otros factores, la estabilidad del mercado de renta residencial respecto de otras clases de activos inmobiliarios. “La tasa de vacancia del mercado de Multifamily es la que ha presentado una mayor y más pronta recuperación, cerrando el período en un 94% de ocupación promedio para activos estabilizados, acercándose a los niveles de equilibrio de este indicador observados previa crisis social y sanitaria”.

Según el informe desarrollado por la consultora, en el último período ingresaron 24 nuevos proyectos de este segmento inmobiliario en la capital, lo que suma un stock total de 77 edificios, equivalente a casi 16.000 unidades o departamentos. Estos se concentran fundamentalmente en sectores céntricos, siendo las comunas de Santiago, Independencia y San Miguel las que tienen mayor participación con un 61%.

No obstante, Brahm destaca que, si bien el ritmo de crecimiento se mantendrá en el mediano plazo, ocurrirá un giro en su distribución geográfica. “La producción futura de este tipo de activos inmobiliarios asciende a 75 desarrollos, equivalentes a 16.000 unidades nuevas para arriendo. Varios de estos futuros ingresos se ubican en comunas que no cuentan con proyectos de este tipo, entre las que destacan Lo Barnechea, Quilicura, Conchalí, Recoleta y Macul, lo que evidencia un cambio en el paradigma de que este tipo de producto solo funcionan con una determinada cantidad de unidades proyectadas, por un tema de economía de escalas en los gastos administrativos. El 57% restante se desarrollarán en Santiago, La Florida y Ñuñoa”.

Cabe destacar que el servicio de administración profesional es una de las características que destaca en este tipo de activos, donde los 4 propietarios más grandes del sector se distribuyen el 53% de la cuota de mercado, siendo los fondos de inversión los principales dueños de este segmento inmobiliario, seguidos por inmobiliarias y constructoras. En cuanto al precio promedio, el informe a mayo observa una leve disminución del 4% en el canon unitario, cerrando el período en 0,28 UF/m², equivalente a $341.000 mensuales.

Por su parte, Sebastián Orellana R., Gerente Corporativo de Inversiones y Nuevos Negocios EUROCORP, señala que la alta demanda se encuentra influida también por “la evolución de la gran población inmigrante que ha absorbido nuestro país, fruto de la inestabilidad económica de la Región, situación que está siendo abordada actualmente por el gobierno en la búsqueda de regular y establecer condiciones equitativas para extranjeros que decidan residir de forma temporal o permanente en el país”.

De hecho, el informe indica que más del 36% de las unidades corresponde al formato 1D+1B, en la cual la superficie promedio alcanza los 31,7 m². Sin embargo, también se observa un aumento de la tipología 3D en la distribución por mix de proyectos ingresados, alcanzando un 14% de la participación de mercado.


¿Cuáles son las fortalezas que han impulsado el mercado Multifamily?

Según destaca la consultora, una de sus principales ventajas es su privilegiada ubicación y cercanía a las estaciones de Metro, principalmente de las Líneas 3 y 5 de la red.

La calidad y diseño de espacios comunes y amenities es otro de sus diferenciadores, permitiendo una mejor “experiencia” de vida y mayor desarrollo de vida comunitaria. Rocío Maure, Subgerente de Estudios de GPS Property, explica que la Ley General de Urbanismo en construcción, permite tener hasta un 20% adicional sobre los m2 útiles proyectados de vivienda, sobre el cual no pesa el coeficiente de constructibilidad (capacidad máxima de construcción). “Por esta razón, generalmente, ningún proyecto en venta supera el 20% de superficies comunes, ya que estarían perdiendo m2 útiles “vendibles”, y solo contemplan rangos de un 16%-18%. En cambio, el mercado de multifamily se mueve en las bandas de 24%-26%, indicador que reafirma el inmenso valor que los desarrolladores de este tipo de activos otorgan a los amenities del proyecto”.

Finalmente, la administración profesional, la mantención permanente y el ordenamiento de la copropiedad, por ser un mercado que agrupa edificios de un solo propietario o grupo de inversionistas y cuyos departamentos están destinados exclusivamente para la renta, es también un incentivo de preferencia. Actualmente existen 18 empresas que se dedican a la gestión de edificios Multifamily. “Las terminaciones de los proyectos buscan ser durables, resistentes, y fácilmente reemplazables, de manera que sea mínima la mantención. Incluso, agregan cortinas tipo roller e iluminación en los departamentos, de manera que cada vez que haya cambios de arrendatario, lo que ocurre cada 12-18 meses en promedio, el tiempo que demora en preparar un departamento para su arriendo sea mínimo”, indica Brahm.