Para indagar cómo ha sido el aumento paulatino del precio de transacción de suelo para proyectos de densificación, TOCTOC.com -en su Apunte de Ciudad Nº 6- y por medio de su plataforma INFOGIS, analizó cómo se ha visto impactado el consumo y precio de suelo entre los años 2010 y 2019 en las 15 comunas de mayor interés inmobiliario en el Gran Santiago, las que concentraron el 88% de las ventas de departamentos de la última década.

En ese contexto, arroja que durante este período el precio del suelo ha crecido un 218%, pasando de 18,4 UF/m2 promedio en 2010 a 58,5 UF/m2 en 2019, lo que se traduce en un crecimiento promedio de 15% anual. “El precio del suelo ha estado sometido a una dinámica de significativo crecimiento en los últimos años, el que se vio acelerado desde mediados de 2014, producto del adelantamiento de demanda por la aplicación del IVA para la vivienda, lo que triplicó el consumo de suelo en un año. Este fenómeno ha sido transversal a todas las comunas analizadas, aunque con distintas intensidades”, explica Daniel Serey, Gerente de Estudios de TOCTOC.com.

En cuanto a variación anual de precios, la comuna que mayor crecimiento experimentó fue Macul (558%), que pasó de ser una de las comunas con menores valores UF/m2 de suelo en 2010 a estar en sexto lugar en 2019, solo detrás de las comunas del cono oriente. Por su parte, la comuna de Lo Barnechea aumentó en un 328% su precio de suelo, mientras que Vitacura (462%), Las Condes (295%) y Providencia (193%) muestran velocidades similares en el crecimiento de precios, siendo las comunas en las que más caro se transó el suelo durante 2019, promediando entre 70 a 80 UF/m2, seguido de Santiago y Ñuñoa. San Miguel, por su parte, es la comuna que experimenta mayor estabilidad en sus precios de suelo.

“Algo interesante a destacar es que Ñuñoa y Santiago muestran evoluciones muy similares, con un ritmo de crecimiento algo mayor al resto de las comunas. Lo anterior es coherente con que ambas han concentrado la venta de departamentos en los últimos años y donde Ñuñoa destaca, además, por ser la comuna que más superficie ha transado (571 mil m2) y que mayor porcentaje de su territorio comunal se ha densificado en los últimos 10 años, dinámica que se ha acelerado en lo más reciente con el cambio normativo que limitará altura”, detalló Serey.

Desde un punto de vista territorial, el análisis destaca que hasta 2017, el consumo se concentró en mayor medida en distintos sectores de Ñuñoa y Providencia, mientras que, en 2018, comienza a aparecer mayor consumo de suelo en Macul, Santiago Oriente, junto con un reforzamiento de Providencia. Sin embargo, a pesar de que el consumo territorial durante este periodo se centró principalmente en las comunas de Ñuñoa, Providencia, y algunos sectores del cono oriente y Santiago, no sigue la misma dinámica la distribución de precios, identificándose otras zonas como hot spot de precios altos de suelo.

“Este aumento paulatino del precio de transacción del suelo, es coherente con la evolución del precio de la vivienda en estas comunas. Sin embargo, no hay evidencia concluyente sobre si el aumento del precio de la vivienda provocó el aumento de precio de suelo o viceversa”, señaló el ejecutivo de TOCTOC.com.