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Incerteza jurídica en el mercado inmobiliario
Por Aldo Ramaciotti, docente Unegocios FEN U Chile.
Se ha ido instalando en los últimos años en nuestro país, un ambiente de “incerteza jurídica” en el ámbito inmobiliario, que ha derivado en que, como informó recientemente la Cámara Chilena de la Construcción, existen 196 Permisos de Edificación, que involucran a 42.901 unidades habitacionales, que no han iniciado su construcción.

El origen de la incerteza jurídica se sitúa en la explosión inmobiliaria que se generó en la comuna de Estación Central a partir del año 2013, en que, hasta que se congeló la norma territorial por parte de la Municipalidad de Estación Central en abril del año 2017, se aprobaron sobre 70 permisos de Edificación con 42.630 departamentos mediante la tipología de “edificación continua” que el Ministerio de Vivienda y Urbanismo cuestionó mediante la Circular 313 en mayo del año 2016, por no ajustarse a la norma territorial imperante al no haber Plan Regulador Comunal. Posteriormente, en 2018, la Contraloría General de la Republica, validó dicho pronunciamiento del Minvu, dejando en situación incierta los Permisos de Edificación otorgados por la Dirección de Obras de Estación Central.


Judicialización de proyectos

En el mismo período, se han suscitado diversos cuestionamientos a Permisos de Anteproyectos y de Edificación por parte de organismos públicos, Contraloría y Tribunales de Justicia, en varias comunas del país, que han derivado en dictámenes y fallos que han paralizado la ejecución de varios proyectos inmobiliarios que han tenido destacada cobertura comunicacional (Mall Muelle Barón y Parque Pumpín en Valparaíso, Vespucio 345 en Las Condes, Edificio Botero en Ñuñoa, Proyecto Alto las Condes II y Portezuelo en Vitacura, por nombrar algunos) en que la comunidad organizada ha tenido también un relevante papel en el cuestionamiento de estos desarrollos.

Últimamente, se ha activado una importante controversia entre el Minvu y la Contraloría General de la República, en relación a Incentivos Normativos establecidos en algunos Planes Reguladores Comunales, los que no estaban legalmente legitimados con anterioridad a la Ley de Aportes al Espacio Público (agosto del 2016) y que la posterior Ley de Transparencia de Mercado de Suelo (agosto 2018) los hizo retroactivos, controversia que mantiene cuestionados según cifras de la Cámara Chile de la Construcción, cerca de 80 proyectos, principalmente en la comuna de Las Condes.

Más allá de las controversias normativas y legales que enmarcan cada una de estas situaciones, queda claro que desde hace aproximadamente cinco años se ha producido un cambio en el criterio de aplicación del principio “los errores de la Administración no pueden recaer en el Administrado” derivando hacia “los Permisos obtenidos faltando a la Norma no aseguran Derechos Adquiridos”, lo que genera un nuevo escenario para la toma de decisiones en materia de inversiones inmobiliarias, a lo que se suma el papel cada vez más protagónico e incidente de las comunidades de entorno de los proyectos, lo que la Asociación de Desarrolladores Inmobiliario (ADI) ha relevado insistentemente como un nuevo actor que debe ser considerado desde la génesis de los proyectos para su sustentabilidad.

La gran consecuencia de este nuevo escenario y “ambiente” nacional para el mundo inmobiliario, es que debe adoptar una posición más preventiva en cuanto a evaluar más exhaustivamente y a priori, el Riesgo Normativo de cada inversión, y considerar, también a priori, las Condiciones Sociales del entorno e incorporar dentro de su plan su gestión, una estrategia de relacionamiento con los actores comunitarios y vecinales que le de sustentabilidad al proyecto.

Julio 2019
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