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28/09/2020
¿Cómo afecta a la industria inmobiliaria la Ley de Ductos y la Ley de Aportes al espacio público?

Antes, las inmobiliarias firmaban contratos de exclusividad con un solo operador de servicios de telecomunicaciones, permitiéndoles ser el único proveedor. Hoy día este costo corre por la inmobiliaria, teniendo que cumplir ciertos estándares de materiales y calidad.

La Ley de Ductos es aquella que obliga a las inmobiliarias a encargarse del cableado para telecomunicaciones. Esta ley, ya está vigente, evidenciando en las inmobiliarias un alza de cerca de un 1,3% - 2% del total de los costos de construcción, lo que podría verse traducido en un aumento en el precio de los departamentos.

Por otro lado, la Ley de Aporte al Espacio Público, que entrará en vigencia en el próximo mes de noviembre, afectará directamente las mitigaciones de los proyectos inmobiliarios.

Este panorama actual exige a las inmobiliarias hacer un estudio EISTU (Estudio de Impacto sobre el Sistema de Transporte Urbano) cuando el proyecto presenta más de 150 estacionamientos comerciales o 250 estacionamientos residenciales. El EISTU tiene un costo importante para las inmobiliarias, en términos de dinero y tiempo, y se refleja en que, según información del MINVU, solo un 5% de los proyectos inmobiliarios efectivamente lo realiza, porque la norma hoy en día fija valores arbitrarios que no responden a la realidad del proyecto, el tipo y el lugar donde se emplaza. Un proyecto de vivienda en un terreno de 30.000 metros cuadrados en Maipú con 250 estacionamientos, no tiene más influencia que un proyecto de 249 estacionamientos en el Centro de Santiago, donde los flujos y desplazamientos del entorno se ven muy afectados. Sin embargo, el primer caso de Maipú, hoy en día, debe hacer un EISTU y realizar medidas de mitigación, mientras que en el del Centro de Santiago, no se debe hacer nada.

Esta situación se puede solucionar con la presentación de todos los proyectos a evaluación por parte de la autoridad, para así evitar que no se realice ningún aporte o mitigación. Para el caso de la metodología propuesta por la ley N°20.958, como requisito de aprobación se modifica el tipo de informe, ahora denominado Informe de Mitigación de Impacto Vial (IMIV), el cual se desarrollará en dependencia directa de los flujos de vehículos y peatones que se relacionen directamente con el proyecto inmobiliario.

“En resumen, ahora todos los proyectos van a tener que realizar este informe, que se traduce en medidas para neutralizar los efectos negativos en la movilidad local, que deben proyectarse y ejecutarse. Ese es el costo real de este Informe de Mitigación. Además, el informe requerirá de consultores expertos en casos de proyectos de mayor envergadura, lo que genera un nueva “barrera de entrada” para los nuevos proyectos inmobiliarios”, agrega Agustín Ruiz-Tagle, COO de Buydepa.

Todos los proyectos deberán dar un “aporte al espacio público”, que puede llegar a ser hasta 44% del avalúo fiscal del terreno, que se calcula en base al destino y densidad del proyecto, lo que se puede llegar a traducir en un aumento del 8% en los costos de construcción.

“Es difícil estimar el efecto de este aumento del costo de construcción, la teoría nos dice que, al aumentar el costo, aumenta el precio y el impacto de esta ley se la llevan los consumidores finales. Pero también hay que tener en cuenta que ya existen inmobiliarias que hacen proyectos con el EISTU hoy en día e incluso podría disminuir sus costos con el IMIV, y que han sido capaces de competir en precios con inmobiliarias que no incurren a este costo”, comenta Agustín Ruiz-Tagle.

Los expertos dicen que hay que considerar la diversificación de los proyectos en cada comuna para poder estimar el efecto de este aumento en costos. Pero, finalmente, esta ley también tiene efectos positivos dado que todo este “aporte al espacio público” que recibirán las municipalidades, deberá considerar con anterioridad un plan de inversión, el cual desarrollará cada municipalidad con participación ciudadana.

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